住房租金打响“维稳战” 一线城市纷纷出台举措

日前,一则“深圳将推出首批稳租金商品房试点项目,相关项目的租金年增长率不超过5%”的消息引发热议。8月30日,深圳市规划和国土资源委员会房地产业处相关人士向上证报透露,塘朗城精品公寓仅为深圳探索稳租金商品房制度设计的试点项目,并非就此出台相关政策。推出这一项目是希望通过租金的传导效应,引导市场合理定价。  深圳市规划和国土资源委员会(简称“深圳规土委”)提供的资料显示,深圳稳租金商品房制度的首批试点项目塘朗城精品公寓预计于2019年推出,首批试点房源248套。  上证报在深圳房博会现场了解到,塘朗城精品公寓项目由深圳地铁集团与深业集团共同成立的合资公司深圳市朗通房地产开发有限公司建设经营。首批稳租金商品房试点项目基本特点包括租金管控、有限租期等。其中,最受市场关注的“租金管控”,即租金年增长率最高不超过5%,合同内约定需严格遵守主管部门评估的年租金涨幅缴纳。  深圳规土委房地产业处相关人士在接受上证报采访时表示,目前尚未对项目首次租赁价格进行评估,但租金定位不会超过周边同类同品质的商品房租赁价格。  据该人士介绍,深圳规土委主要是对试点项目的租金进行管控,“我们组织开发了一个租赁管理系统,首批试点项目中的所有房源都会放到这套租赁系统中,供申请人进行网上看房、支付等。”  值得关注的是,深圳规土委强调,塘朗城精品公寓仅为深圳探索稳租金商品房制度设计的试点项目,全市层面并未就此出台相关政策。该项目现暂处于探索试点阶段,政府相关部门亦暂无全面铺开推行的时间计划安排。  该人士透露,目前深圳规土委与塘朗城精品公寓项目的开发商仅签署了五年的协议,协议到期后是否继续推行,还需对试点项目的效果进行评估后决定。“这只是一个试点项目,我们希望这批稳租金商品房项目运行之后,影响周边租金价格定位,引导市场合理定价,也是给市场一个稳租金的导向。”  深圳规土委表示,之后将通过对试点项目经验总结,进一步优化并确定稳租金商品房概念、租金价格定位等关键内容,探索设计建立全市稳租金商品房制度。相关探索将从租金管控、租赁流程设计、运营监管等多维度展开。  对此,深圳市房地产研究中心高级研究员李嘉宇对上证报表示,由于深圳这批稳租金商品房项目的量很小,所以对整体市场的影响比较有限,更多的是起到一个信号作用,表明相关政府部门要稳定住房租赁市场租金价格的态度。  事实上,不仅是深圳,近期北京、上海等城市也陆续采取了约谈中介、开展检查等多项举措稳定住房租赁市场的价格。  近日,北京市住建委联合市银监局等部门,集中约谈自如、相寓、蛋壳公寓等主要住房租赁企业负责人,明确要求住房租赁企业不得利用银行贷款等融资渠道获取的资金恶性竞争抢占房源;不得以高于市场水平的租金或哄抬租金抢占房源;不得通过提高租金诱导房东提前解除租赁合同等方式抢占房源。  上海市住建委、市房管局则下发通知,要求各区对上海市代理经租企业的经营模式、行为规范、融资业务等情况,开展集中专项检查,并对部分规模化企业集中抽查。  中原地产首席分析师张大伟分析认为,像深圳稳租金商品房项目这种政府部门、国企能影响价格的房源,对于租赁市场有非常大的良性作用:一是可以直接增加供应,缓解供需结构紧张;二是能起到稳定租金价格的作用,避免价格出现非理性上涨。

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在引导市场正确认识房住不炒的同时,还需规范和完善住房保障制度。同时,要进一步加大租赁住房供给力度,扩大惠及面,形成广泛的示范效应,引导市场租金合理定价。近日,深圳提出将借鉴德国的相关经验,结合深圳实际情况,探索建立稳租金商品房制度,限制租赁住房起始租金及每年涨幅。首个试点项目为深圳市规划和国土资源委员会与地铁集团、深业集团合作推出的塘朗城精品公寓,租金实行一房一价、一年一调,原则上不得高于周边同类同品质的市场商品房,年增长率不超过正负5%。据了解,深圳居民住房主要以租赁为主,全市约三分之二常住人口需通过市场租赁、入住单位周转房等方式解决居住问题。同时,今年以来深圳房屋租金增长明显。据深圳市房地产研究中心调查,今年1月份至7月份,商品住宅平均租金同比上涨7.4%;今年7月份,商品住宅租金环比上涨5.1%、同比上涨9.6%。因此,深圳拟通过试行稳租金商品房制度,以期起到引导市场合理定价作用。该政策的基本特点是租金管控、不限对象、租房排队、有限租期、全流程在线。此举参考了商品房销售环节,对租赁房源也要求实现明码标价,明确规定了租金上涨的幅度和间隔周期。但业内人士认为,由于当前大部分租赁房源仍在市场流通,定价仍由市场决定。此外,由于稳租金商品房的供应量有限,需谨防在申请与排队环节衍生另一个寻租市场。从长远来看,稳租金商品房的推出最终能对市场产生多大影响仍有待商榷。哈尔滨工业大学(深圳)党委书记、经济管理学院教授吴德林表示,租金作为租房居民成本的重要组成部分,租金过快上涨,将影响租赁关系的稳定,挤占对价格非常敏感的中低收入者居住空间。如何解决好改善居住环境、稳定租赁关系与租金上涨的矛盾,促进住房租赁市场平稳健康发展,仍需落实稳房价、控租金的要求。只有通过持续加大市场供给力度,制定有效的稳租金商品房管理制度,为住房租赁市场规范健康发展提供法律依据等,才能保障不同人群的居住需求。吴德林说。中国(深圳)综合开发研究院常务副院长郭万达表示,在引导市场正确认识只住不炒的同时,亟需规范和完善住房保障制度,从根本上保障住房者的权益。同时,要进一步加大租赁住房供给力度,扩大惠及面,形成广泛的示范效应,引导市场租金合理定价,并为构建多渠道租购并举的住房体系提供有力支撑。此外,还需建立公开透明的房地产信息平台,不仅有利于住房数量统计和管理,且有助于预测房屋需求量、降低住房空置率,为调控房地产市场,稳定住房价格提供有力支持。据介绍,深圳市规划和国土资源委员会目前正全力开展塘朗城精品公寓项目248套首批试点房源定价工作,完善租赁系统建设,实现全过程在线租房。计划通过该试点项目经验总结,进一步研究和优化稳租金商品房概念、租赁对象、租金定位机制、租房流程、合同网签等制度设计,研究多渠道增加稳租金商品房房源供给的可行性,探索建立全市稳租金商品房制度。

一线城市纷纷出台举措,深圳率先试点年租金增长率不超过正负5%

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创意图片/新京报记者 王远征

在一线城市房租过快上涨的背景下,北京、深圳、上海积极出台稳租金的相关举措进一步促进租赁住房市场的发展。其中,深圳市率先探索“稳租金商品房”,要求“年租金增长率不超过正负5%”。目前,深圳对房租涨幅进行限制仅仅在试点项目内,而且并未出台租金管制的相关政策。

事实上,此前业内就曾呼吁政府进行租金指导价的设置。但是,从国外实践来看,租金管制是受到争议的,虽然可以控制租金上涨,但是也面临着减少供应的风险。那么,对房租设定“涨停板”这一举措是否能够有效平抑租金?以我国国情立足,什么政策能够促进我国租赁住宅市场的健康发展?

深圳

试点“稳租金商品房”

8月30日,深圳市规划和国土资源委员会房地产业处相关人士公开表示,为解决好机构化租赁引发的改善居住环境、稳定租赁关系与租金上涨的矛盾,深圳市在借鉴德国等成熟租赁市场管理的先进经验基础上,结合本市实际情况,探索稳租金商品房管理制度设计,丰富住房租赁类型,满足不同人群的居住需求。

据了解,深圳将探索“稳租金商品房”,即由房地产开发企业建设并组织运营,在一定期限内只租不售,接受政府主管部门的租金管控或指导,面向在深圳缴纳社保一年以上的未购房居民。首次租赁期限为1年以上3年以内,可续租不超过2年,期满退租后可重新排队。

深圳稳租金商品房制度的首批试点项目塘朗城精品公寓预计于2019年推出,首批试点房源248套。塘朗城精品公寓项目由深圳地铁集团与深业集团共同成立的合资公司深圳市朗通房地产开发有限公司建设经营。

据深圳市规划和国土资源委员会房地产业处工作人员付菲菲介绍,稳租金商品房的基本特点是租金管控、对象范围广、租房排队、有限租期等。

其中,租金管控即实行“一房一价”,起始租金要通过市场评估,不得超过同类价格。采取“一年一调”的租金管制方式,在每年年末对所掌握的房源租金进行调整,涨幅参考的标准会综合考虑当年市场发展形势以及周边的租金价格、CPI的增长速度或者是人均可支配收入的增长率等,年租金增长率不超过正负5%,在合同中进行租金涨幅约束。

对于稳租金商品房这一探索是否能够平抑租金,深圳大学经济学院当代金融研究所所长国世平分析称:“若稳租金商品房将来得以推广,这一做法是否能平抑市场的关键在于稳租金商品房推出的数量。这其中,首要难度就是政府怎么将社会房源纳入稳租金商品房体系,这其中,涉及个体房东和中介的利益。此外,涨幅的限制要具有合理性,如果太低那么会打击房东的出租意愿会减少供应,太高则无法平抑租金。”

上海

“消费换租金”的新模式

事实上,同样作为一线城市,上海也在积极探索租赁住房相关政策。近年来,上海先后出让了“只租不售”的租赁住房用地,地价大幅度低于商品房用地,目前暂由国企拿地运营。

去年9月,上海市发布《关于加快培育和发展本市住房租赁市场的实施意见》中就明确提出:要注重发挥国资国企对住房租赁市场的稳定器、压舱石作用。

据记者了解,目前获取租赁用地最多的国企上海地产有限公司正在探索新型租赁模式,其旗下的租赁运营品牌城方率先提出了“以消费换租金”的运营思路,探索以社区消费为内容的盈利模式,包括文化娱乐、生鲜便利、康养健康、社区食堂等。

上海地产有限公司相关负责人介绍:“我们正在探索以租金为基础现金流、以消费为推动力,实现‘以租金换取消费’的新型租赁模式。在实施时,以会员制提供服务,将会员所有房租消费和生活消费转换为消费积分,在相关平台上按规兑换,消费越多可抵扣租金也越多。”

北京

加快供应公租房提速

为加大租赁住房供应,北京市住建委多措并举,加大保障性住房建设力度,加快公租房供应分配工作。8月27日,北京市住建委公布,目前,西城、海淀、丰台三个区的近5000套公租房房源正在进行意向登记过程中,预计年底前还有近万套房源要启动分配。

北京市住建委相关负责人表示,首先加大统筹力度,市区住建部门协调建设单位,加快项目建设进度,推进房源早分配;同时加快北京市各区公租房摇号剩余房源整理和退租房源整修,具备条件后尽快投入再分配;此外还深化了“互联网+政务服务”,结合房源特点通过网上“快速配租”方式,进一步提高分配效率。

此外,北京推出了租赁型职工集体宿舍,将通过在集体建设用地建设或改造部分闲置厂房、商场、写字楼来为用工单位提供租赁型职工集体宿舍,以此来解决城市运行和服务保障行业务工人员住宿问题。

除一线城市外,全国不少租金上扬的城市也都出台了相应的措施来平抑租金,包括增加房源供应、推进租赁合同备案、规范中介行为、严查租金贷等。由于我国租赁市场尚处于发展的初期,加之租房是关系国计民生的重大问题,所以我国应加快租赁住房立法并积极出台稳租金的长远政策。

B09版-B10版采写/新京报记者 徐倩

详见B10封面报道

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