楼市降温:调控影响或将持续6-9个月

澳门新葡亰6609平台游戏,11月25日,中国金茂在上海虹口竞买了一块商办用地,成交总价25.55亿,楼板价45153元/平方米,溢价率18.82%。至此,该公司今年拿地已约200亿元,几乎每一幅地总价都在20亿以上。  中国金茂这一价格几乎是去年同区域地块价格的1倍。住宅用地市场亦如此,11月25日广州一场土拍,同一区域地价已刷新此前22日的价格。  而在前期楼市调控之下,各地新房和二手房市场的整体成交量环比均有所回落,且非调控城市与调控城市成交降幅基本一致。分析认为,22城的调控已令全国主要城市的市场行情受到波及。  有业内人士认为,房企在调控周期内增加土储,对住宅供应市场的传导要在1-1.5年之后才有所体现。对于当前多地已出现成交量腰斩、房价却没有下跌的现象,中原地产市场研究部分析师卢文曦指出,土地市场对住宅市场会有传导性影响,但这要在明年才有所体现。他以上海自2003年以来土地供应逐步走低的事实说明,房价将难下调。  楼市持续降温  从近几年来的土地成交与新房供应不难看出,两者成正比。  来自中原地产市场研究部数据显示,上海市2013年土地成交847万平方米,2014年成交660万平方米,2015年成交406万平方米,2016年前11月成交273万平方米;相对应地,2014年供应1247万平方米,2015年供应1202万平方米,2016年前11月706万平方米。  显然,当年土地成交量少,第二年的新房供应量便也随之减少,反之亦然。11月中上旬,全国主要城市成交量继续下调,54城合计签约15.36万套,连续2个月环比下调。而房地产中介的销售业绩基本是9月的一半。  21世纪经济报道记者通过咨询中介旗下门店及开发商,发现新政影响下,一二线城市成交量跌幅环比9月同期超过4成,市场快速降温。11月相比10月继续降温。  在调控一个月后,部分城市在限购末班车效应的集中签约释放后,市场逐渐开始出现调控导致的成交下调。统计显示,一线城市中上旬成交量下调23.5%。  一名业内人士表示,2014年市场也出现过调整迹象,由于”调整时间太短”,加上房企资金充裕,房价回落的可能性很低。”除非市场低迷一年以上。”  调控影响持续6-9个月  在全国范围内资产荒的背景下,一二线房地产市场以其资产稳定效用,吸引大量投资资金进入,从而推高土地价格和住宅市场价格。但如今,这种上涨开始面临调控压力。  有分析认为,逐渐失去财富效应后,投向一二线房地产的资金可能出现外流。在内地融资渠道收窄的情况下,海外融资难度也在加大。  过去人民币升值的数年里,居民财富和可支配收入会随着人民币的升值而增加,住宅作为一种高价消费品,吸引了大量消费者,在房地产供给短期内难以增加的情况下,房地产需求的增加会拉高房价。上述业内人士指出,这会明显放大流动性效应和财富效应。当市场预期人民币升值时,国外资金也会大量流入我国房地产市场。  但他又指出,一旦人民币汇率开始波动,特别是调控压力下,买房趋势开始变化。  从统计局公布的70大城市数据看,10月下半月开始出现7个之前明显上涨城市价格下调。调控令非理性市场快速降温。  前述人士表示,从2015年3月30日开始的资金潮导致楼市持续火热,已在2016年”9·30″新政开始的22个城市严格调控下降温,10月份即是一个短期拐点。  综合多家机构与业内人士看法,预计本次调控周期起码持续6-9个月。20个城市房价将出现10%以上的价格下调空间。

编者按:仅仅在两天时间里,武汉、南昌、沈阳、厦门、长沙、杭州以及南京就紧随北上广深之后,相继颁发升级版的楼市调控政策。为何这个时点出台房地产调控政策?此轮房地产调控效果如何?今日本报聚焦这一系列话题,希望给出有益的解答。
有业内人士表示,后续大量城市或将跟进收紧调控,四季度楼市将大幅度降温
仅仅在两天时间里,武汉、南昌、沈阳、厦门、长沙、杭州以及南京就紧随北上广深之后,相继颁发升级版的楼市调控政策。
截至11月27日,据链家地产市场研究部统计,已有14个城市推出楼市新政,内容涉及限购政策出现实质性加码,限贷政策收紧,二套房首付比例出现不同程度的提升等。
值得一提的是,从11月全国楼市的成交量表现来看,市场已经出现降温趋势。据中原地产统计数据显示,从11月1日至11月26日,54个城市总成交量为22万套,同比下降10.7%。
对此,链家地产市场研究部张旭向记者表示,在短期内,上述调控政策的加码,将给市场带来明显冲击。
14城集中加紧调控
事实上,北京一向是地方调控的风向标,尤其是“京七条”的颁布,被认为传递出新一轮楼市调控的信号。不过,临近年末之时,二线城市的调控新规却开始集中发布,甚至在5天之内就有超过7个城市“连珠炮”似的出台从紧的调控政策,内容涉及提高二套房首付,抬高非户籍购房门槛以及增加土地供应等。
而在本次调控潮中,10个城市表态将会扩大土地供应规模,尤其是普通商品住房土地的供应规模将会在2014年保持稳定或者有所扩大。
不过,有业内人士称,从已经公布的调控细则来看,紧随北上广深之后的二线城市在新的调控政策上并无太多新意。限购和限贷手段的升级几乎都在预料之中,当然也有新的约束出台。其中,南昌对年轻人购房做出限制,禁止未成年人购买住房。其它手段诸如约谈开发商、限制高端住宅入市、提高首付款比例等等,不过是为了完成年内调控任务以及进一步增加购房成本的手段而已,很难对市场产生正面效果。
对此,美联物业全国研究中心徐枫也向《证券日报》记者表示,预计楼市政策调控方向将分两步走,一方面在现有的基础上,继续提高房地产的交易成本;另一方面则通过增加持有成本,从而进一步压缩房地产的利润空间,在投资的两头打压,把投资需求积压出一部分远离住宅市场。
综合看来,房地产调控政策正在导致房地产市场形成“双轨制”的格局,加大了保障房推进力度;而在市场化的住宅供给方面,竞争将更加激烈,行业集中度将进一步加强。
对此,张旭认为,从国家统计局公布的数据看,目前收紧调控政策的城市新建商品住宅价格同比都超过了10%。不排除房价上涨过快的其他二线重点城市如福州,太原,杭州等城市还会出现进一步的政策收紧。
更为值得注意的是,中原地产市场研究部总监张大伟则分析认为:在一线城市发布相对有力度的调控升级政策后,二线城市已经全面接棒,有超过10个二线城市出台地方细则,预计后续还可能将有超过15个二线城市出台新政策,全国合计有望超过30个城市出台调控细则。
楼市现降温迹象
实际上,自去年年底开始,北京新建商品住宅价格小步上涨,并在今年4月以后开始能量爆发,直至“金九银十”攀升至一个小高峰。
此外,据国家统计局数据显示,截至2013年10月,广州、北京、厦门、深圳、乌鲁木齐、上海、郑州以及长沙8个城市新建商品住宅价格较之三年前、也即“国十条”出台之时大幅上扬,涨幅超过20%。
然而,在二线城市加紧调控之后,据东兴证券研报显示,2013年11月18日-11月24日,一、二线城市住宅成交量同比下降。其中,一线城市成交89.11万平方米,降幅为35.89%;二线城市成交249.40万平方米,同比下降22.11%
而从30个大中城市成交面积来看,已经出现同比下降。从11月18日到11月24日单周数据来看,30个大中城市成交面积为448.58万平方米,同比下降9.85%,其中一线城市同比下降10.73%,二线城市同比下降23.92%。
而中原地产监测数据也显示,截至11月26日,11月全国主要的54城市合计新建住宅签约套数为22万套,环比10月同期下调了0.3%,同比则下滑了10.7%。其中下调最多的是二线城市,同比下调幅度达到了20%,一线城市下调幅度也达到了18.6%。
对此,有分析人士认为,从上周来看,目前房地产市场资金面和政策面偏负,年底房贷资金紧张,继一线城市的楼市调控政策全面收紧后,多个二线城市又出台新的调控政策,预计短期楼市成交量下行趋势将继续保持。

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