重磅!长沙限价政策 实行“熔断+摇号”保障刚需市场

尽管今年以来销售旺盛、资金充裕,但大多数房企逐渐感觉到,拿地难度正变得越来越大。  一方面,企业的拿地区域集中在少数热点城市,由于供应相对不足、竞争激烈,导致土地成本越来越高;另一方面,拿地规则越来越严苛,企业不得不对资金风险做更多考量。  随着房屋交易回暖,今年土地市场表现活跃,高价地数量和频率均高于往年。这不仅对房价形成推涨作用,也容易对市场情绪带来影响。从今年上半年开始,南京、苏州率先对拿地规则进行调整,随后越来越多城市加入调整行列。期间,证监会、银监会还针对资金来源问题,专门做出过表态。  拿地制度的调整方式五花八门,既有对原有规则的强化,又有不少“创新”之举,其目的直指过热的土地市场。随着11月以来广州、武汉、长沙再度诞生高价地,土地出让制度恐将近一步收紧。  规则的沿革与“创新”  政府部门对拿地规则的调整主要集中在两个方面:严查资金来源、调整交易方式。  今年10月4日,广州市发布《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的意见》指出,严禁投资基金、银行信贷资金违规进入房地产市场。其中隐含对拿地资金来源的管控。  11月17日,广州市国土资源规划委员会再度发文,对规则进行细化。按照要求,银行贷款、债券融资、信托资金、资管计划配资、保险理财资金等不得用于缴付土地竞买保证金、定金及后续土地出让价款。  其中在执行层面,竞得人应承诺资金来源为符合规定的资金,向政府部门提交相关文件进行资格确认时提交承诺书。一旦违反规定,取消竞得(中标)资格,已缴纳的竞买保证金不予退还,并在三年内不得参加广州市土地招拍挂。  广州并非今年首个出台类似规则的城市。在此之前,南京、上海都曾发文,对拿地资金予以监管。上海还专门成立由上海市规划国土资源局、上海市金融办和金融监管机构等部门组成的“商品住房用地交易资金来源监管联合工作小组”。  这种做法显然是遵循了相关部门的要求。今年7月,证监会规定,企业再融资募集所得资金不得用于补充流动资金、拿地和偿还银行贷款。10月,银监会要求银行业“严禁违规发放或挪用信贷资金进入房地产领域”。  从过往经验来看,这种情况并不罕见。2011年和2013年,当楼市火热、“地王”频出时,监管层都曾要求严控拿地资金来源。但在执行力度上,本轮政策的严格程度可谓空前。  在“交易方式调整”方面,手段较为多样。最常见的是,提高竞买土地的保证金、缩短付款周期等。今年,这种方式被很多城市普遍采用。但或许是高价地出现得过于频繁,不少城市还创新了许多土地出让规则。  今年5月,南京、苏州分别推出拿地过程中的“熔断机制”。由政府对土地实施最高限价,当土地竞拍超过这一价格后,终止土地出让,竞价结果无效。随后,两地有数宗土地因触发了这一机制而未能成交。  8月,这两个城市又推出“摇号”拿地的方式。即当土地竞拍到一定价格之后,报价超出上述价格的企业通过参与“摇号”竞得买主。  “熔断机制”和“摇号拿地”均为历史首创。但从具体实践来看,宁、苏两地只在少数土地出让中进行尝试,后续是否会继续推广尚不得而知。  10月,北京也推出了一项全新的拿地制度。在海淀区的4宗土地出让文件中,试点采用“限房价、竞地价”的交易方式。具体而言,这4宗地块均设定合理土地上限价格,当竞买报价达到上限价格时,不再接受更高报价,转为通过竞报自持商品房面积的方式确定竞得人。企业自持的商品住房将全部用于租赁,不得销售。  由于竞争激烈,这4宗土地最终以“全部自持”的形式被竞出。11月25日,北京市住建委通知,自持商品房的期限与土地期相同,亦即长期持有。  2010年,北京就曾试点过“限房价、竞地价”的出让方式,位于房山区长阳镇的一宗地块当年5月出让,限定销售价格12500元/平方米。但并不要求开发商对该宗地块自持。  2011年,在国土资源部相关政策的鼓励下,北京还试点“限地价、竞房价”政策,对土地设置最高限价,在报价达到最高限价的基础上,转而竞报将来销售的最高房价,报价最低者成为最终得主。

调查员从东莞市公共资源交易中心了解到,截至目前已确定10月排期拍卖的商住地合计6宗,占地面积共计20万平方米。按照起始价计算,6宗商住地起拍金额合计达31.83亿元。

2、当竞价达到最高限价时,如无人选择参加现场摇号,则此宗地由报价达到最高限价的竞买人竞得。

2017年3月21日东莞发布《东莞市政府发布关于进一步规范房地产市场发展的通知》,文件中写明若竞买人申请人商品住房用地竞买资金非自有资金,将导致竞买失败及竞买保证金损失。

根据《操作规则》,试点地块将采取限价“熔断”机制,即市国土部门将分别根据市发改委审核的住宅销售价格和市住建委提供的住宅开发成本,按不高于土地挂牌起始价的150%,综合拟定土地交易最高限价。长沙装修网小编了解到,试点土地拍卖时,当宗地竞价未达到最高限价,最高报价人即为土地竞得人;当竞价达到最高限价时,如无人选择参加现场摇号,则此宗地由报价达到最高限价的竞买人竞得;当竞价达到最高限价时,如仅有一个竞买人选择参加现场摇号,则此宗地由该竞买人竞得;当竞价达到最高限价时,仍有二个或二个以上竞买人要求继续竞买的,停止网上竞价,改为现场摇号产生竞得者。

据东莞装修网了解,上周,经过12家房企57轮的激烈竞拍,东莞东城八一路地块最终被中海地产以总价4.3195亿元夺得,实际楼面地价16219元/平方米,成为时隔8个月之后,东莞土地市场再次迎来商住地成交。

长沙装修网小编了解到,根据《操作规则》,今后长沙在住宅用地拍卖过程中,将先设定住宅销售限价,然后根据住宅销售价与住宅综合开发成本,按不高于土地挂牌起始价的150%,综合确定土地交易最高限价;当竞价达到最高限价时,仍有二个或二个以上竞买人要求继续竞买的,停止网上竞价,改为现场摇号产生竞得者。

值得注意的是,自今年下半年以来,东莞对于商住地块的出让设置了多种方式限制地价。东莞装修网了解到,除了摇号、熔断之外,东莞将在10月起正式严控土地拍卖竞买资金的来源。

4、当竞价达到最高限价时,仍有二个或二个以上竞买人要求继续竞买的,停止网上竞价,改为现场摇号产生竞得者。

一是在竞价过程中,若竞买人申请人的最高报价不超过最高限制地价时,按照价高者得原则确定竞得人及成交地价款。

《操作规则》规定,竞买人在网上挂牌期间,只能进行一次有效报价,且报价不得超过一个加价幅度,第一个报价的竞买人只能按起始价报价。竞买人在网上竞价期报价每次只能增加一个加价幅度。竞买人在网上挂牌期必须进行一次有效报价才具备竞价和申请摇号资格。如在网上挂牌期间有效报价已达到最高限价,未取得有效报价的竞买人可在挂牌截止前以最高限价作为有效报价申请摇号资格。

事实上,早在2016年10月8日,上海作为当时地价飙涨的城市之一,政府出台通知明确竞买土地的资金来源需为企业自有资金,土地涨价势头得到压制。

3、当竞价达到最高限价时,如仅有一个竞买人选择参加现场摇号,则此宗地由该竞买人竞得。

为控制地价过快上涨,10月东莞土地拍卖将推出全新的模式——“限价+竞自持面积+竞自持年限”,6宗已排期的商住地中有5宗采取限价竞自持的方式,住建及房管单位将对自持经营年限内的项目进行全程监管。

限制:不允许与同一公司有关联企业参加竞买

土地竞得人需对自持商品住房集中配置,自持经营,在自持年限期间需整体登记、整体抵押,不可分割登记、分割抵押,也不得办理销售许可,全程将由住建及房管单位进行监管。

市国土资源局和湘江新区国土规划局委托土地评估公司对挂牌宗地的房屋销售价格进行评估,确定拟挂牌宗地房屋销售价格并送发改委审核,报市土委会审定。

澳门新葡亰6609平台游戏,据东莞装修网获悉,虎门博涌商住地作为10月唯一的限价熔断地块,尚未入市就受到了各方的关注,有房企负责人直言,对这块地的前景非常看好,就怕到时竞争太激烈。

目的:表明调控决心,保障刚需市场

据东莞装修网了解,调查员梳理发现,中堂107国道旁、麻涌大步村、虎门博涌社区、樟木头樟洋社区、寮步大盛村、沙田杨公洲村等一大批商住地将在2017年10月相继进入土地市场。值得注意的是,为控制土地上涨势头,东莞在10月出让地块中明确规定房企的资金来源,同时采用限价加竞自持的模式,来稳定地价及房价。

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值得注意的是,为控制土地上涨势头,东莞在10月出让地块中明确规定房企的资金来源,同时采用限价加竞自持的模式,来稳定地价及房价。

长沙市住宅用地“限房价、竞地价”试点操作规则

这次成交拉开了东莞下半年商住地出让的序幕。调查员梳理发现,中堂107国道旁、麻涌大步村、虎门博涌社区、樟木头樟洋社区、寮步大盛村、沙田杨公洲村等一大批商住地将在2017年10月相继进入土地市场。

“面粉贵过面包”是导致房价上涨的重要原因之一。相关人士今日从市国土资源局了解到,为贯彻落实中央关于住房居住属性定位精神,抑制土地交易市场过度炒作,稳定房地产市场预期,保持长沙市房地产市场平稳健康发展,《长沙市住宅用地“限房价、竞地价”试点操作规则》近日通过市政府常务会议审议通过,将于近日正式开始实施。来和长沙装修网小编一起了解下具体的情况吧。

东莞“竞自持”模式与其他城市大致相同,主要可分为三步走:限价+竞自持面积+竞自持年限。

“开展‘限房价+竞地价+摇号’的试点,是近期加强长沙房地产市场调控的需要,今后将根据长沙房地产市场态势,视情况确定土地挂牌交易方式。”市国土资源局相关负责人说。

二是当报价超过最高限制地价后,不再接受更高报价,竞买方式转为竞自持商品住房面积。无人出价后,自持面积最高者得地。

4、竞买人在网上竞价期报价每次只能增加一个加价幅度。

规定土地竞买资金须为自有资金

一、适用范围

三是当竞买人报出自持商品住房面积比例为100%时,仍有两个或两个以上的竞买人要求竞买的,竞买方式转为竞住宅自持年限。无人出价后,自持年限最高者得地。若一直有人出价,则最早出价自持70年的竞买方得地。

5、竞买人在网上挂牌期必须进行一次有效报价才具备竞价和申请摇号资格。

调查员梳理资料发现,编号为2017WG010到2017WG015六宗商住地的基本情况和规划指标要求中,均明确提出竞买申请人商品住房用地竞买资金(即地价款,含竞买保证金)须为自有资金,不得为银行贷款、债券融资、信托资金、资管计划配资、保险资金等。

6、如在网上挂牌期间有效报价已达到最高限价,未取得有效报价的竞买人可在挂牌截止前以最高限价作为有效报价申请摇号资格。

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六、调整竞得人确认方式

此前,东莞所有土拍地块均未曾出现过严控竞买资金来源的详细要求。业内人士认为,现在严控土拍竞买资金来源的通知得已细化执行,也体现了官方稳定土地拍卖市场、从根源上规范楼市的决心,东莞地价有望维持平稳。

1、土地竞得人在取得土地后不得再调整规划,必须严格按照土地出让合同约定的土地利用条件进行开发建设。

土地拍卖推出“竞自持”模式

措施:竞价达到最高限价时改为摇号产生竞得者

为保证项目开发品质,土地竞得人在取得土地后将不能再调整规划,必须严格按照城市规划开发建设,城乡规划部门在项目规划方案审批时要加强监督指导,确保项目具有与房价地价相匹配的品质和基础配套设施。住建部门按规定确定刚需住房的户型和面积及开发商自持比例,提出住宅精装修要求和装配式建筑比例,同时加强项目建设质量监管,确保限价房质量。

2、如交易起始价与最高限价相同,在挂牌截止后只有一个竞买人报价的,则该宗土地以起始价成交;如有两个以上竞买人报价并申请参加摇号的,挂牌截止后,在规定时间完成资格审查,可参加现场摇号,确定竞得人。

长沙装修网小编了解到,试点地块房屋销售价格由发改部门根据长沙市内五区2016年10月份房屋销售均价和现时房屋销售价综合确定,确保房屋销售价保持在合理区间。住建部门根据试点地块测算住宅商品房开发成本。国土部门根据房屋销售价与开发成本确定土地竞拍最高限价。长沙装修网小编了解到,公共资源交易中心负责组织土地网上挂牌出让,如有两个以上竞买人报价达到土地最高限价则转为现场摇号确定土地竞得者,为限制一个竞买人同时组织多家关联企业围号,在竞买人资格审查时,除加强竞买保证金审查外,不允许与同一公司有关联企业参加土地竞买。

市住建委对项目自持比例、采取装配式建筑的比例和预制装配率以及是否需精装修提出具体要求,提交土委会审定。

长沙装修网小编了解到,根据住房和城乡建设部国土资源部《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》(建房〔2017〕80号)和《长沙市网上挂牌出让国有建设用地使用权规则》(长政发〔2013〕21号)文件要求,结合我市实际,制定本补充规则。

市国土资源局相关负责人介绍,接下来将按照边试边完善原则,先选取一定数量的纯住宅用地按《操作规则》挂牌出让。

四、设定挂牌出让宗地交易最高限价

4、本试点操作规则未规定的,按照《长沙市网上挂牌出让国有建设用地使用权规则》规定执行。

《操作规则》规定,实行“限房价、竞地价”的仅适用于市土地管理委员会确定的住宅用地试点地块。市国土资源局和湘江新区国土规划局委托土地评估公司对挂牌宗地的房屋销售价格进行评估,确定拟挂牌宗地房屋销售价格并送发改委审核;市住建委对项目自持比例、采取装配式建筑的比例和预制装配率以及是否需精装修提出具体要求,提交土委会审定。

1、将住宅销售价写入挂牌公告并公示,将土地交易最高限价设入挂牌交易系统。

七、其他规定

2、市住建委要加强项目建设管理,对装配式住宅和精装修严格把关,确保项目质量。

三、设定开发方式

3、房屋建成后,住宅销售由市住建委根据土地出让合同约定的住宅销售价办理销售审批。

《操作规则》对网上挂牌期和竞价期报价规则也进行了一定调整,首先将把住宅销售价写入挂牌公告并公示,将土地交易最高限价设入挂牌交易系统。如交易起始价与最高限价相同,在挂牌截止后只有一个竞买人报价的,则该宗土地以起始价成交;如有两个以上竞买人报价并申请参加摇号的,挂牌截止后,在规定时间完成资格审查,可参加现场摇号,确定竞得人。

市国土资源局相关负责人告诉相关人士,《操作规则》的出台表明长沙市委、市政府对房价调控的决心。长沙装修网小编了解到,通过采取“限房价+竞地价+摇号”的土地交易新规则,政府将部分土地收益让利于民,并要求土地竞买人取得土地后,开发建设的住宅商品房只能按政府限定房价销售。“政府通过房屋限价销售调控住宅商品房市场,从而稳定购房者预期,抑制房地产市场炒作。”该负责人说。

长沙装修网小编了解到,市国土资源局和湘江新区国土规划局分别根据市发改委审核的住宅销售价格和市住建委提供的住宅开发成本,按不高于土地挂牌起始价的150%,综合拟定土地交易最高限价,报市土委会审定。

五、调整网上挂牌期和竞价期报价规则

“避免再拍高价地,稳定楼市和房价,能更好地保护刚需。”上述负责人表示,按照长沙市房地产市场精准调控的要求,对住宅商品房进行分类调控,将住宅房屋销售市场分为高端改善型、中端刚需型、低端保障型。《操作规则》主要针对长沙中端住宅商品房刚需市场,通过限定住宅销售价和土地最高拍卖价,保障刚需住宅商品房有充足土地供应,确保刚需购房者有房可买,也买得起房;高端改善型住宅商品房则根据市场需求,尊重市场规律,土地由市场自由竞价,政府通过财税政策进行调节;低端保障型住宅主要通过廉租房等保障性住房政策解决。

二、设定住宅销售价格

3、竞买人在网上挂牌期间,只能进行一次有效报价,且报价不得超过一个加价幅度,第一个报价的竞买人只能按起始价报价。

摘自:长沙楼盘网

为保障房屋销售价格,土地挂牌前,在挂牌公告中明确房屋销售价格,土地竞买人取得土地后,国土部门将房屋销售价格作为出让条件写入土地出让合同;项目建成后,由住建部门根据土地出让合同约定的销售价格办理房屋销售审批,相关部门按有关规定核定购房者资格。

本办法仅适用于市土地管理委员会确定的住宅用地“限房价、竞地价”试点地块。

1、当宗地竞价未达到最高限价,最高报价人即为土地竞得人。

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