澳门葡亰手机版多地楼市量价齐跌 刺头城市或二度出手严调

自北京市“930”新政发布以来,全国共有22个城市先后出台楼市限购、限贷政策,受此影响,部分热点城市在新政“满月”后出现量价齐跌现象。然而,杭州市深夜出台的楼市新政,再一次将目光拉回至限购、限贷政策的效果上来。  杭州市房管局日前发布通知称,自11月10日起,杭州市进一步实施住房限购措施并上调公积金贷款首付比例。同时中国人民银行杭州中心支行、浙江银监局指导浙江省市场利率定价自律机制决议,进一步调整杭州部分区域差别化住房信贷政策,上调商业性住房贷款首付比例。与此同时,对拥有2套及以上住房的居民家庭暂停发放第三套及以上住房贷款,并加强对首付资金来源审核、加强对土地竞买资金来源审查等。  此前,杭州市已经对楼市进行限购、限贷,而受9月份楼市调控政策收紧影响,10月份杭州市商品住宅成交量回落近四成。那么,在成交量骤减的情况下,杭州市为何再次收紧楼市调控政策呢?  易居研究院智库研究中心总监严跃进在接受《证券日报》记者采访时表示,虽然此前的调控政策对于该地市场成交量影响显著,但房价依旧高位运行并呈上升趋势。因此,从杭州市再次出台楼市调控政策可以看出,杭州市对于稳定该地房价、防范各类投资投机风险的决心。  从目前情况来看,此前22个楼市调控城市中,多数城市新政均已“满月”。而来自多家房产机构的统计数据也显示,各地楼市新政的出台对于市场成交量已经形成明显打压。  具体来看,北京商品住宅(不含保障房和自住房)在10月份成交8508套,环比减少41%,为5个月来最低;深圳成交套数为4276套,环比上涨63.3%,这主要是调控落地前网签数量激增引起,而新房推售面积环比下跌77%,新房市场供应几乎停滞;上海10月份成交面积为86.89万平方米,环比下跌16.3%,同比下跌了42.46%,成交套数6502套,环比下跌18.21%;而上海市自10月8日发布“沪六条”以来,上海房地产市场降温迹象明显。从10月31日至11月6日成交数据来看,上海市成交量继续延续下滑趋势,且已经连续四周出现下滑;除此之外,此前火热的二线城市也深受调控影响,以厦门为例,10月份新房成交量仅为今年平均成交量的四成。  严跃进认为,从成交量等数据来看,楼市新政遏制了一些过热城市的发展势头,可以说效果显著。不过从杭州市不断加码的购房调控政策可以看到,如果目前部分热点城市在前一阶段的楼市调控政策作用下,仍无法取得明显效果,还需要采取更为严厉的管控措施。

国庆节前后,以各地方细则为主的楼市调控政策再掀波澜。继5月份北京等地出台首轮楼市调控细则后,此次上海、深圳、厦门等六城市也先后出台“加强版”的楼市调控细则。除了增加保障房供应外,以“限购、限外、限贷、限价”为主题的“四限令”成为贯穿各地细则的核心,对于投机投资性需求而言,每道令都犹如一把尖刀。  调控着重“四限合一”  在“9·29”二次调控出台之后的短短10多天内,深圳、厦门、上海、宁波、福州、杭州相继出台了“限购令”,加上4月30日最早推出“限购令”的北京,目前全国已经有七座城市限购,这也使得本来是非常规的“限购令”已成为常见的调控手段。  从各地细则上看,北京、上海、厦门、杭州的“限购令”如出一辙,除了表述上的差异外,在政策内容上几乎没有任何区别。四地“限购令”的核心在于“每一户家庭可新购一套住房”。换言之,不管此前有多少套住房,不管是本地户籍还是外地户籍,都有且只有新购买一套住房的资格和权利。  相比之下,宁波、深圳和福州在执行“限购令”的基础上,还加上了“限外令”,也就是对无法提供在该市1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非该市户籍居民,暂停购房资格。而京沪厦的政策中,没有在当地纳税、社保证明的非当地户籍家庭,也有新购买一套住房的资格。  “深圳限购令唯一宽松的是,深圳市户籍家庭,如果一套房子都没有,则可以新购两套住房。不过,在一般情况下,一套房子都没有的家庭,具备两套房购买能力的很少。”地产业内人士直言。  与其他六座城市相比,较晚出台的福州版楼市细则最为严厉,不仅要求“限购”和“限外”,而且规定,福州户籍居民家庭如果没有房子,也只能新购买一套住房。  除了“限购令”和“限外令”,“限贷令”也成为楼市调控措施的通用手段。国家全面叫停第三套房贷款,第一套住房贷款一律三成起,严控消费类贷款用于购房,各地在执行差别贷款政策完全一致。  事实上,从9月29日二次调控新政出台之前,北京市燕郊地区就已经出台对二套房停贷、外地人首付五成的政策。而在新政之后,各地正在落实“限外令”和“限购令”的时候,燕郊已经对外地人购房停止贷款,实施全面“限贷令”。  北京中原地产统计显示,自8月起,燕郊全面执行外地人购房首付5成后,燕郊楼市已经明显下调。而从9月29日开始,燕郊开始执行外地人不能提供当地收入证明只能全款购房的政策,执行全面“限贷”,这使得9月价格已经明显下调的燕郊商品房市场再次在国庆期间出现价格下跌。  在限购、限外、限贷的基础上,“限价令”也开始闪现身影。据传,上海楼盘将开始“限价”,新盘售价只能降不能涨。此前,上海市也曾出台“通知”规定,“各区(县)房管部门要强化对商品住房项目销售价格和变动幅度等的指导和审核,房地产开发企业调整销售价格超出已备案销售方案范围的,应当再次报所在区(县)房管部门备案。”  在上海“限价令”之前,已有北京版的“限价令”。市场曾传言,为了防止豪宅新房价格带动住宅成交均价走高,楼市新政后,北京房管部门拒绝批准高价楼盘入市。不过此传言后被澄清。  各地成交应声而动  9月楼市进入了传统的销售旺季,各城市交易量普遍上涨,楼市成交量呈现回暖迹象。不过,受“十一”长假和楼市新措施的双重影响,节前出现的楼市成交量快速回暖的势头戛然而止。  数据显示,9月份30个大中城市中,有超过2/3城市的楼市成交量环比上涨,其中,北京、南京和深圳等重点城市成交面积环比涨幅都在50%左右。而到了10月上旬,大部分城市的房地产市场迅速降温。  北京市房地产交易管理网数据显示,10月上旬,北京市除经适房和限价房外的商品房住宅总成交量为2060套,较9月上旬的3219套下跌了36%。商品房成交均价为21160元/平方米,较9月同期的21800元/平方米,下调了近3个百分点。  10月上旬,北京市二手房总成交量为1948套,相比9月上旬创造的新政后最高峰时的5322套下调了63.4%。而二手房均价也一改在9月出现的上涨势头,出现轻微下调,从18180元/平方米下调了0.6%,为18080元/平方米。  在新政影响下,上海市普通商品房市场的成交量出现了大幅波动。数据显示,尽管十一前夕成交低迷,不过上周(10月4日-10月10日),上海商品住宅成交面积达到44.9万平方米,环比前周大涨47%,成交面积已达到2009年高峰时的水平。尽管成交量突增,但是上海的普通商品房市场却开始降温,打折声不断,部分楼盘打出开盘首日9.2折的优惠。受此影响,上周上海商品住宅成交均价为20095元/平方米,环比前周下跌13%。

楼市调控周刚过,政策的影响似乎就已立竿见影。

10月1日当周周一9月26日以来,涵盖一、二、三线的20个城市先后发布力度不一的楼市调控政策,多地重启限购限贷。包括北京、深圳、南京、杭州等的多地新房及二手房市场网签量均有明显下滑,楼市有降温趋势,后续影响值得持续观察。

方正宏观任泽平称,国庆前后热点城市密集出台严厉的楼市调控,销售迅速降温。判断房地产小周期趋于结束,这一轮房价上涨接近尾声。

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图片来自微信公众号泽平宏观

而另一方面,部分限购城市集中签约推高了54个主要城市的成交量。中原地产研究中心数据显示,黄金周内54城市合计签约4.18万套,远高于前两年的2.1万套与2.33万套。

“在部分城市集中签约推动下,整体市场成交量同比明显上涨,但在这个基础上,包括南京、武汉、北京、上海等城市的成交量则出现了明显的下调。”
中原地产首席分析师张大伟对21世纪经济报道称,从实际签约看,受到新政影响的20个城市,成交量出现了明显下调,实际跌幅达到了40%左右,而且限购城市购房人放弃购房意向的现象非常普遍。

南京:单日认购量剧减至两位数

南京在黄金周再度出台调控政策前的5天里,楼市认购量还在百余套左右。但10月5日南京再出台限购政策后,南京网上房地产数据的显示,平时单日认购量在300套到500套之间的南京,
10月8日的商品房认购目前仅94套。而10月6-7日,日均认购量仅30套。

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同属二线城市涨幅前列的合肥,本地户籍同样禁购第三套新房。安徽商报报道称,新政已对楼市产生实际影响,国庆期间每天来看房的客户有10多拨,相比节前有所减少,购房者的观望心理加重。

苏州:10月3日出台新政后,成交均价大幅下跌

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杭州:10月以来每日新房签约套数六连降

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透明售房网的数据显示,杭州10月1日以来新房签约套数连续六日下降。

东莞:首次出台限购新政急急签约

10月6日,东莞发布限购新政后,10月6日东莞新建住宅成交1385套,成交面积16.57万平方米,均价为18297.64元/平方米,成交套数是10月5日的七倍,同时一天的签约也是8月一周签约的量。

每日经济新闻报道称,在6日的限购政策出炉之前,东莞网签数据只有600套左右,意味着有近700套住宅是在政策出炉后赶签的。不少销售人员通知购房者前去签约,使得6日签约数据爆棚。

然而,截至目前,东莞10月8日全市住宅成交量只有63套。

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深圳祭出“史上最严”调控政策

10月4日,深圳市进一步深化完善了三月出台的“深六条”,限购升级以外,还规定无房但有贷款记录的居民,首付不低于五成,对有一套房的居民,购二套房首付提高到七成以上。

深圳房地产信息网监测结果显示,10月4日限购政策发布当日全市成交量为180套,但次日急降至103套,6日更是只有44套成交。10月7日,深圳市全市成交56套新房住宅。

限购逾六年的北京加大限贷力度

在9月末以来所有颁布新政的城市中,北京限贷力度之大仅次于深圳。根据北京新政,目前若购买非普通自住房,首套房最低首付比例为40%,二套房最低首付比例为70%,购买普通自住房的首套房和二套房最低首付比分别为35%和50%。

北京市住建委的官方数据统计显示,9月北京网签住房平均套数为每日1182套,但“京八条”出台后,到了10月7日网签套数仅为67套。

国庆“黄金周”的7天,北京新建住宅实现网签216套,二手住宅实现网签209套,两者合计共实现签约425套。这是自2011年以来国庆“黄金周”同期的最低值,相比2015年同期的543套也下降了21.7%。

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伟业我爱我家市场研究院的统计则显示,10月1日到6日,北京新建商品住宅网签量仅为204套,与9月1日到6日相比大跌73.7%;二手住宅网签量仅为152套,与9月同期相比大跌96.5%。

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