六省房地产税收超土地出让金 土地收入面临缩水

【中国经营网综合报道】日前,由北京大学经济学院团队研究的相关课题成果显示,地方财政对于土地财政的依赖度正在不断上升,2003年到2013年的十年间,中国地方财政对于广义的土地财政的依赖度上升了11.3个百分点。更加值得一提的是,当前,地方财政构成已一改土地出让金一家独大的情况,对房地产相关税收依赖度正慢慢超过土地出让金。  据澎湃新闻报道,所谓广义的土地财政是指,土地出让金加上与土地、房地产相关的地方税收。而狭义的土地财政则指土地出让金纯收入。  上述课题指出,中国地方财政对于广义的土地财政依赖度在2003-2013年间上升了11.3个百分点。
由于地方财政对土地出让金的依赖度在这期间只上升3.2个百分点,所以,这剩余的8.1个百分点的“广义的土地财政依赖度”的上升,就只能来自于“地方财政对土地税和房地产企业税的依赖度”的上升。  这就是说,2003-2013年间中国地方财政对于广义的土地财政依赖度上升的主因是地方政府对土地税和房地产企业税的依赖度上升。数据显示,地方政府对土地税和房地产企业税的依赖度上升占到广义的土地财政依赖度上升71.7%的比重,而对土地出让金的依赖度的上升只在全部土地财政依赖度上升幅度中占到28.3%的比重。  实际上,该课题研究成果显示,在2001年之前,地方财政对土地税和房地产企业税收的依赖度是高过其对于土地出让金的依赖度的,而在2001年以来,则相反。平均说来,2001年至今,中国地方政府对于土地出让金的依赖是高于其对土地税和房地产企业税的依赖的。  课题指出,作为“广义土地财政依赖度”的两个组成部分,“地方财政对于土地出让金纯收入的依赖度”和“地方财政对于房地相关税收的依赖度”,有着各自的特点。
总的说来,在过去十五年里,在中国地方财政收入里,土地出让金纯收入的地位当然要高于土地相关税收所占的地位,并且,是地方财政对土地出让金依赖度的波动才推动了地方财政收入在1999-2013年间的波动。  但是,在2003年以来,中国地方财政收入对于土地财政的依赖度的上升增量,却主要是由于地方财政对于土地税和房地产企业的税收的依赖度上升而贡献的;而且,相对于土地出让金的依赖度,地方财政对于土地相关税收的依赖度则要稳定得多,这样,当土地出让金收入由于政府尤其是中央政府加强对土地市场和房地产的调控而急剧下降时,由于土地税和房地产企业所缴纳的税收的稳定性,其在地方财政收入里所占的权重就可能不减,甚至反而有所上升。  不过,需要指出的是,中国各地经济情况不同导致地方财政的构成并不一致。  上述课题成果显示,上海、北京、海南、黑龙江、内蒙古、新疆6地房地产相关税收已超过土地出让金比例,而浙江、江苏、安徽、河北等地对土地出让金依赖依然较大,浙江、江苏土地出让金更是相关税收的2倍。  浙江、江苏、安徽、河北等地,尤其是浙江、江苏,对土地出让金高度依赖的理由很简单。这些地区都是两个超一线城市,辐射区域内经济相对发达,二线城市在房地产兴盛的态势中,这些地区受到超一线城市的带动而楼市看好,它们有地可卖所以土地市场畅旺,但房子本身的保有价值比交易价值要大,所以对土地出让金依赖度高,而房地产税收则比不过。  不同的是,房地产税收超过土地出让金的6个地区则有所分化,一边是两个超一线城市,另一边是地广人稀、相对偏远而在上一轮楼市中泡沫比较严重的地区。虽然结果是一致的,但成因大不相同。  对京沪两个超一线城市而言,土地有限,近年土地交易面积有所收缩,逐渐陷入无地可卖的境地,而且作为政治文化中心的北京和经济中心的上海,城市发展潜力和未来价值均不断推高房价,房屋交易亦相对频密很多,于是无地可卖和房屋交易频繁的双重效果,自然是房地产税收超过土地出让金了。  海南、黑龙江、内蒙古、新疆则是完全不同的状况,这些地区都相对偏远,地广人稀,作为房地产市场上游的土地市场自不看好,对房地产税收依赖度更高也就不难理解了。  那么,对地方财政影响深远的“土地财政”是怎么来的呢?

《经济参考报》记者独家获悉的由北京大学经济学院团队研究的相关课题成果显示,房地产相关税收在地方财政占比不断增加。近年来,地方财政构成已一改土地出让金一家独大的情况,对房地产相关税收依赖度正慢慢超过土地出让金依赖度。

北京大学经济学院教授平新乔表示,地方财政结构变化阶段包括:主要依赖房地产相关税收、主要依赖土地出让金、同时依赖三个阶段。而现在我国大多数省份正在由主要依赖土地出让金阶段向同时依赖阶段迈进。

据研究结果显示,上海、北京、海南、黑龙江、内蒙古、新疆6地房地产相关税收已超过土地出让金比例,吉林、河南、贵州、青海、广西、陕西、甘肃、辽宁等
10省房地产相关税收与土地出让金基本持平,但浙江、江苏、安徽、河北等地对土地出让金依赖依然较大,浙江、江苏土地出让金更是相关税收的2倍。

澳门新葡亰6609平台游戏,资料显示,2007年起,我国土地出让金明显增长,其中,2013年增速急剧攀升至超过40%。而规模方面,已经从2007年的不到8000亿元,快速增加至2014年的将近3.2万亿元,7年间差不多扩大了6倍。

对此,平新乔指出,中国过去15年,地方财政的财政波动主要原因是土地出让金的波动。《经济参考报》记者了解到,在许多地方,土地出让金收入已占地方财政收入的三分之一左右,个别地方的土地出让金收入最高时可以占到总财政收入的六成。

虽然很多地方正在积极转型寻找新的支柱产业,但新产业发展不可能一蹴而就,短期内土地出让收入仍占据地方财政收入的重要比重。

公开数据显示,2015年财政预算报告显示,地方政府性基金本级收入44509.51亿元,下降4.7%。其中,国有土地使用权出让收入39452亿元。但实际上2015年全国土地出让收入仅33657.73亿元,明显少于2015年预算。

此外,2014年土地使用权出让收入占到地方财政收入的23.8%;2013年全国土地出让收入4.2万亿元,相当于同期地方财政收入的35.5%;2011年,昆明、温州、大连、沈阳等城市土地出让收入更是高于当地财政一般预算收入。

“但随着房地产调控,楼市转寒,土地收入进入周期性缩水。”平新乔表示,随着宏观经济变化,部分省份地方财政对土地出让金的依赖度已等于或低于对房地产相关税收的依赖度。

平新乔表示,2003年以来,中国地方财政收入对于土地财政依赖度的上升增量,主要是由于地方财政对于房地相关税收的依赖度上升贡献的。“房地产相关税收
较土地出让金来说要稳定,因此,当土地出让金收入由于政府尤其是中央政府加强对土地市场和房地产的调控而急剧下降时,稳定的土地税和房地产企业所缴纳的税
收占地方财政权重则不断上升。”

报告显示,2003年至2013年间,中国地方财政对土地财政的依赖度上升了11.3个百分点,但值得注意的是,虽然土地出让金额度大幅增加,但其仅带来了3.2个百分点的增长,相关税收则高达8.1%的增长。

平新乔认为,房地产相关税收的依赖度上涨幅度占整个依赖度高达71.7,%,而普通我们常认为的土地出让金仅占到28.3%。这意味着,地方政府对房地产相关税收的依赖度上升,是2003-2013年间中国地方财政对于广义的土地财政依赖度上升的主因。

据测算,2013年,全国平均地方财政对房地相关税收(即房产税、契税、城镇土地使用税、土地增值税、耕地占有税、房地产企业缴纳的所得税和营业税)的依
赖度为14.8%,
已是1999年依赖度4.6%的3.22倍。其中,北京对房地产相关税收依赖度达16.93%,上海高达16.21%,江苏也达14.29%。

中国社科院财经战略研究院副研究员蒋震对《经济参考报》记者表示,我国地方财政对土地出让金和房地税收的依赖,应该说是特定经济发展阶段下的产物。实际上很多发达国家也都有过这个阶段。

但蒋震认为,一旦我国城镇化推进到成熟阶段这种机制就无以为继了。进入经济新常态之后,临界点来临,趋势发生根本变化,投资基本饱和,更加注重消费。由此,地方财政对土地及相关税收的依赖可能会弱化。

中国社会科学院财经战略研究院财政研究室主任杨志勇也认为,城市难以一味摊大饼,因此“有限”的土地对于地方来说意味着有限的出让金财政,同时,因土地成本直线上升,土地出让金额度的增加态势难以长时间维持,因此,对土地依赖度较强的城市财政面临可持续发展问题。

平新乔认为,地方财政主要依赖土地出让金只是一个过渡现象,未来地方财政中房地相关税收的比重将逐步超过土地出让金。

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