澳门新葡亰6609平台游戏销售忽悠要限购 今年商住成交量首超住宅

【中国经营网综合报道】上周门头沟区商住产品暂停网签,“北京商住将全面限购”的传言四起。端午节期间,在销售员的“猛忽悠”下,北京新建商品房住宅签约量创造了历年端午小长假的新高,其中商住类产品所占比重达九成。不过,业内专家分析认为,商住限购的传言不太靠谱,如果限购,房价跌幅起码达到30%。  销售借传闻猛忽悠  据人民网报道,北京商住项目全面限购的消息始于约一周前门头沟区商住项目暂停网签,虽然当地住建委对外澄清“商住项目暂停网签属实,但限购消息是谣传”,市场对北京将全面限购商住项目的忧虑仍然不胫而走。  一位北京市政府人士回复是“谣传中,企业借势卖房”。这位政府人士所称“借势”,正是门头沟区暂停商住项目网签一事。  一位在京拥有商住项目的地产公司人士表示,近期公司也已经向大兴区政府人士打听过区内商住项目限购的消息,不过得到的回复是“尚未开始研究商住政策”。  “但从北京市住建委了解到另一种声音是北京商住项目的全面限购政策正在研究。”这位地产公司人士说。  北京全面限购商住项目可能带来的影响,这位地产公司人士进一步分析,市场这么多传言,政府不出面辟谣,要么就是在帮助商住项目“跑量”,要么是在加紧筹谋限购政策。“我个人觉得前者靠谱。不管消息是真是假,我们配合赶紧‘跑量’。”  不过这位人士对商住项目全面限购的消息也保持乐观,“关上门总会打开窗。如果出台限购会有配套政策出来,限购也要有准备时间,没那么快。”  端午假期,天恒·世界集商住项目首次开盘,2个小时左右的时间,项目推售的144套房源全部售罄。据该项目人士介绍,不少客户选择在开盘当天凌晨3点钟就开始自发排队认购,全部房源在当天清盘。  北京市已经对商务型公寓、商业办公项目实施限购的通州区,当地商住项目则因限购政策“封冻”市场成交。  多位受访市场人士表示,如果北京全面限购商住项目,在北京商住产品供应与成交量在商品房市场占比较高的背景下,限购政策将会严重抑制市场成交与购房需求,通州商住项目限购即是明证。  今年商住成交量首超住宅  据北京晨报报道,虽然限购传闻尚未被证实,但市场已经有所反映。亚豪君岳会统计数据显示,端午小长假期间,北京商品房住宅(不含保障房与自住房)成交2503套,成交面积35.65万平方米,相比“五一”小长假分别增加210%、301%。这一成交量还创出了历年端午小长假的销售新高,三天卖出的房子相当于5月成交的三成。值得注意的是,商住类产品成交2286套,占全部成交比重高达91%。  从成交排行来看,端午小长假期间成交套数排名前十的项目均为商住产品,其中排首位的项目尚峰壹号三天实现签约941套,林肯公园签约636套。“尚峰壹号截至日前签约达到了57.25亿,但其中接近54亿是最近几天签约。从2015年8月开盘签约开始,之前9个月卖的销售额还不如最近几天的。”中原地产首席分析师张大伟表示。  中原地产研究部统计数据显示,截至6月11日,今年北京新房中,住宅签约20742套,商住公寓类物业签约达到26336套,在合计签约的4.7万套中,商住公寓占比高达55.9%,商住产品签约量首次超过了住宅。这一比例也是历史最高点,2015年该比例为28.5%,而此前每年比例基本保持在30%以内。  “可能有开发商自行签约”  商住项目签约量迅速暴增,全都是真实交易吗?有业内人士向北京晨报记者透露,限购传闻在一定程度上会刺激购房者加紧进入,但如此大批量的签约,也可能存在一种可能性,“直白地说,就是开发商签下自己卖的房。”  根据通州上个月出台的商住项目限购政策,商业、办公项目销售对象限定为企事业单位和社会组织,不再对居民销售,但政策出台前,由居民家庭或个人购买的通州区商务型公寓和商业、办公项目,再次出售时可按此前的相关规定执行。“如果一旦限购只能由企事业单位和社会组织购买,那么项目出售的难度可想而知。倘若开发商现在自行签约给个人,限购后仍然可以卖给具有购房资格的个人,销售难度会大大减小。虽然增加了交易契税的成本,但可以避免未来可能出现的政策风险。”该业内人士进一步表示,“这只是一种猜测和可能性,并不是说端午节的商住项目的签约都是如此。”  (中经新媒体)

北京至少有56家开发商拥有商住类产品,存量总计约为818.9万平方米。按照商住产品存量排行,北京前十大开发商分别是:绿地、万科、天恒置业、北京城建、恒大地产、保利地产、美融加、建工集团、首创置业、天洋控股。

从6月6日门头沟商住项目暂停网签开始,到端午小长假商住房成交量暴涨,再到6月14日传说中的限购前夜。在过去的一周,商住房站在了舆论与市场的聚光灯下。14日晚间,北京市住建委辟谣,称“6月14日晚24时,北京将全面停止商住房网签”的消息不实。政府的回应让商住限购风波暂时得以平息,但
是,关于商住房未来的命运和走向,依然受到关注并引发业内探讨。

在刚过去的三天端午小长假,北京楼市商住项目迎来井喷。统计数据显示,端午小长假期间(6月9日-6月11日),北京商品住宅(不含保障房与自住房)共成交2503套,其中商住类产品共成交2286套,占比高达91%。而从成交排行来看,端午期间成交套数排名前十的项目均为商住产品,其中排行首位的项目尚峰壹号三天实现签约941套,林肯公园签约636套,两个项目成交之和即占了全部商品住宅成交的63%。多家地产研究机构分析,端午小长假成交量的暴涨缘于商住限购传言。

可疑的端午井喷

5月5日通州商住限购之后,市场传言门头沟商住产品暂停网签,随即业内开始流传“北京商住将全面限购”的传言。后来发现门头沟商住产品暂停网签只是例行项目,“北京商住将全面限购”的传言也未得到证实。但还是引起了开发商的紧张,通州“商住”限购的结果让开发商对政策更加敏感。统计数据显示,5月通州商住限购之后,区域全月商住类产品成交仅271套,仅相当于4月成交量的4%。于是,北京其他区域一些商住项目出于规避风险的考虑,开始抓紧签约。

2286套、占比九成、历年新高……在刚刚过去的端午节,大量签约让商住房成为楼市“明星”。亚豪君岳会统计数据显示,2016年端午小长假期间,北
京商品房住宅(不含保障房与自住房)共实现成交2503套,成交面积35.65万平方米,相比“五一”小长假分别增加210%、301%,同时这一成交量
也创造了历年端午小长假的新高,而这三天成交量也相当于5月份成交量的三成。值得注意的是,商住类产品共实现成交2286套,占全部成交的比重高达
91%。

一位开发商内部人士介绍,据他了解,限购已经是大概率事件了,只是时间还不确定。相关的细节或许还在斟酌中。一些开发商已经迅速推进了卖楼的速度,北京中原地产分析师张大伟统计,在刚刚过去的端午节假期,排名前两位的项目,分别签约了44.52亿和34.06亿元。以夺得年内销冠的顺义区商住项目尚峰壹号为例,截至6月13日,该项目签约已经达到了57.25亿元,但其中近54亿元是最近几天签约。也就是说,从2015年8月项目开盘开始,到现在接近10个月时间内,此项目此前9个月销售额只有约3亿元。

成交井喷的背后,仅仅是传言发酵带来的刺激效应?限购的传闻在一定程度上刺激了购房者加紧进入,但有个别项目却出现了大量集中签约。从成交排行看,端
午期间成交套数排名前十的项目均为商住产品,其中排行首位的尚峰壹号三天实现签约941套,该项目从开盘到端午结束签约达到了57.25亿元,然而,其中
接近54亿元是最近几天所签。也就是说,从2015年8月开盘签约开始,之前9个月卖的远不如端午前后的成交。

张大伟认为,从这一点来看,端午期间成交套数排名前两位的加起来能达到1000多套,其真实交易的可能性并不大,其过户可能为避免可能的限购。如果真的限购实施,这些项目成为公司购买,未来的税费+贷款难度将导致这个市场非常困难。

集中签约的项目并不在少数。如位于亦庄的林肯公园,端午期间的签约量也超过了600套。如此惊人的成交数据,也引发了市场的猜测,开发商“自售”成为
业内普遍认同的观点。有了通州商住限购的前车之鉴,为避免限购带来的政策风险,开发商无奈之下自己签下售卖的房源,让新房变成了二手房。一位项目销售人员
也向北京晨报记者透露,“有开发商花了一个多亿买自己的项目。”

从某数据统计机构获得的“2012-2015商住供应情况及开发情况”看,北京至少有56家开发商拥有商住类产品,存量总计约为818.9万平方米。按照商住产品存量排行,北京前十大开发商分别是:绿地、万科、天恒置业、北京城建、恒大地产、保利地产、美融加、建工集团、首创置业、天洋控股。但由于存在合作开发、交叉持股等情况,该数据未必很准确。

传说中的限购前夜

中原地产研究部统计数据显示,2016年截至目前,北京“商住”项目签约首次超过了住宅。截至6月11日,北京新建商品房中,住宅签约20742套,而公寓类物业签约达到了26336套,在合计4.7万套成交中,公寓占比高达55.9%,这一比例是历史最高点,在2015年这一比例为28.5%,之前的基本比例都在30%以内。

关于北京商住限购传闻的发酵,描绘出来的曲线图顶点的位置,是6月14日。

在北京的房地产市场中,一直存在着将原本规划用途为商业、办公,但却开发设计或改造成具有独立厨卫、上下水等用于居住的项目。商改住现象的存在,说明了土地供应结构存在不平衡。商业、办公用地超过需求能力的供应,造成大量闲置,而住宅市场在严厉的限购政策下依然供不应求。

5月5日晚,通州区连夜发布商住房限购政策,该区域商住的火热势头被浇上一盆冷水,成交迅速降至冰点,限购后四天竟然出现“零成交”。投资总归需要一
个出口,如同打地鼠的游戏一般,老鼠在这个洞口被按下去,会迅速从另一个洞口出来。通州商住房限购,使得购房者把目光逐渐投向了其他区域。

多位分析师认为,如果这部分产品被限购,将对整个北京楼市产生巨大震荡性的影响。今后最好的办法是合理调整土地供应结构,并从规划角度严格控制商改住。

6月6日门头沟商住房暂停网签,市场流传出一个消息,“北京商住要全面限购”。如同往湖里扔了一颗深水炸弹,一石激起千层浪。捂盘的开发商慌了神,开始加速推盘,购房者也加速看房,生怕错过了末班车。

热点

一直到6月14日,传言愈演愈烈,一则“15日零时停止网签”的消息将商住限购传闻推向顶峰。“今晚12点就要限购,开发商已经得到消息,再不买就没
机会了。”14日,亦庄一名商住项目的销售人员向北京晨报记者介绍,为抓紧限购前的最后时间,楼盘会一直加班营业至午夜12点,“现在就剩几十套房源,大
家都在抢,要是您早来还能选好的位置,晚了就没了。”当日,北京万科对外打出“万科天地、长阳天地,72不打烊”的广告,鸿坤大都荟、华远西红世等多个商
住也纷纷表示24小时卖房,催促买房人尽快签约。

商住项目成交量缘何超住宅?

直至晚上10点多,住建委的辟谣消息传来:“14日晚24点,北京将全面停止商住房网签”的消息不属实。不过,当天开发商及各个销售渠道已经成了最大
赢家,北京商业类项目单日签约达到了2672套,合计签约金额达56.4亿元,其中42亿元是商住类物业签约创造。一天的签约量相当于5月全月签约量的
60%。

统计数据显示,从2010年至今,北京商住公寓的成交情况在大趋势上并未有明显的上涨或下跌,基本呈稳定状态。而普通商品住宅的成交套数及新增供应套数呈明显的下跌趋势,最终在2016年被商住公寓反超。

部分投资客开始撤离

对此,中原地产首席分析师张大伟认为:出现公寓成交超过住宅的主要原因是住宅高端化。随着商品房住宅的高端化,目前北京新房、二手房住宅的门槛基本都在300万-400万元左右,这样,200万元以内的这部分需求只能选择“商住”类物业。而在过去两年,北京住宅土地供应结构中,包含了大量的公建类物业,特别是在近郊区、郊区,商业氛围欠缺,这样这些土地更多建设成为包含居住功能的公寓类产品。另外,限购政策持续影响,一线城市资产保值升值预期依然强烈,这种情况下,因为买不了住宅,部分投资者选择了购买公寓。

有了官方的回应,市场没有瞬间降温,但有业内人士透露,已经有部分投资客开始有撤离的迹象。

关注

15日,北京商业类物业单日签约整体签915套,虽然不及14日的爆发式成交,但签约量依旧维持高位。18日、19日,北京晨报记者走访了亦庄、门头
沟、顺义等地区的商住项目,销售人员虽然已不及14日那么亢奋和信誓旦旦,但依旧认为房子不愁卖,“未来肯定要限购,只是时间问题。”

北京“商住限购” 楼市将跌30%?

住建委辟谣暂停网签之说,但关于是否会限购的话题却未做出过多解释。商住是否会限购?什么时间限购?如何限购?一系列购房者关心的问题依旧没有答案。
不过有一点似乎可以确定,辟谣之后会在一定程度上为过热的商住产品降温。“现在正处于消费者和开发商博弈的时间点,可能会出现阶段性拐点。因为恐慌性入市
的人一进入,许多资深投资客已经开始选择撤离。”一位业内人士透露。中原地产首席分析师张大伟也表示,如果不出台限购,预计整体市场将很快恢复平
稳,“13日、14日透支了市场成交,有可能在7月和8月市场会出现明显的降温。”

截至目前,“北京商住全面限购”依然只是一个传言,虽然有多家开发商对媒体表示正在应对将到来的商住项目限购。甚至有媒体报道,13日下午的某个论坛上,原本计划参会的几个开发商负责人,都未到场,据传是去住建委参加有关商住限购的会议。但北京青年报记者从相关部门并未得到确定的消息,有市场人士认为,不排除部分开发商借势炒作,推销卖房。

但通州的先例让市场气氛变得紧张。今年5月5日,通州商住产品全面限购,市场迅速进入“速冻期”,整个5月成交仅相当于4月成交量的4%。亚豪机构分析师郭毅认为,一旦商住限购,市场格局将发生重大调整。而在限购消息出台之前,商住类项目仍将继续加快出货,预计6月北京商住成交量将再创历史新高。

据统计,2012-2015年,北京出让纯住宅和纯商办用地218宗,规划建筑面积3083万平方米,出让商住及含商住类土地156宗,规划建筑面积2399万平方米。但仅有877万平方米形成市场供应,仅占全部2399万平方米出让面积的36.56%。商住房的潜在供应量十分庞大,甚至超过商品住宅的供应量。

依据张大伟的计算,北京未来公寓类潜在供应为21万套左右,按照年均2万套的成交量计算,至少还可以卖10年,如果市场限购,成交量将下跌80%-90%,成交价格起码下滑30%以上。

本组文/本报记者 朱开云

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