高层要求稳定市场 下调二套房首付比例至50%成文

澳门新葡亰6609平台游戏,【中国经营网综合报道】媒体报道称,高层密切关注楼市出现的问题,要求住建部等部门研究对策,做好政策储备,稳定房地产市场。据经济观察报报道称,近日,住建部正在酝酿稳定住房消费的相关文件,其中最引人关注的是,二套房首付比例可能将降至50%。  据了解,过去几年中,房地产行业的销售毛利率持续下降,房企业绩分化加剧,“贫富差距”进一步加大。  国家统计局数据显示:2015年1月全国70个大中城市新建商品住宅均价跌幅为0.46%,2月70个大中城市新建商品住宅均价仅赣州和深圳城市房价上涨,房价跌回1年前,北京市更是出现了8个月的连续下跌,同时房地产开发投资、房屋施工面积、企业土地购置面积及房地产销售面积等多个楼市指标,均出现增速下滑的现象。  房企毛利率下滑  去年市场供求关系发生变化后,房企的周转速度也随之下降。是加杠杆继续扩张,从国内市场的兼并打到国外,从住宅市场拓展到多元化发展?还是降低杠杆,在去库存压力加大的情况下防控风险?这是摆在众多房企面前的两难选择。  据每日经济新闻报道,又到年报季。从已公布的上市房企年报可见,2014年房地产行业平均毛利率进一步收缩。同花顺iFinD数据显示,截至3月18日,在27家已公布财务数据的房企中,17家毛利率下滑。若将剩余10家的非主营业务剔除,毛利率水平还将进一步走低。  一方面,在市场转冷之际,不少企业选择降低杠杆,以防控风险。  香港粤海证券投资银行董事黄立冲表示,高周转模式的关键在于用不断上升的溢价覆盖财务成本,周转期越短,获利越丰。  招商地产董秘刘宁认为,市场处于激进状态时,需放大杠杆,若房企判断后市风险大,应降低。在其看来,近期选择降低杠杆的房企,多是认为后市风险加大。  另一方面,房企扩张速度或成长性,与负债水平息息相关。虽然行业处于下行空间,但更为艰难的是融资渠道不畅的中小房企。  招商地产的净负债率一直处于行业低位,2014年才上涨至33.3%(同期保利为74.51%)。2009年,当不少房企仍处于高速扩张期时,招商地产甚至出现-6.0%的净负债率。不少业内人士认为,除了没有利用其在深圳丰厚的资源,大力深耕深圳市场之外,招商地产与万科拉开差距的另一原因即2010年前后扩张放慢。  据刘宁介绍,未来一年内有很多并购机会,关键时刻招商地产的杠杆可以适当放大,但需谨慎面对。当去年的经营性现金净流量相比2013年减少约70亿元后,招商地产将今年合约销售金额的增长目标设定在15%以上。  然而,与其同处华南片区的碧桂园,在降低净负债率后,却仅设定为5%以上的增长目标。  黄立冲称,小房企的出事概率虽增大,但这未必是大房企最后一轮扩张机会。  以今年反超万科的绿地为例,助其弯道超车的利剑不是扩大国内市场,而是开拓海外市场。  报道称,在行业增速放缓与利润持续下滑的双重压力下,房企业绩分化加剧,“贫富分化”进一步加大。其中,大型房企尽管利润增速出现放缓迹象,但市场占有率不断提高;小型房企利润下滑明显,且成为亏损的重灾区,这显示出在市场调整周期,强者恒强的马太效应。  多位房企高管表示,随着房地产行业集中度不断提升,未来3年内TOP50房企有望占据40%的市场份额,大量中小型房企将在市场上消失,只有部分具备独特产品路线,或者在二三线城市具备深耕能力的区域型房企存在发展空间。  消息称下调二套房首付比例至50%成文  据中国证券报报道,高层密切关注楼市出现的问题,要求住建部等部门研究对策,做好政策储备,稳定房地产市场。有关部门已准备相关储备政策。其中,除税收、限购、房贷政策松绑外,还包括加大棚户区改造支持力度、吸引社会资本加入等。目前,有关部门正等待合适时机推出相关政策。  分析人士认为,连续降息降准带来的宽松货币环境及两会期间不断传出的利好消息表明,房地产业的政策环境将逐渐宽松。中央和地方政府将密集出台利好政策,推进支持刚需和“去库存”的过程。  据报道,3月以来,政策层面的利好消息也在不断释放。2015年政府工作报告中提出,“支持居民自住和改善性住房需求,促进房地产市场平稳健康发展”。与去年表述不同的是,并未出现“调控”、“抑制”等词汇,而是用了“支持”、“促进”的字眼。  今年经济增长压力较大的现实,也使房地产业在经济增长中的作用更加凸显。张大伟认为,两会期间监管层对楼市的积极表态,加之地方政府对土地财政依赖性仍然较高的现状,意味着房地产政策松绑可期。  多家机构分析人士认为,政策松绑通道已开启,无论是地方政府还是相关部委,有可能继续出台松绑楼市政策。  据经济观察报报道,一位接近央行研究局的人士称:“应地方要求,央行之前调研过房贷利率的基本情况,会适当调整房贷利率,现在地方政府认定金融调控的根本就是金融按揭制度,所以下调二套房贷首付比例至五成呼声甚高。”

过去几年中,房地产行业销售毛利率持续下降。去年市场供求关系发生变化后,房企的周转速度也随之下降。是加杠杆继续扩张,从国内市场的兼并打到国外,从住宅市场拓展到多元化发展?还是降低杠杆,在去库存压力加大的情况下防控风险?这是摆在众多房企面前的两难选择。种种问题背后,在于如何保证房企股东们的净资产收益率。毛利率再次下滑又到年报季。从已公布的上市房企年报可见,2014年房地产行业平均毛利率进一步收缩。同花顺iFinD数据显示,截至3月18日,在27家已公布财务数据的房企中,17家毛利率下滑。若将剩余10家的非主营业务剔除,毛利率水平还将进一步走低。其中,保利地产(600048,SH)的销售毛利率连年下滑,从2011年的37.2%下滑至2014年的32.03%。在2013年毛利率下降之时,保利地产方面曾表示,随着新增土地平均楼面价的下降,以及一二线城市房价上涨空间的打开,2014年毛利率将得到改善。但这一预期并未如愿。今年,保利地产方面除了公开表示以去杠杆,去库存为目标之外,还表示将收缩非一二线城市的布点,以规避投资风险。招商地产(000024,SZ)的降幅更加明显,从52.39%(2011年)下滑至37.33%(2014年)。对此,招商地产方面解释称,2014年高毛利地区(珠三角、环渤海)的产品占比缩减,低毛利地区(三四线城市)的产品结算规模扩大是主要因素之一。同时预计,公司2015年的毛利率将与2014年持平,但如果市场不理想,毛利率还将进一步下滑。尽管下滑明显,但是招商地产37.33%的毛利率仍处于行业领先位置。两家龙头企业毛利率的下滑趋势,正是整个行业利润空间缩小的缩影。招商地产董秘刘宁向《每日经济新闻》记者表示,招商地产毛利率的下降与整个行业不无关系,近些年土地、人工成本的上涨速度远远高于房价。去年,深圳唯一一宗纯住宅用地以每平方米2.5万元的楼面底价成交,与此同时,该宗土地周边的二手房价格仅在每平方米3万元上下。杠杆选择两难一方面,在市场转冷之际,不少企业选择降低杠杆,以防控风险。以碧桂园(02007,HK)为例,去年除了加强现金管理,将净负债率从67.3%(2013年)降低至59.7%(2014年),还通过融资工具,将加权平均借贷成本从8.54%(2013年)拉低至8.16%(2014年)。香港粤海证券投资银行董事黄立冲表示,高周转模式的关键在于用不断上升的溢价覆盖财务成本,周转期越短,获利越丰。刘宁认为,市场处于激进状态时,需放大杠杆,若房企判断后市风险大,应降低。在其看来,近期选择降低杠杆的房企,多是认为后市风险加大。另一方面,房企扩张速度或成长性,与负债水平息息相关。虽然行业处于下行空间,但更为艰难的是融资渠道不畅的中小房企。招商地产的净负债率一直处于行业低位,2014年才上涨至33.3%(同期保利为74.51%)。2009年,当不少房企仍处于高速扩张期时,招商地产甚至出现-6.0%的净负债率。不少业内人士认为,除了没有利用其在深圳丰厚的资源,大力深耕深圳市场之外,招商地产与万科拉开差距的另一原因即2010年前后扩张放慢。据刘宁介绍,未来一年内有很多并购机会,关键时刻招商地产的杠杆可以适当放大,但需谨慎面对。当去年的经营性现金净流量相比2013年减少约70亿元后,招商地产将今年合约销售金额的增长目标设定在15%以上。然而,与其同处华南片区的碧桂园,在降低净负债率后,却仅设定为5%以上的增长目标。黄立冲称,小房企的出事概率虽增大,但这未必是大房企最后一轮扩张机会。以今年反超万科的绿地为例,助其弯道超车的利剑不是扩大国内市场,而是开拓海外市场。提高毛利率不能靠涨价在发布年报的同时,保利地产还公布了百亿元的定向增发计划。该计划称,将募集约100亿元资金,用于南京保利中央公园、珠海保利国际广场等11个地产项目。据其财务数据显示,这批项目的销售净利率从7.9%到19.1%不等,投资回报率从9.5%到28.3%不等。《每日经济新闻》记者粗略估算,保利地产平均销售净利率仅为12.3%,投资回报率为16.2%。然而,自2011年开始,保利地产的净资产收益率从未低于20%。其中,投资回报率最高的是佛山保利西雅图,土地成本约占总投资的21%。回报率最低的是天津保利罗兰公馆,土地成本约占36%。从数据中可以看出,土地成本仍占大头,直接影响最终投资回报率及销售净利率。目前,不同房企间的拿地策略已经产生分化。去年上半年,万科总裁郁亮曾表示,相较于房地产市场而言,土地市场的调整存在滞后性,在地价没有充分调整之前,万科会谨慎拿地,去年仅新增39个地块,地价款约273亿元,仅占其两千多亿元销售金额的一成多。招商地产则相反,去年进行了大量土地储备,土地投资金额累计为334亿元,占当年销售金额的65%。在国内住宅市场逼近天花板之际,包括经济学家陈淮在内的多位专家曾向记者表示,房价将结束单边上涨态势。这意味着,一方面,在提高毛利率上,房企将主要从成本管理上想办法,而不是依靠房价走势,坚持合伙人制度的碧桂园或正出于此种考量;另一方面,房企原有的高周转模式面临更大的风险。一位业内人士表示,高周转模式本身没有错,未来还是要走短平快路线,不过大量举债扩张已不可能。

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