澳门葡亰娱乐场手机版楼市已过“青春期”吗?

【中国经营网综合报道】2003年,福建安溪的陈先生花了不到30万在厦门湖里买了一套80平方米两房一厅的房子,至去年底以160多万卖掉。他说:“住了十年多,还净赚了百来万。”这正是过去十年以来中国楼市高速发展的一个缩影。不过,今年以来,随着中国经济结构调整的深入,楼市的这个“惯例”或许已经无法实现了。  据第一财经日报报道,今年以来,楼市下行的速度超乎了各界的预料。国家统计局10月24日发布数据,在70个大中城市中,9月价格同比下降的城市有58个,持平的城市2个,上涨的城市10个。涨幅最高的是厦门,上涨了4.9%,降幅最大的是杭州,同比下降了7.9%。70个大中城市同比下跌了1.2%。  这也是该数据三年来首次出现下跌。也就是说,最近一年来买房的大部分都亏了。  楼市的下行也影响了房地产投资开发,数据显示,1~9月份,全国房地产开发投资68751亿元,同比名义增长12.5%(扣除价格因素实际增长11.7%),增速比1~8月份回落0.7个百分点。其中,住宅投资46725亿元,增长11.3%,增速回落1.1个百分点。  中原地产首席市场分析师张大伟表示,从历史来看,房地产开发投资增速很少低于15%。例如在2011年下半年,虽然市场调整,但当时全国整体房地产投资增速依然在20%以上。张大伟说,尽管房产投资增速下滑有去年同期基数较高的因素,但更主要的还是房地产市场的低迷超出了原来的预期。由于房地产投资占全社会固投的两三成,且房产下滑也会波及水泥、钢材等领域的投资,因此房产投资对固投的影响十分明显。  不过,由于经济涨幅放缓,导致各地方政府对房地产的依赖度明显上升,这种情况下,各地的救市热情持续上涨。张大伟分析,目前楼市已经进入到今年以来第三波救市刺激热潮。其中,第一波是从上半年开始的41个城市纷纷松绑限购。第二波则是在松绑限购后,各地纷纷要求银行松绑限贷。此后,救市进入到第三波,即各地增加购房补贴、调整税费政策、要求公积金降低首付等。  在中央层面,9月30日央行发布信贷新政,对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭,为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房,银行业金融机构执行首套房贷款政策。此举大大释放改善型需求。一个月后召开的国务院常务会议提出,要重点推进六大领域消费,这其中就包括稳定住房消费、加强保障房建设、放宽提取公积金支付房租条件。  有鉴于此,上海易居房地产研究院研究员严跃进坦言,央行释放流动性必须考虑宏观经济全局,新一届政府提经济新常态,意味着不可能再大规模释放流动性,这也直接影响到楼市的走向。在9月底央行新政后,改善型需求正在积极入市,但刚需购房者还是受到流动性不足的影响。因此未来不排除在楼市方面进行定向的流动性释放,支持刚性购房需求。  而在张大伟看来,整体判断,四季度将好于三季度,下半年将好于上半年。本轮市场的调整周期将起码延续到明年初,成交量有可能在四季度出现触底迹象。但价格方面,有可能要到明年一季度才出现明显的企稳。  中国的房地产市场在经过十年高速增长后,也逐渐进入到新常态。张大伟说,在经历了十年的高速发展之后,中国房地产行业已处于由高速增长向平稳发展的过渡阶段。全国各地楼市都火爆、所有产品都热销、所有房企都赚钱的时代,已经一去不返。  这种情况下,未来整个房地产市场将会出现明显的分化。表现在地域范围上,在三四线楼市供应普遍过剩、人口导入十分缓慢的情况下,三四线城市与一二线城市的分化将进一步加剧。实际上,近两三年来,大部分三四线城市的房价已经停止上涨。因此对房企和购房者来说,未来选择进入什么样的城市就十分关键。  此外,在这样的新常态下,对地方政府尤其是三四线城市来说,经济如何去房地产化就十分关键。广东省江门市一位官员告诉记者,像江门这样的三线城市,与一二线城市有很大距离,因此未来经济发展最根本的还是要发展好实体制造业,而不能过于依赖房地产。(编辑:姜小鱼)

  在公积金贷款方面,据中原地产市场研究部统计数据,近两月,已有济南、苏州、南京、武汉、贵阳、长春、成都等超过30个城市对公积金贷款政策进行不同程
度调整。例如,11月4日南京住房公积金管理中心发布《关于进一步完善住房公积金使用政策的通知》,南京用公积金贷款购买二套房首付比例,由原先的不低于
60%,降低到不低于30%。

  林小昭

  近期以来,各地对购房税费补贴频频。

  第一波是从上半年开始的41个城市纷纷松绑限购;第二波则是在松绑限购后,各地纷纷要求银行松绑限贷,最终在9月底央行发布信贷新政;此后,救市进入到第三波,即各地增加购房补贴,调整税费政策,要求公积金降低首付等。

  例如,10月19日,山东潍坊出台《关于促进房地产市场平稳健康发展的意见》,对个人购买90平方米以下首套商品住房或二手住房的,给予实缴契
税额100%补贴;对个人购买90平方米以上、144平方米以下首套商品住房或二手住房及购买300平方米以下商业或办公用房用于创业的,给予实缴契税额
50%补贴。

  中原地产首席市场分析师张大伟对《第一财经日报》分析,目前楼市已经进入到今年以来第三波救市刺激热潮。

  在央行信贷新政后,地方政府再次掀起一轮刺激楼市的政策潮。

  日前,江西省住房城乡建设厅印发《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》,制定18条举措。《通知》要求,在江西省范围内购买住房时,不限定
购买套数,不需要提供家庭住房情况查询结果,不需要提供一定年限内纳税或社会保险缴纳证明。对境外机构和个人购房不再实行限制性规定。全省银行业金融机构
要积极支持住房自住性需求和改善性需求。加大对房地产开发企业的融资支持

  上海易居房地产研究院研究员严跃进分析,随着第四季度央行救市政策效应的逐渐释放,整个楼市的看跌情绪也将得到进一步扭转,购房者也会因价格走势的变动而调整入市策略。总体上看,第四季度楼市成交量回暖可期。

  《通知》提出,对个人购买普通住房且属于家庭唯一住房的,减半征收契税;个人购买90平方米及以下普通住房且属于家庭唯一住房的,契税按1%税率征收。各地可对二手房交易应缴纳的契税、营业税给予适当补贴。

  安徽宿州也出台政策,从10月17日至11月20日,对个人购买新建商品住房或二手房缴纳契税的,市财政按所缴纳契税额的100%给予住房补贴。

  张大伟认为,从目前市场看,由于经济涨幅放缓,导致各地方政府对房地产的依赖度明显上升,这种情况下,预计各地的救市热情将持续上涨,年内市场
存在反弹的可能性。不过,信贷额度多少仍是影响楼市走势最重要的因素,如果不增加额度,在改善型需求入市后,贷款额度将很快被用光。

  楼市刺激第三波:税费补贴主打

  湖南省直单位住房公积金管理中心近日发布通知称,11月起对个人住房公积金贷款的有关政策作出调整,其中包括降低首套房公积金贷款首付比例至20%,恢复省内异地互贷,取消公积金贷款时间间隔等。

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