澳门葡亰娱乐场手机版融资300亿欲夺全国地王 九龙仓合作开发模式存隐忧

澳门葡亰娱乐场手机版,近日,上海市规划国土局,正式推出黄浦区董家渡13、15地块(小东门街道616、735街坊),地块全额保证金为50亿元,董家渡13、15地块的出让预申请公告前晚在上海市土地交易市场发布。  估价高达300亿元,备受业界关注的董家渡地块近日刚刚开始接受预申请即引来各大资本的关注,不少业内人士预判,该地块若顺利成交或刷新地王纪录,将超过去年新鸿基夺下的217.7亿元上海徐家汇地王,成为“全国总价地王”。  与此同时,9月10日,九龙仓在香港联交所发布公告,公司计划融资50亿美元(约合人民币306.72亿元)。分析人士认为,九龙仓此举或对董家渡地块“势在必得”,从而弥补去年竞标上海地王失利留下的遗憾。  对于此次九龙仓融资50亿美元的意图,《中国经营报》记者致电致函九龙仓,九龙仓集团品牌公关部相关负责人以不便透露详细细节为由拒绝接受采访。不过在业内人士看来,50亿美元与业界预测中的董家渡地块总价非常接近,九龙仓此举无疑是为了竞标地王充实“弹药”做准备。  在以价换量黯然收官、上半年完成全年销售目标不足四成的情况下,业界分析认为,九龙仓砸钱数百亿拿地存在较大风险,而其合作开发模式的隐忧也将逐步暴露出来。  融资50亿美元或为充实竞标“弹药”  上海董家渡地块出让公告显示,此次采取“带规划方案”的整体出让方式,要求受让人对地块整体受让,并按照规划要求统一开发。“将其打造成为具有国际影响力的滨水新兴金融中心”。  据悉,港资大牌开发商九龙仓集团、民营企业组建的资本实力雄厚的中国民生投资股份有限公司以及地方国企上海外滩投资开发(集团)有限公司均有意参与争夺。  记者了解到,董家渡地块位于南外滩的黄浦滨江板块,属于黄浦江沿岸除陆家嘴、外滩之外的次核心区域。因此,该地块的地理位置非常重要,是各大房企的必争之地。9月10日,夺地热门房企之一的九龙仓通过公告披露,向香港联交所申请更新其50亿美元的中期票据计划上市安排。在此后的12个月内,九龙仓将向专业投资者发行债券,并于9月11日债券上市。  综合目前竞标董家渡地段最热门的三家参与竞争的企业,同策咨询研究部总监张宏伟认为,上述三家企业实力雄厚,未来董家渡超级地王将上演“地王争霸赛”。雄厚的资本实力、金融产业的资源整合能力、房地产开发及运营实力以及政府资源缺一不可。  张宏伟认为,单纯从资本实力对比的角度来看,无论是“中民投”还是九龙仓,如果公司打算倾全力拿下这个全国总价地王,还是有比较大的希望的。但支付保证金和拿下董家渡地王只不过是刚刚开始。对于企业来讲,随后的日子不仅要完成支付300亿元的地价,还要进行后续开发、运营等方面的投入,这方面大约也需要至少200亿元。总的来看,成本累计500亿元的投入不是一般开发商或企业能够扛得住的。这对于上述任何一家企业来讲都是一个非常大的考验。  克而瑞集团CRIC研究中心高级研究院朱一鸣分析说:“吴天海在业绩发布会上表示,九龙仓将来的投资将由DP转IP,即投资物业、收租。从九龙仓此前参拍徐家汇中心地块,到如今又传出要参与董家渡地块竞争,可以判断九龙仓对于重点城市市中心的优质综合体地块还是有兴趣投资和持有的。此外,九龙仓在上海静安等区域仍然有一些较为稀缺的地块储备,也是未来一大盈利点。”  知名地产人士严跃进表示:“对于九龙仓来说,今年的销售业绩受到市场降温等影响,所以整个资金面相对来说不如预期。而且从融资等角度看,目前各个金融机构也对楼市持谨慎的态度,所以会抬高资金成本。那么,如此体量大的地块,对于九龙仓而言,确实难以消化。若从这个角度看,不排除九龙仓以联合体拿地的动作。”  一位上海的房地产企业高层告诉记者:“九龙仓此次之所以选择拿下地王,主要有三个方面的原因,第一是因为上海房地产市场供销比较好,行情一直比较平稳,第二,若是能在上海这样的金融中心拿下地王,对于公司本身的品牌知名度提升、实力的彰显都是非常不错的选择,第三,在上海这样的地方拿下地王,树立一个标杆性的项目,对于布局华东的九龙仓来说将是一次非常良好的打造团队的机会。”  上半年完成全年销售目标不足四成  记者查阅九龙仓今年8月发布的年中业绩报告显示,今年九龙仓的销售目标是230亿元,而上半年仅完成约90亿元。对此,九龙仓副主席吴天海表示,公司当下的目标是去库存,把资金拿回来再寻找新的投资目标。九龙仓今年大半年没有新拿土地。他还表示,公司要完成全年销售目标230亿元人民币存在难度,而且对下半年市场并不具备信心,即使公司销售的楼盘面积达标,销售额也未必能达标。  值得注意的是,相对于国内其他房企“犹抱琵琶半遮面”的降价促销策略,九龙仓率先在长三角地区进行实质性降价。记者在采访中了解到,在整体库存高企的常州和苏州、杭州等城市,九龙仓为了降价“换量”,部分楼盘降价幅度达到每平方米3000元至5000元。在成都,也有数个九龙仓楼盘大幅降价销售,幅度最高也达到5000元。  由于事先没有征兆的大幅度降价超出老业主们的心理预期,以苏南为代表的九龙仓布局城市还出现多起大规模的业主“维权”事件。对于公司下半年是否会继续采取降价策略消化库存,吴天海表示,市场有需要时就会调整价格促销。“但有时减价也不一定保证能把楼盘卖出,如果是那样的话,公司也不会疯狂减价售楼”。

上海将上演今年“地王争霸赛”。就在一周前的9月3日,上海董家渡13、15地块进入出让预申请阶段,其中港资大牌开发商九龙仓集团、民营企业组建的资本实力雄厚的中国民生投资股份有限公司
以及地方国企上海外滩投资开发有限公司均有意参与争夺。

这一地块据预估的出让总价很可能超过300亿元,如果成交顺利,其将超过去年新鸿基夺下的217.7亿元上海徐家汇地王,成为新的全国总价地王。

《每日经济新闻》记者注意到,9月10日,九龙仓在香港联交所发布的一份英文公告称,公司计划融资50亿美元(约合人民币306.72亿元)。此消息一出便引发上海地产界的广泛关注。

有分析人士称,九龙仓在热门地块争夺决战前夜融资,或许希望不再重演去年错失徐家汇地王的遗憾,但中民投因为金融领域的资源胜算更大。不过,也有观点认为,上述三家企业有可能采取联合拿地开发的模式。

九龙仓“补充优质库存”愿望强烈/

9月3日,上海董家渡13、15地块进入出让预申请阶段,保证金即高达50亿元,除此之外还设置了诸多高门槛。入围企业不仅需要有强大的资金储备,还要有开发、运营的综合能力。

公开资料显示,董家渡地块位于南外滩的黄浦滨江板块,属于黄浦江沿岸除陆家嘴、外滩之外的次核心区域。因此,该地块的地理位置非常重要,成为各大房企的必争之地。

9月10日,夺地热门房企之一的九龙仓通过公告披露,向香港联交所申请更新其50亿美元的中期票据计划上市安排。在此后的12个月内,九龙仓将向专业投资者发行债券,并于9月11日债券上市。

据悉,中期票据计划是需要每年更新的融资机制,九龙仓上一次更新计划是在2013年9月,向国际及香港资本市场融资。

记者昨日未能与九龙仓方面取得联系以求证此次融资用意。不过,50亿美元与预测中的董家渡地块总价不相上下,九龙仓此举被业内认为是在进一步充实“弹药”为夺地冲刺。

亿翰智库分析师张化东告诉《每日经济新闻》记者,九龙仓今年上半年在常州、成都等城市都有大笔的去库存动作,资金对九龙仓来说问题不大。

今年8月九龙仓发布的中期报告显示,今年的销售目标是230亿元,上半年仅完成约90亿元。对此,九龙仓副主席吴天海表示,公司当下的目标是去库存,把资金拿回来再寻找新的投资目标。九龙仓今年大半年没有新拿土地。

一年前,徐家汇地王出让前夕,业内盛传,九龙仓或九龙仓联合体很有希望胜出,但最终被新鸿基以217.7亿元独吞。至此新鸿基在上海港资房企中已占据压倒性优势,九龙仓落后差距被拉大。

张化东认为,九龙仓当下“补充优质库存”的愿望非常强烈,考虑到九龙仓在香港的地位,公司在上海的发展成绩远不能与之相称。九龙仓在上海目前持有的代表性物业只有大上海时代广场和会德丰广场。九龙仓近期去二、三线城市库存的同时,正将精力重新聚焦于一线城市核心地段。

三强争霸中民投呼声最高/

董家渡地块出让公告显示,此次采取“带规划方案”的整体出让方式,要求受让人对地块整体受让,并按照规划要求统一开发,“将其打造成为具有国际影响力的滨水新兴金融中心”。

除此之外,要求还包括:项目商业比例不大于17%,办公比例不小于65%,住宅比例不大于18%。受让人自持办公部分地上建筑面积不低于60%,十年内不得转让。商业部分须对地上和地下分别采取整体转让。须长期自持住宅部分建筑面积不少于5000平方米用于租赁,不得擅自销售等。

预申请截止日期为9月30日,官方披露已有五家企业咨询或申请,其中九龙仓、中民投和外滩投资是目前最热门的三家。

同策咨询研究部总监张宏伟认为,上述三家企业实力雄厚,未来董家渡超级地王将上演
“地王争霸赛”。雄厚的资本实力、金融产业的资源整合能力、房地产开发及运营实力以及政府资源缺一不可。

据官方透露,董家渡地块的出让方式将参考土地的竞拍人数量。若竞拍人数较多,现场挂牌竞价的方式可能性较大;若竞拍人数较少,则倾向采用招标的方式。

张化东告诉记者,董家渡13、15号地块位于黄浦江浦西沿岸,位置绝佳、体量巨大,但目前环境离官方理想的高端形象还有不小的差距。与地块临近的10号地块拆迁已基本完成,而12、14号地块还有拆迁工作有待完成,未来需要政府部门和开发商共同参与。

目前三大热门竞拍企业中,中民投呼声最高,其金融领域实力为之加分不少。九龙仓在开发、运营能力方面有优势,但考虑到地块定位,黄浦区可能更倾心于中民投。“黄浦区可能会吸取外滩8-1地王纷争的教训,选择他们认为更可控的一方,中民投注册地就在黄浦区,未来总部移到董家渡是比较理想的。”张化东说。

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