澳门葡亰娱乐场手机版北上广深三亚成限购孤岛 短期难取消

根据佛山市住建局提供的消息,从8月7日凌晨开始,佛山在全市范围内对房地产市场调控政策有关内容进行调整完善。至此,佛山成为广东省内首个宣布松绑限购的城市。  上海易居房地产研究院研究员严跃进告诉《中国经营报》记者,实际上,佛山此前松绑的呼声就很高,这与当地的需求结构和库存压力有关系。佛山的外来人口比较多,部分群体积累了比较高的支付能力。此类群体在限购政策下显得很脆弱,往往不符合限购条件而无法入市。目前通过放松限购,此类约束得到取消,能够利好此类群体的积极入市。  尽管市场对于取消一线楼市限购的呼声渐起,不过一线城市仍然难言松绑。8月6日,深圳市规划和国土资源委员会发布了《关于网络流传深圳将取消限购的情况说明》,表明将严格执行住房限购政策。同时,业内人士也指出,一线城市房子供不应求的情况仍在持续,不宜放松限购。  在一线楼市坚决“不松绑”的同时,二三线楼市降价导致恐慌情绪逐渐蔓延,越来越多的购房者对于一线楼市持观望态度。“我想再等等看,这几个月房产中介频频打电话让我去看房,这说明卖房者越来越多。”北京一位准备入手购买二手房的投资者表示,“现在是买方市场,看清形势才能跟卖房者讨价还价。”  一线城市松绑无望  据最新数据显示,截至8月6日,全国47个限购城市中,已有17个城市官方发文确认取消限购,包括呼和浩特、济南、苏州、南宁、海口、西安、无锡、石家庄等。另外,还有11个城市仍在坚守限购,包括上海、北京、广州、深圳、台州等。  如果说解除限购是救市的信号,那么不可否认的是,越来越多的重点城市显露出迫切救市的心愿。今年以来,四个一线城市库存均出现了上升,库存去化周期明显延长,从过去12个月以下水平上升到13个月以上水平。此类城市也开始出现楼盘滞销的现象。因此,北上广深四个一线城市,限购限贷政策能否松绑,成为政策和市场层面关注的焦点。  对此,相关业内人士表示,今年以来,全国超过15个城市已经放松了限购,以二三四线城市为主。然而,一线城市在限购方面,政策依然坚挺。“虽然上海、广州也在近期出现局部放松限购的传闻,不过一线城市今年内基本没放松限购的可能。”亚豪机构市场总监郭毅在接受记者采访时表示。  与此同时,合富辉煌市场首席分析师黎文江也表示,至少今年内,一线城市无放松限购的可能。  “尤其是北京,今年不具备放宽或取消限购的基本条件。”郭毅说道,“今年前7个月土地出让收入就超过1200亿元,比2011年和2012年都多,这方面没有压力。另外,北京地方财政收入的增速也保持在百分之十几,而且北京二手房和新房成交量在7月有所升温,这三点决定了今年放开的可能性不大。”  据统计数据,截至6月20日,北京楼市库存为80844套,这是2013年初北京楼市库存跌破8万套后,再次回归8万套以上,创下近18个月新高。而2012年4月份,北京的库存量为9.1万套。也就是说,当前北京楼市库存未达到2012年上半年的高位。  对此,北京房地产协会秘书长陈志也认为,北京今年的住宅市场不会比2011年差。“2011年,北京市纯商品房成交只有5.8万套,但今年预计会增长到7.5万以上。今年上半年,北京市纯商品住宅成交2.4万套,已经记录在案,今年还有3万套上市的自住房。虽然自住型商品房可能会出现弃选的情况,但这些产品最终都会被消化掉。如果下半年北京市能保持与上半年同样的商品房成交量,今年整体市场都不错。”  据北京市公布的数据显示,2014年上半年,北京市地方公共财政预算收入2182.5亿元,同比增长11.1%,顺利完成了过半任务。北京市财政局副局长、新闻发言人韩杰表示,2013年土地收入的增加,和土地市场比较好有关系。不过,根据2013年测算,北京土地收入可用预算只占政府“三本预算”(指政府性基金、公共财政预算、国资预算)整体的8%。“换句话说,北京财政收入没有依赖土地收入。”郭毅告诉记者。  “举个例子来看,截至目前,上海新建住宅库存一度突破1150万平方米,创2011年限购以来的库存新高。但实际上上海对土地财政的依赖程度较低,主要GDP来源为金融和服务业,楼市库存压力不足以增加政府的财政压力。”上海某金融机构房地产研究人士告诉记者,因此,对于一线城市来说,至少在今年内,都无放松限购的可能。

珠海市住房和城乡规划建设局近日在官网发布文件,取消楼市限购政策。至此,全国已有41个城市陆续取消楼市限购,原来46个限购城市中目前仅剩北京、上海、广州、深圳和三亚5个城市仍在坚持限购。

当前,全国大部分城市为楼市库存所累,其中一线城市尤为严重,数据显示北上广深四大城市已经连续7个月供大于求,整体库存一再达到历史高点。业内专家认为,未来楼市倾向于“去行政化”的市场自我调节。在绝大部分限购城市已经取消、放松限购政策的前提下,一线城市限购政策短期内虽然不会取消,但是退出只是时间问题。

孤岛

一线城市限购短期难取消

珠海市住建局26日晚在官方网站发布《进一步加强我市住房保障和供应体系建设的意见》,支持合理自住购房需求,对原有的限购、限价政策作出调整。

该文件提出,自印发日起,本地居民在中心城区购买144平方米以上的商品住房不再需要提供社保或纳税证明;新城新区范围内,购买商品房不再需要提供社保或纳税证明。

此外,放宽外地居民的购房条件。在珠海投资创业、工作就业的非本市户籍居民,符合人才目录的,可以凭投资创业、工作就业等相关凭证,在中心城区购买1套商品房。同时,放宽对在珠海投资创业、工作就业的非当地户籍购房人在珠海新购买商品住房的房贷限制。

据了解,珠海自2011年10月开始对部分城区实行限购政策。此次宣布取消“限购、限贷”措施,是广东省继佛山之后第二个对房地产调控“松绑”的城市。

澳门葡亰娱乐场手机版,放松限购已是大趋势。德佑地产研究总监陆骑麟告诉《经济参考报》记者,从第一个放松限购的呼和浩特市,到目前为止,全国46个限购城市已有41个退出限购舞台。长三角经济圈只有上海、环渤海经济圈只剩下北京还未松绑。

陆骑麟认为,上海可能会是最后一个放松限购的一线城市。“因上海人口是一线城市里最多的,从影响面和控制面来讲也应该是最大的。现在上海市场偏稳定,年内上海解除限购的可能性不大,有可能会在明年。”

和上海类似,业内普遍认为北京、广州、深圳等一线城市短期内不会取消、松绑限购政策。9月初,北京市针对房地产市场新确定“基本住房有保障、中端需求有支持、高端市场有调控”的总体思路,要求建立市场配置和政府保障相结合的住房制度,但是对限购政策口径未变。

亚豪机构市场总监郭毅告诉《经济参考报》记者,从官方口径来看,北京不会轻易放松限购。

中原地产首席分析师张大伟也同样认为,从目前市场情况看,一线城市年内取消限购的可能性非常小。“虽然上半年成交量下滑明显,但一线城市上半年的土地出让情况良好,对经济整体的影响不大”。

压力

库存连续7个月供大于求

上海易居研究院数据显示,截至8月份,一线城市新建商品住宅新增供应面积为328万平方米,成交面积为243万平方米。自2月份以来,一线城市住宅市场连续7个月呈现供大于求的特征,并进一步加剧了库存积压的矛盾。

价格方面,8月份,一线城市新建商品住宅成交均价为21690元/平方米,环比减少3.3%,同比增长3.2%。8月份成交均价比7月份下跌了738元/平方米。分城市来看,北上广深4个城市新建商品住宅成交均价分别为22621、26335、15200和22996元/平方米。环比增幅分别为-9.3%、-0.7%、1.7%和-6.0%,同比增幅分别为-9.3%、12.0%、23.9%和-1.9%。其中北京和深圳的跌幅最为明显。

易居研究院研究员严跃进认为,8月份在“去库存”的导向下,房企降价让利的力度加大。目前已出现连续3个月的房价环比下跌现象。观察今年成交均价同比增幅,可以看出总体上呈现了下行的态势。

库存方面,8月份,北上广深4个城市新建商品住宅库存量分别为1027、1192、903和365万平方米。环比增幅分别为0.2%、2.9%、5.3%和0.8%,同比增幅分别为28.0%、26.7%、40.1%和34.9%。综合来看,一线城市新建商品住宅库存量为3486万平方米,环比增长2.5%,同比增长31.2%。继7月份库存量创新高后,8月库存继续攀升。

严跃进告诉《经济参考报》记者,8月份,从库存和库存去化周期等指标来看,一线城市依然面临市场降温的压力。相比二三线城市的救市和刺激做法,一线城市在限购限贷政策上依然从严,这使得去化压力总体偏大。

他进一步表示,在限购松绑的大趋势下,一线城市坚守限购限贷政策,俨然成为孤岛。无论是商品住宅、办公物业还是商业营业用房,其库存都面临较大的去化压力。考虑到近期整个市场大幅反弹的可能性微乎其微,那么四季度房企必然会加大降价促销的力度。

严跃进认为,在当前市场形势下,一线城市放松限购的概率几乎为零。一方面,今年以来一线城市几乎全部公开表态过,不允许今年放松;其次,一线城市若要救市,实际上难度并不大,比如放松户籍等政策,所以目前仍有观望空间;第三,需要等二三四线城市救市后进行新的评估才能确定未来一线城市的楼市政策和动态。

趋势

去行政化是未来大方向

住房和城乡建设部政策研究中心主任秦虹近日表示,房地产市场经过十几年的高速发展之后,增长幅度开始放缓,未来市场的复杂程度会大幅度提升。房地产市场的主要问题已经从过去的总量问题演变到当前的结构性问题。市场分化已经开始显现,有可能要维持几年的低迷甚至是负增长。

秦虹认为,房地产的供求关系也进入一个新阶段,局部地区已经出现了供过于求的格局。因此,未来将会按照市场规律出台调整措施,去行政化将是大方向。

张大伟表示,土地财政的存在使得各地在楼市降温情况下,救市政策出台愈加频繁,力度越来越大,底线越来越低。在经济降速的情况下,房地产是地方政府能够想到的最容易的救市办法。

鉴于46个限购城市当中目前已经有41个城市正式取消或变相放松限购,同策咨询研究部总监张宏伟认为,楼市已经进入“后限购时代”。就当前政策表现来看,除一线城市和三亚继续坚守以外,部分省市比如福建、湖南、湖北、成都、武汉等均有大尺度政策出台,开始第二轮“救市”。

张宏伟告诉《经济参考报》记者,当前大部分省市已经出尽“救市”招数,失去“救市”方向,楼市是否好转关键还是取决于信贷政策是否松动。在信贷政策尚未明确松动的市场背景下,只有选择以价换量制胜。

从2014年1月至8月全国重点城市住宅市场同比变化来看,一线城市量跌价挺,成交量普遍下滑,京沪成交量分别下滑40.9%和29.8%,但均价依然坚挺;二线城市内部分化,成交量普跌,大多数城市成交量下滑2至3成,成交均价分化,近半城市出现均价停涨或下降的趋势。

张宏伟表示,在“后限购时代”,尽管下半年货币政策定向宽松,但开发贷及房贷利率仍然难有实质性松动,楼市仍然要坚持“跑得快”的去化策略,楼市年底将进入深入调整阶段。

财经评论员叶檀认为,各地取消限购的行为是为了增加消费者。但是,本地居民在本地购房如果属于刚性需求,原本就不在限购之列;如果属于投资性需求,进入市场与否则取决于投资性收益。

在她看来,如果房地产收益预期上升,即使有限购措施,投资者也会想方设法进入市场;如果房地产预期收益下降或者风险不明朗,即使放开限购,也不会引来购房者。

叶檀因此认为,一线城市应该全面退出限购。楼市调控经验说明限购对房价的影响不大,同时限购的做法也不够市场化。虽然短期内一线城市可能不会退出限购,随着房价下跌与库存增加,以及一线城市楼市格局的改变,限购政策的退出最终将只是时间问题。

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