澳门新葡亰6609平台游戏房价真相

【中国经营网注】尽管目前热点城市的房价仍然维持在高位,但脱离成交量来谈房价,几乎没有任何意义。没有成交量就没有市场,成交量不仅是楼市存在之根本,亦是开发商生存之首要因素。事实上,房价上涨时,城镇化、刚需等等都可以成为理由,但房价进入下行通道后,这些理由就都不是理由。  据华夏时报报道,房价似乎是个永远不过时的话题,一位朋友前几天问我:“今年下半年房价会涨还是会跌?”  我没有直接回答,而是反问:“如果你认为今年房价会继续上涨,请给我一个理由。”  朋友想了一会儿:“任志强说房地产拐点还没到,他的预测总是很准。”  “这个嘛,其实,任志强在预测楼市时也有失手的时候。比如2007年底王石[微博]抛出拐点论后,2008年老任和王石争论得很厉害,老任坚持那年楼市不会出现拐点,事实证明他错了,当然,他不会承认。”我说。  “再说,什么是拐点?任志强认为拐点的意思是‘降价也没人买’,这个是他自己发明的,还是张大伟(中原地产市场研究部总监)说的好,‘降价也没人买’那是崩盘。”我补充道。  其实,我曾专门思考过拐点这件事,经济学关于“拐点”的定义通常是指曲线由加速增长转变为减速增长,但关于房地产行业的“拐点”,王石及国内多数经济学家的定义更接近于“转折点”。  除了老任力挺楼市,再看看其他支撑房价上涨的观点,还是那些老掉牙的理由:城镇化、人口红利、刚需、房企拿地成本高……最后一个理由最让人无语,难道其他商品是由供求关系决定,房屋价格却由成本决定?房企拿地成本高,固然会在一定程度影响定价,但如果房子盖好后卖不出去,成本价甚至亏本也得出货,不然砸在手里资金无法回笼。  至于刚性需求,一般是针对柔性需求而言,在很多时候,刚需这个概念更接近一个伪概念。部分人群确实有买房的实际需要,但并不意味着这些人不能等,在楼市下行时,他们会选择观望,很多人在房价没有调整到位时不会出手。  人口红利已经在逐步消失,这点不用多说,还是说说城镇化吧。谁都知道,城镇化不等于盖楼,如果没有人的城镇化,就会成为“空心城镇化”,地方政府也不是不明白这一道理,但地球人已无法阻挡他们的卖地冲动。  在国内很多三四线城市,楼市库存惊人,即使地方政府现在不再出让一寸土地,按目前的去化速度,消化这些库存也需要很多年。研究机构根据官方数据测算,唐山消化库存至少需要10年,辽宁锦州的房屋库存可供14年销售。三四线城市政府卖地大跃进、热衷造城的直接后果,就是“空城”、“鬼城”频现。  当然,库存是个动态指标,随时在变化,如果楼市成交旺盛,消化速度会大大加快,但还存在另一种可能,如果楼市成交还不如现在呢?  事实上,房价上涨时,城镇化、刚需等等都可以成为理由,但房价进入下行通道后,这些理由就都不是理由。房价这件事,说白了还是和市场预期有关。目前,无论是外部因素,还是内在因素,支持房价短期内再度上涨的动力几乎全部消失。  在经历去年一轮大幅上涨之后,很多城市的房价创下历史新高,今年存在调整需要。此外,经济大环境、开发商资金状况均不理想,最关键的是,不会再有四万亿了。  尽管目前热点城市的房价仍然维持在高位,但脱离成交量来谈房价,几乎没有任何意义。没有成交量就没有市场,成交量不仅是楼市存在之根本,亦是开发商生存之首要因素。  很多人坚称房价今年还会继续上涨,不仅是惯性思维使然,还因为中国楼市已成为名副其实的“赌场”:开发商赌政策是不是会松绑,投资者赌房价再次大幅反弹,更有专家屡次对房价设下赌局。政府反复无常的干预,令这个市场的信号极其混乱,再加上政府讲了好几遍“狼来了”的故事,狼真的来了,也没人愿意相信。实际上,中国楼市已经到了不得不调整的时候。如果癫狂的状态持续下去,一旦泡沫破裂,后果将不堪设想。多年来,被称为百业之首的房地产业,对中国经济而言如同大剂量的“鸦片”,如果不戒掉这剂“鸦片”,实体经济空心化的趋势就得不到扭转,中国经济的结构转型就是一句梦话,而经济转型拖的时间越长,付出的代价也将越大。  对于房企而言,在市场走向不明朗的情况下,未雨绸缪胜于亡羊补牢,“主动破局”也远比“死扛”来得更为积极有效,与其殚精竭虑地与购房者在高房价上进行博弈,不如适度降价以换来资金的快速周转。

房价似乎是个永远不过时的话题,一位朋友前几天问我:“今年下半年房价会涨还是会跌?”

地产大佬齐聚争论楼市拐点——

我没有直接回答,而是反问:“如果你认为今年房价会继续上涨,请给我一个理由。”

伴随着低迷的成交和此起彼伏的降价声,楼市“拐点论”甚嚣尘上。那么,当前的房地产形势到底是“阴”还是“晴”?

朋友想了一会儿:“任志强说房地产拐点还没到,他的预测总是很准。”

澳门新葡亰6609平台游戏,昨日,知名地产商任志强、全国工商联房地产商会会长聂梅生、招商地产董事长林少斌、高策房地产经纪公司董事长陶红兵等在全国工商联房地产商会2011年年会上就楼市拐点话题针锋相对。海尔地产董事长卢铿、中坤投资集团董事长黄怒波等也参与“论道”。

“这个嘛,其实,任志强在预测楼市时也有失手的时候。比如2007年底王石抛出拐点论后,2008年老任和王石争论得很厉害,老任坚持那年楼市不会出现拐点,事实证明他错了,当然,他不会承认。”我说。

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“再说,什么是拐点?任志强认为拐点的意思是‘降价也没人买’,这个是他自己发明的,还是有的专家说的好,‘降价也没人买’那是崩盘。”我补充道。

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其实,我曾专门思考过拐点这件事,经济学关于“拐点”的定义通常是指曲线由加速增长转变为减速增长,但关于房地产行业的“拐点”,王石及国内多数经济学家的定义更接近于“转折点”。

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除了老任力挺楼市,再看看其他支撑房价上涨的观点,还是那些老掉牙的理由:城镇化、人口红利、刚需、房企拿地成本高……

现场上演了一场“舌战群儒”的好戏,任志强、聂梅生等4位大佬均认为楼市拐点远未到来,而平时鲜有公开露面的林少斌却称,房地产库存量太大,楼市拐点已经来临。

最后一个理由最让人无语,难道其他商品是由供求关系决定,房屋价格却由成本决定?房企拿地成本高,固然会在一定程度影响定价,但如果房子盖好后卖不出去,成本价甚至亏本也得出货,不然砸在手里资金无法回笼。

林少斌:库存高企怎么办?

至于刚性需求,一般是针对柔性需求而言,在很多时候,刚需这个概念更接近一个伪概念。部分人群确实有买房的实际需要,但并不意味着这些人不能等,在楼市下行时,他们会选择观望,很多人在房价没有调整到位时不会出手。

在进行楼市拐点的探讨时,主持人与场上嘉宾进行了一轮观点测试:认为楼市拐点未至的嘉宾举“哭脸牌”,认为楼市拐点已至的嘉宾举“笑脸牌”。

人口红利已经在逐步消失,这点不用多说,还是说说城镇化吧。谁都知道,城镇化不等于盖楼,如果没有人的城镇化,就会成为“空心城镇化”,地方政府也不是不明白这一道理,但地球人已无法阻挡他们的卖地冲动。

出乎意料的是,任志强、聂梅生、卢铿、陶红兵纷纷高举“哭脸牌”,只有林少斌举出了“笑脸牌”。

在国内很多三四线城市,楼市库存惊人,即使地方政府现在不再出让一寸土地,按目前的去化速度,消化这些库存也需要很多年。研究机构根据官方数据测算,唐山消化库存至少需要10年,辽宁锦州的房屋库存可供14年销售。三四线城市政府卖地大跃进、热衷造城的直接后果,就是“空城”、“鬼城”频现。

林少斌表示,目前,房地产市场的库存量太大。他还引用相关数据称,八大上市房企目前已经累积120个月的库存量,10年才能消化。

当然,库存是个动态指标,随时在变化,如果楼市成交旺盛,消化速度会大大加快,但还存在另一种可能,如果楼市成交还不如现在呢?

“这么大一个库存量你怎么去消化?有没有一种产品可以库存10年?做汽车、做家电做10年的量再卖?我想没有一个可以这样,”林少斌说,“我觉得这应该是一个拐点,大家怎么样去库存,这个问题没解决好,后面的问题更大。”

事实上,房价上涨时,城镇化、刚需等等都可以成为理由,但房价进入下行通道后,这些理由就都不是理由。

据他称,目前房企的首要任务是
“好好去库存,好好地消化存量”。而让林少斌担忧的是,即便限购政策取消,也没有人买房。

房价这件事,说白了还是和市场预期有关。目前,无论是外部因素,还是内在因素,支持房价短期内再度上涨的动力几乎全部消失。

黄怒波也表示,楼市拐点已经来临,房价进入下行区间,正在回归正常价格,“整体看明年房价将会比去年、前年下降20%或30%。”

在经历去年一轮大幅上涨之后,很多城市的房价创下历史新高,今年存在调整需要。此外,经济大环境、开发商资金状况均不理想,最关键的是,不会再有四万亿了。

卢铿则指出,眼下已出现一个“拐点”,但他强调,到明年3月份又会拐回来,现在房价的下降只是“假摔”。

尽管目前热点城市的房价仍然维持在高位,但脱离成交量来谈房价,几乎没有任何意义。没有成交量就没有市场,成交量不仅是楼市存在之根本,亦是开发商生存之首要因素。

值得一提的是,卢铿称,由于成本和税费增加,房地产并非是外人所想象的暴利行业,很多开发商其实都是保持合理利润,只有个别开发商可以赚取暴利,“从整体上来讲,这个行业早就没有暴利了,甚至可以说房地产几乎长期维持在一个微利的状态。”

很多人坚称房价今年还会继续上涨,不仅是惯性思维使然,还因为中国楼市已成为名副其实的“赌场”:开发商赌政策是不是会松绑,投资者赌房价再次大幅反弹,更有专家屡次对房价设下赌局。政府反复无常的干预,令这个市场的信号极其混乱,再加上政府讲了好几遍“狼来了”的故事,狼真的来了,也没人愿意相信。

任志强:政策一松就好了!

实际上,中国楼市已经到了不得不调整的时候。如果癫狂的状态持续下去,一旦泡沫破裂,后果将不堪设想。多年来,被称为百业之首的房地产业,对中国经济而言如同大剂量的“鸦片”,如果不戒掉这剂“鸦片”,实体经济空心化的趋势就得不到扭转,中国经济的结构转型就是一句梦话,而经济转型拖的时间越长,付出的代价也将越大。

相比林少斌的“悲观”看法,任志强表示,房市拐点的形成,要看住房率是否满足需求。住房需求得到满足,房价下跌,才表示拐点真的到来。

对于房企而言,在市场走向不明朗的情况下,未雨绸缪胜于亡羊补牢,“主动破局”也远比“死扛”来得更为积极有效,与其殚精竭虑地与购房者在高房价上进行博弈,不如适度降价以换来资金的快速周转。

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素有“大炮”之称的任志强还说,现在房地产市场被十个手指头按住,影响了销售,从而导致了土地前期的购置和投资开始下降,这个下降造成了未来一年供应量的下降,一旦放松,就会导致成交量和价格的反弹。

有数据显示,目前北京新房和现房加在一起库存量超过12万套,任志强对此不以为然,他说,一旦政府放松调控,一年就卖完了。

显然,在一场各自“据理力争”之后,房地产市场拐点是否显现,各大佬们仍未达成共识。

实际上,从一线城市到二三线城市,上半年全国楼市成交低迷,各大房企推盘量则迅速增长,库存也升至高位。

统计显示,截至今年三季度末,134家上市房企的存货合计达到11799.6亿元,较去年同期的8232.82亿元大增43.3%。

中报显示万、保、金、招四大巨头存货分别同比增长53.65%、48.48%、33.57%、34.56%。

为消化库存,从今年9月份开始,万科、招商、保利等纷纷开始降价出货。据悉,万科在深圳、上海等地楼盘纷纷降价走量。尽管如此,很多开发商还是遇到了难达年度销售目标的尴尬。

另一方面,随着各种层面的房地产行业信息浮出水面,
在开发商纷纷降价促销之时,高企的房价是否能回到合理区间?

全国工商联房地产商会会长聂梅生对此认为,房地产投资增长减掉通货膨胀的这一块,实际上房价现在已经在降了。她表示,房价的合理价位应该是低于GDP的增长,高于CPI与PPI的增幅,只要在这个区间内,房价便属于合理价位。

大佬观点

林少斌:房地产市场的库存量太大,八大上市房企已累积120个月的库存量,10年才能消化。

任志强:现在房地产市场被十个手指头按住,一旦放松,就会导致成交量和价格的反弹。

卢铿:眼下已出现一个“拐点”,但明年3月份又会拐回来,现在房价的下降是“假摔”。

黄怒波:楼市拐点已经来临,整体看明年房价将会比去年、前年下降20%或30%。

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