澳门葡亰手机版北京郊区多楼盘降价超10% 下半年跌幅或将扩大

【中国经营网综合报道】楼市调整期往往是从促销或者“假摔”开始,而坚挺的北京楼市则是重要的风向标。但如今北京的一些楼盘已经开始率先采取促销或者暗降等方式进行调整,这对楼市来说释放了什么信号?  据华夏时报的报道,以刚需盘为主的京郊板块,再度成为市场调整的“急先锋”,率先开打价格战。目前,北京大兴、通州、房山等郊区多个楼盘降价幅度超过10%。  “目前北京近郊几个区域都存在后期供应量较大的问题,加上今年下半年大量自住型商品房将入市,购房需求正在急剧减少,刚需盘只能通过降价来吸引客户。”亚豪机构总监郭毅说。  “今年下半年,京郊房价还会进一步调整,预计下跌幅度在20%左右。”北京世德伟嘉房地产投资机构副总经理刘伟表示。  多区域降幅超10%  5月18日,在北京大兴天宫院板块踩盘时发现,尽管是周末,保利首开熙悦春天项目售楼处里,前来看房的人却门可罗雀。一位楼盘销售人员介绍,在售的项目二期于3月底开盘,精装修交房,目前均价在21000元/平米。  上述销售人员所说的保利首开熙悦春天二期价格,与今年2月中旬一期开盘均价23000元/平米相比,降价幅度达到10%。值得关注的是,该项目一期开盘当日,近600套房源仅1小时便宣告售罄。如今即使降价,项目的销售情况也不乐观,开盘至今已一个半月,二期仍未销售完毕。  同在大兴的亦庄板块,亦成为“领跌”北京楼市的区域。日前,北京城建·海梓府近100套房源以“特价房”的名义变相降价,这部分房源售价从之前的36000元/平米降至28800元/平米,单套总价直降40万元。  此外,亦庄板块的金第万科·金域东郡一期开盘价为31500元/平米,而二期开盘价已降至26000元/平米;林肯公园也从36000元/平米降到32000元/平米,降幅均超过10%。  “即使降价幅度达到10%,大兴区域目前的房价仍处于高位。”中原地产市场部研究总监张大伟表示,“去年在首都第二机场的概念刺激下,大兴房价飙升,与2012年相比整个区域的住宅均价上涨了五成左右。”  不仅大兴,去年顺义、通州、门头沟、房山等郊区,房价涨幅均超过北京市区。由于去年涨幅过大,这些区域的楼盘以不同的方式降价。  楼市拐点隐现  博弈仍在继续,降价者也还试图用各种“合理”的理由来掩饰内心的惶恐,但降价就是降价,这是由供求关系决定的,楼市拐点已经不可阻挡。  不过不确定因素也还存在,那就是地方“救市”的呼声,土地流拍大增,外加楼市低迷影响上下游产业,进而影响经济增速……这些似乎都会成为楼市松绑的动力之源。但面对来之不易的调控成果,政府特别是中央政府是否应该增强对“坏消息”的容忍度,而不轻易松口。  伟业我爱我家市场研究院统计数据显示,目前北京库存量已经突破7万套,为近13个月来新高。其中通州、大兴库存量分别为14017套和13779套,未来将面临较大的去化压力。  “由于房企上半年销售额普遍偏低,为了中期业绩考核,开发商要快速走量回款。尤其是像金色漫香苑这样的老盘,相比新盘土地成本的压力比较小,项目回调的空间比较大。”张大伟指出。  今年以来,北京住宅市场量价齐跌,楼市逐渐进入买方市场。据亚豪机构统计,4月份北京商品住宅共成交约5700套,环比、同比分别下降22%、31%,同时,商品住宅的成交均价约为24800元/平米,不仅环比下滑近一成,也创下半年以来月度成交价格的最低。  “现在北京各个地区都有领降的项目或低于预期开盘的项目,尤其像是房山、昌平、顺义等刚需性楼盘密集的区域。”郭毅说,“一方面是由于刚需楼盘受自住房冲击较大,另一方面购房者也开始陷入观望。”  伟业我爱我家集团副总裁胡景晖表示,去年北京各区的房价涨幅明显,这也使得这一轮调整中,北京房价的回调空间较大。“北京楼市现阶段需求购买力缺乏支持,观望情绪浓厚。受这些因素影响,市场成交低迷的情况仍将持续。”  不过,一位不愿具名的业内人士分析,房企通过各种方式降价促销,但部分楼盘的去化率仍不理想,随着库存量逐步走高,今年下半年到明年上半年,北京房价走势依然不乐观。  大规模增长时代即将过去  房地产企业高速或大规模增长的黄金时代,已经过去。据21世纪经济的报道,追求大规模的增长,一直是房企的主流模式。以闽系房企为代表,包括泰禾、阳光城、旭辉、世茂房地产、正荣等,2011年-2013年增幅惊人,动辄50%,甚至高达100%。非闽系的两家房企代表,是融创中国和碧桂园,后者去年增幅达123%。  这类企业的特点,以泰禾地产为代表,讲求“四高”,即“高品质、高溢价、高周转、高杠杆”。高品质有点自夸,能不能实现高溢价、高周转得由市场说了算,但高杠杆也就是高负债,是大家都已看到的。  追求规模增长是上市公司的必然要求。2013年中国房企TOP20,都是上市公司。其中的三家,万达商业地产已经在香港借壳,绿地除了借壳香港还在A股借壳金丰投资整体上市,中信地产也已作为中信集团的一部分在香港整体上市。  上市公司有营收要求,每年没有一定的规模增长,没法跟股民交代。但以闵系房企为代表的快公司,很少追求高利润,因为高负债很难同时做到高利润。看看它们的报表,净利润率都不高。  2014年很可能是楼市的一个分水点。如果政府能坚持不全面放松调控,2014年可能迎来2011年那样的市场调整,2015年-2016年恢复温和增长;如果政府全面放松调控,2014年下半年楼市就会大幅反弹。

京郊开打“价格战” 多楼盘降价超10%

本报记者 李洁 董映颉 北京报道

北京房价松动的迹象已愈来愈明显。

以刚需盘为主的京郊板块,再度成为市场调整的“急先锋”,率先开打价格战。目前,北京大兴、通州、房山等郊区多个楼盘降价幅度超过10%。

“目前北京近郊几个区域都存在后期供应量较大的问题,加上今年下半年大量自住型商品房将入市,购房需求正在急剧减少,刚需盘只能通过降价来吸引客户。”亚豪机构总监郭毅说。

“今年下半年,京郊房价还会进一步调整,预计下跌幅度在20%左右。”北京世德伟嘉房地产投资机构副总经理刘伟表示。

多区域降幅超10%

5月18日,记者在北京大兴天宫院板块踩盘时发现,尽管是周末,保利首开熙悦春天项目售楼处里,前来看房的人却门可罗雀。一位楼盘销售人员向记者介绍,在售的项目二期于3月底开盘,精装修交房,目前均价在21000元/平米。

上述销售人员所说的保利首开熙悦春天二期价格,与今年2月中旬一期开盘均价23000元/平米相比,降价幅度达到10%。值得关注的是,该项目一期开盘当日,近600套房源仅1小时便宣告售罄。如今即使降价,项目的销售情况也不乐观,开盘至今已一个半月,二期仍未销售完毕。

上述销售人员还表示,剩余的房源将做清盘促销活动,但具体优惠内容目前不方便告知。

同在大兴的亦庄板块,亦成为“领跌”北京楼市的区域。日前,北京城建·海梓府近100套房源以“特价房”的名义变相降价,这部分房源售价从之前的36000元/平米降至28800元/平米,单套总价直降40万元。

此外,亦庄板块的金第万科·金域东郡一期开盘价为31500元/平米,而二期开盘价已降至26000元/平米;林肯公园也从36000元/平米降到32000元/平米,降幅均超过10%。

值得关注的是,该板块的珠江四季悦城不仅以14800元/平米的低价入市,还推出零首付的促销方式吸引客户。

“即使降价幅度达到10%,大兴区域目前的房价仍处于高位。”中原地产市场部研究总监张大伟告诉记者,“去年在首都第二机场的概念刺激下,大兴房价飙升,与2012年相比整个区域的住宅均价上涨了五成左右。”

不仅大兴,去年顺义、通州、门头沟、房山等郊区,房价涨幅均超过北京市区。由于去年涨幅过大,这些区域的楼盘以不同的方式降价。

5月17日,记者在通州板块走访时,华业东方玫瑰一位售楼人员表示,目前在售的C区是项目四期,销售均价在22800元/平米左右,此外还有95折的优惠活动,折合下来在21660元/平米。“我们上期开盘的B区均价为24000元-25000元/平米,开发商降价走量是因为在通州又拿了一块地,急着回笼资金。”

“五一”期间,K2地产在通州的老项目清水湾推出部分特价房源,售价仅为1.7万元/平米,这一价格与周边二手房价格不仅倒挂,而且与目前该小区二手房业主动辄超过3万元/平米的价格相比,几乎腰斩。

此外,房山区的首创·新悦都、世茂维拉等项目,均在变相降价。金融街控股在昌平的项目金色漫香苑,日前也推出大幅降价促销活动,该项目20多套房源售价为23000元-25000元/平米,相比3月份的28000元-31000元/平米的均价来说,单价直降5000元/平米,降价幅度也超过10%。

“对于开发商来说,降价能够更快地消化库存,实现资金回笼。”郭毅表示。

绿地集团京津事业部营销总监李蓟告诉记者,在北京,产品结构很关键,如果项目的消费群体以刚需为主,将面临自住房的竞争,这样的项目肯定要降价。

下半年跌幅将扩大?

伟业我爱我家市场研究院统计数据显示,目前北京库存量已经突破7万套,为近13个月来新高。其中通州、大兴库存量分别为14017套和13779套,未来将面临较大的去化压力。

以亦庄板块为例,亦庄从去年10月份开始推盘加速,至今已有8个项目进行14次开盘,供应量达到2555套。

“由于房企上半年销售额普遍偏低,为了中期业绩考核,开发商要快速走量回款。尤其是像金色漫香苑这样的老盘,相比新盘土地成本的压力比较小,项目回调的空间比较大。”张大伟指出。

今年以来,北京住宅市场量价齐跌,楼市逐渐进入买方市场。据亚豪机构统计,4月份北京商品住宅共成交约5700套,环比、同比分别下降22%、31%,同时,商品住宅的成交均价约为24800元/平米,不仅环比下滑近一成,也创下半年以来月度成交价格的最低。

“现在北京各个地区都有领降的项目或低于预期开盘的项目,尤其像是房山、昌平、顺义等刚需性楼盘密集的区域。”郭毅说,“一方面是由于刚需楼盘受自住房冲击较大,另一方面购房者也开始陷入观望。”

伟业我爱我家集团副总裁胡景晖表示,去年北京各区的房价涨幅明显,这也使得这一轮调整中,北京房价的回调空间较大。“北京楼市现阶段需求购买力缺乏支持,观望情绪浓厚。受这些因素影响,市场成交低迷的情况仍将持续。”

“从上市公司中期业绩考虑,公司也希望把在售项目的尾盘跑量销售,在6月底前实现回款。”北京当地一位开发商对记者表示,近期住建委大量批证,也成为越来越多的房企加入“抢收”队伍的一个重要原因。

不过,一位不愿具名的业内人士分析,房企通过各种方式降价促销,但部分楼盘的去化率仍不理想,随着库存量逐步走高,今年下半年到明年上半年,北京房价走势依然不乐观。

“根据以往经验,如果在市场刚刚冷却时采取降价策略,即使幅度有限,也会取得不错的效果。但是,随着市场逐渐步入寒冬,降价所带来的效应也将递减,开发商不得不花更大的代价,才能换取相对理想的成交量。”上述业内人士称。

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