自住房成部分新盘定价“标杆” 二手房客源回流

编者按/进入2014年,楼市的趋冷成为越来越明确的现象。杭州、常州等地不断出现楼盘大幅度降价的情况,而就算在首都北京,成交数据惨淡、一些新开楼盘价格明显低于预期的现象也已经星星点点,在去年暴涨20%~30%之后,旺盛的需求似乎迅速被冻结。这究竟是什么原因?楼市的整个供求关系、购房者的心态发生了怎样的变化?我们重点选取了北京、杭州、香港等地作为观察的样本,从中可以窥探出2014年楼市的动向。  调查一  自住房的冲击将产生深刻影响  刚需“已死”北京楼市进入“点降”时代  东边是正在建设的16.9万平方米“配建限价商品住房”,西边则是刚开始施工的36.9万平方米的自住型楼盘金隅汇景苑,而后者目前已被“定价”为2.2万元/平方米。  这里是北京东五环外东坝区域,此区域内的房产中介机构认为,对处于两者包抄范围中的首开常青藤小区和东坝家园,可以降价了。“门店咨询量明显降了。那我们就可以适当对房主进行降价,你过去都逼近4万元,现在自住型楼盘开盘价才2.2万元,你作为二手房,又要税,又要高首付,你的优势在哪里?怎么可能不降?”据某房产中介刘先生介绍,首开常青藤在2012年开盘,当时售价就在每平方米3万元以上。  “一些点肯定是比预期低了,也有一些点是真降了。但你能说北京房价降了?肯定不能!”4月2日,北京某房产中介门店经理拿着自己记录的数据,指着北京地图和记者一一核对,试图为新近风传的“降价”寻找更现实的证据。  《中国经营报》记者走访发现,相比较于杭州的楼市降价,北京目前出现的,多是部分区域新开盘低于预期,还非真正意义上的降价。不过按照房地产业内人士的看法,“刚需已死,这话可能说得有点过,但还是有些道理的。”  自住型“围堵”  “自住型商品房”是北京市住建委联合四部门在2013年10月23日发布的新政策。规定两类家庭可优先购买,一是北京市户籍的无房家庭(含夫妻双方及未成年子女),其中单身人士购买的要年满25周岁;二是目前已在轮候经适房、限价房的家庭。此外,持有有效暂住证,连续5年以上在本市缴纳社保或个税的非京籍家庭也符合购房资格。  在价格方面,“自住型商品房”被要求应低于周边房价30%。套型则以90平方米以下为主打。据官方信息,2013年北京“自住型商品房”供应2万套,而2014年则将达到5万套。  “市场就是这么神奇。其实更明显的变化,是附近新开盘的项目,售价都比预期低了。但现在总体(降价的楼盘)还是比较少,是一个个的点,没有对二手房市场起到太大的带动作用,后期可能会形成明显的面。”房产中介门店经理刘涛称,这一趋势,被他和同行们看作是一种“点降”,是政策干预下市场出现的先期变化,是一种启示和预兆。  佐证他这一观点的,则是附近确有新开盘项目低于预期的情况出现。比如记者前面提到的东坝地区某项目。而刘涛则指出“远洋一方”“一品嘉园”等项目也出现了低于预期的情况——如果说这些案例目前主要以位置距离自住型较近为特点,那么刘涛认为未来则还会体现出“时间上接近”的特点,即随着自住型商品房数量增多,其开售时间将会对同期开盘的普通商品房形成明显冲击。  在记者的走访中,这种可能的趋势,似乎已经被更多普通购房者察觉,人们在中介那里也会询问其对二手房市场的影响。  显然,不止刘涛他们注意到了这种变化。当媒体和网友在发现万科橙以明显低于预期的2.1万元开售时,便变着词汇去形容这种“降价”的罕见,但之后当首开、保利等大企业的新开盘也出现类似情况后,人们开始积极寻找这背后存在的深层原因。  关于自住房本身,也有一些数据变化。就目前已经进入摇号的情况来看,比例似乎随着时间推移,有降低的情形出现。2013年年末的中冶蓝城项目摇号中签比例为1:3.7;2014年2月,旭辉E天地的摇号中签比降至1:1.7;而3月份大兴众美城则几乎为1:1。  虽然这一数据背后存在复杂的地理位置因素,但人们乐于认为这可能从供求上出现了一种下行趋势,进而又与“点降”联系起来,以证明当自住房都出现供求下行时,普通商品房的降价会必然到来。  那么,已经出现的“点降”该如何理解?是为了应对即将出现的新政策,还是过去调控政策终于显现出了效力,或是开发商的资金和销售情况出现了集体的、相似的变化?在短暂的猜测之后,人们开始将原因指向一年前开始的自住房——无论在位置还是时间点上,二者的联系似乎都很明显。  于是近期关于自住房逼降普通商品房的声音骤然增多,但谨慎的观察人士依然认为自住房可能只是一个促发“点降”的契机,背后长期以来政策层面变化、楼市本身变化带来的某种积聚,才是真正的推动力。  刘涛根据互联网信息在一张北京地图上大致标出了自住型商品房项目所在地,星星点点中,刘涛和他的同事认为,这已经对部分区域形成了“围堵”之势,比如记者走访过的东坝区域和旧宫区域。  “大家可以继续关注这几个区域,不出意外的话,现在的所谓降价点,将来还可能变成更大范围的降价面,至少是低于预期的一个面。最终可能会让某个区域出现房价的整体下行,但这要看自住型商品房的下一步布局和数量。”对于之前舆论对自住型商品房变为类似经适房的担忧,刘涛和他的同事认为大可不必,因为自住型商品房和经适房等其他“政策性住房”具有明显区别。  “简单的说,就是其他的更多是政策性、封闭性,最终向福利化演变,成为权力争抢的东西,和普通人有了距离;而自住型商品房是带有一定市场性的、公开性的事物,它是可以和公众越来越近,越来越透明的。至于质量担忧,其实是比较简单的事,只要整体机制在,就不会有问题。”刘涛称。

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定价看齐自住房,是首开·香溪郡的一大策略。目前其对外报价为20000元/平方米。

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尽管邻近自住房项目,但记者在售楼处了解到,首地·浣溪谷的价格并没有调整。

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在潜在自住房供应较多的东坝板块,首开旗下知名老项目常青藤此前已经降价推盘,目前精装现房报价3.3万元/平方米。

伴随着多个自住房项目入市,冷清的北京楼市也荡起了阵阵涟漪。在东坝,受自住房的冲击,区域价格战已悄然打响。然而,在另一些区域如大兴采育、孙村,自住房却没有表现出明显的影响力。

区域影响冷热分化

今年以来,北京楼市遇冷,购房者观望情绪浓重。自住型商品房,从去年地块出让起就令很多购房者“翘首以盼”。这也直接导致了北京一二手市场迟滞不前,尤其在自住型商品房建设的区域,受到的冲击不可小觑。

澳门新葡亰6609平台游戏,但随着自住型商品房的相继入市,这些项目对区域的影响显现出冷热不均的局面。在东坝及其周边,自住型商品房对区域的影响十分明显。位于通州与朝阳、顺义交界板块的首开·香溪郡,目前对外报价为20000元/平方米,部分楼栋房源预计在19000元/平方米,低于邻近的自住型商品房2.2万元/平方米的定价。类似的还有平谷马坊镇的首城汇景湾,近期房源报价为12000元/平方米,这一价格已经接近平谷的自住房项目首创悦洳汇11000元/平方米的定价。

但另一方面,大兴的采育和孙村的自住商品房并未搅动区域楼市。由于区域整体定位与自住型商品房类型并不相同,因此区域内的项目并未针对自住型商品房入市而调整自身价格和入市节奏。据项目反馈,在区域内的自住型商品房入市前后,项目销量没有太大波动。

价格优势逐步弱化

去年自住型商品房正式推向市场,低于同区域新建商品房30%的价格,立刻受到城市夹心层和刚需族的追捧,比如恒大御景湾申购家庭和房源比例高达74:1。

然而,今年7月入市的首创悦都汇和当代MOMA满庭春的弃购率却分别高达42%和84%。尽管剩余房源均被庞大的申购人群消化,但最初的“弃购率”着实出乎业内预料。

不过,在业内人士普遍看来,今年北京多个楼盘持续调整销售价格,折扣优惠力度也在加大,使得自住房价格优势不再明显。同时,由于二手房市场遇冷,二手房业主主动下调报价,也影响了自住房的认购。

链家地产市场研究部张旭认为,后续即将入市的几个自住房项目,大部分位于六环外或远郊区县,地理位置更加偏远,预计这些项目摇号后,弃购比例仍将维持在较高水平。

区域扫描

积极型

东坝周边

新房、二手房放低“身段”

目前在东坝板块,除了已经摇号的金隅汇景苑,自住房项目还有保利首开联合开发的丽湾家园、恒大地块配建自住房等,定价都是22000元/平方米。受自住房入市等影响,不少新盘的定价开始向自住房看齐。同时,东坝附近的二手房价格也持续调整,目前已出现与自住房价格倒挂的情况。

自住房成新盘定价“标杆”

位于通州与朝阳、顺义交界板块的首开·香溪郡,预计将于本月初开盘。目前对外报价为20000元/平方米,部分楼栋房源预计在19000元/平方米。售楼员在向买房人推介时,会主动拿香溪郡和位于朝阳东坝板块的自住房金隅汇景苑相比。金隅汇景苑价格为2.2万元/平方米,香溪郡距离东坝板块车程只有十几分钟。

据接近首开·香溪郡的知情人士透露,定价看齐甚至低于自住房,是首开·香溪郡的一大策略。

另外,在潜在自住房供应较多的东坝板块,首开旗下知名老项目常青藤此前已经降价推盘。目前在售精装现房报价3.3万元/平方米。有业内人士认为,综合楼盘品质、未来二手房价格等考虑,目前这一售价已和毛坯交房的自住房价格(2.2万元/平方米)有一拼。另一知名老项目奥林匹克花园,在售房源报价也在31000-32000元/平方米的水平。

二手房价格“倒挂”客源回流

东坝附近的二手房价格也在持续调整,如恒大御景湾项目附近的朝丰家园小区,目前二手房的报价在2.1万元-2.3万元/平方米之间。例如一套双卧朝南,面积在79平方米的两居室,目前报价为165万元,折合均价不到2.1万元/平方米,低于恒大御景湾2.2万元/平方米的定价。而这类房源在朝丰家园并不少见。

同时,东坝区域的二手房市场也出现了明显的客源回流情况。据链家地产东坝区域的门店工作人员介绍,自住房摇号后,有不少未中签购房者前来咨询,对成交也产生了一定促进作用。尤其是7月份以来,到访量持续提升,不少购房者都看重区域内二手房的价格优势。

据链家地产数据统计,7月以来,东坝区域7月份以来的日均客源量较6月份有19%的增长。

淡定型

大兴孙村 定位有别影响甚微

大兴区域由于地处城南,有不少改善型楼盘在售,而这一区域的市场对自住房的入市也表现得比较淡定,目前尚没有大面积调整价格的情况出现。

位于大兴孙村区域的首创悦都汇项目已于7月7日摇号,均价在1.3万元/平方米左右。而在与该项目仅一街之隔的相邻地块上,则集中了格林云墅和首地·浣溪谷等两个项目。记者在现场了解到,在首创悦都汇项目入市前后,项目价格并没有调整,销量也没有太大波动。

“这附近的自住型商品房项目的产品对于改善型需求的人群来说并没有什么吸引力。而我们的项目本身定价就不高,因此主要客户并不会被自住房分流。”在首地·浣溪谷,一位张姓销售经理向记者解释说。

而在相邻的黄村区域,华润公元九里项目负责人也印证了这一说法:“由于中高端改善型楼盘的客群有着很大的区别,所以自住房的进入对于他们的销售和定价策略并没有太多的影响。”

此外,大兴比较知名的自住房还有位于采育镇的当代满庭春MOMA,该项目以9500元/平方米的定价成为北京价格最低的自住房。采育镇距离城市中心区比较远,区域内也没有新房在售,仅有阳光波尔多等小区有部分二手房出售。一名当地房产中介工作人员向记者介绍,阳光波尔多二手房目前均价在1.2万元/平方米左右,其旁边的当代满庭春MOMA入市,并没有给区域市场带来明显震动。

新京报记者 方王洋 陈禹铭 张旭

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