杭州开元多楼盘降价遭业主打砸 资金链现隐忧?

杭州多个楼盘频繁降价,引发了杭州乃至浙江对楼市的担忧。“如果政府不采取措施,杭州楼市会出现崩盘。”开元房产(萧山区域)营销总监骆成武4月初对《中国经营报》记者说。  3月20日,开元房产旗下楼盘开元名郡宣布降价,降价幅度在10%到20%之间。在此之前,杭州多个楼盘已启动了通过降价回笼资金的举措。  “供求关系迫使开发企业通过以价换量,整个开发公司看空楼市预期。”双赢机构总经理章惠芳表示。  种种迹象显示,开发商集体看空楼市既是基于对市场危机的认知,同时也希望以此来获得政府对宏观调控政策的改变。据有关信息显示,杭州有关方面已多次召开由多家开发商参与的沟通会,有意放松楼市限购。  降价冲击波  3月20日,开元名郡突然宣布降价售房。其中,在售的13号、14号楼共170套左右的房源,原价为折前15000元/平方米,降价幅度在1600元/平方米~2700元/平方米不等,实际价格根据具体房源而定。  这一次的降价是杭州市萧山区块的“首降”,但不是马年杭州楼市第一次降价。在此之前,2月18日,杭州楼盘德信·北海公园调价,从原先的均价19000元/平方米调整到16000元,打响了杭州楼市降价第一枪。  业内人士普遍认为,作为浙江房地产最为坚挺的区域,杭州楼市的突然降价让人感到一阵寒意。  随后,更多的杭州楼盘加入了降价行列。天鸿·香榭里从均价17200元/平方米降至13800元,阳光郡从均价17500元/平方米降至13800元,运河协安蓝郡从16800元/平方米降至14400元。此外,协安紫郡、保利梧桐雨、天阳半岛国际、万科北宸之光都有不同程度的降价。  降价并没有带来逾期效果。“开元名郡推出的170套特价房,一个礼拜成交不到50%。”骆成武表示,这个价格几乎达到了周边楼盘的楼面价,仍然无法诱惑到购房者。  同时土地市场开始降温。3月25日,萧山北干街道荣星村宅地和蜀山街道地铁2号线沿线地块开拍,每幅土地均只有一家竞买人,结果都以底价成交。  距离中铁房地产所拿北干街道地块千米之内的萧政储出(2013)26号地块,于去年9月份由莱茵达房产联合体以总价9.75亿元竞得,折合楼面价9830元/平方米。  尽管两地块位置紧邻,但仅仅过了半年,楼面价却跌了1812元/平方米,跌幅18%;阳光城于去年11月以楼面价11395元/平方米拿下的一幅土地与中铁房地产所拿地块亦相隔不远。  这不是一个好兆头。“价格没有最低,只有更低。”骆成武由此担心,如果降价还无法走量的话,接下来开发商还就不敢继续降价。  巨量库存压力  降价来自供求关系的巨大改变。数据显示,2014年第一季度,杭州主城区商品房成交套数5276套,创了近三年来同期成交套数新低,还不到去年同比的50%。  库存加剧了购房者的观望情绪。3月26日,隶属于杭州房管局的透明售房网同期数据显示,杭州将可售住宅数量由11.3万套调整为7.47万套。这被当地民众指为“认为库存”。据章惠芳介绍,在楼市火爆的2013年,杭州一年销售住宅不到8万套。

杭州开元多楼盘降价遭业主打砸 资金链现隐忧?

本月16日下午的萧山土地拍卖会上,又一家外来房企成功进驻萧山,绿地控股以3.3146亿元成功摘得萧山新城人民广场南侧5万平方米商地,成为第11家进入萧山市场的外来房企。

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从去年开始,多家外来房企进入萧山,打破了萧山楼市的孤岛局面。然而,曾经自给自足的萧山楼市,眼下正跟杭州主城区楼市的市场形势接轨:存量居高不下,价格战开始蔓延。外来大鳄大举入萧山,是否也是进了一片泥淖?

杭州的马年楼市“第一降”正在浙江多个地市持续发酵。

外来开发商

近日,杭州开元房地产集团有限公司开发的萧山开元名郡和台州银河名苑先后启动降价销售,最高降价幅度达到每平方米3000元。而这两次降价分别被市场人士称为“萧山首降”和“台州首降”。

频频进驻萧山

而事实上,开元名郡和银河名苑项目大幅降价促销也并非空穴来风。据《中国经营报》记者了解,早在今年年初,开元旅业集团总裁陈灿荣在内部讲话中就表示,“对于前期由于市场及政策变化销售不畅的项目要克服等等看的心理,通过借助外力、加大激励等加快去化,减少库存,特别要将台州和宁波九龙湖项目作为工作重点。”

近十年来,萧山楼市一度处于“自产自销”的状态,顺发、绿都、得力、开元等本土房企占据一片天,外来开发商想融入相当不易。然而从去年开始,现状被打破。

就在近日,开元房产营销总监骆成武在接受本报记者采访时表示,开元名郡等项目主动降价,主要原因在于公司决策层“看空”未来房地产市场,以及缩减纯住宅项目,重点发展旅游、商业、养老地产的战略调整。

在政策支持、地铁2号线等利好因素下,不仅绿城、滨江等杭州老牌房企染指萧山,恒大、农工商、万科、绿地等外来开发商也直线入萧山。随着大鳄的相继进驻,萧山本土房企独大的局面已被打破,楼市未来的竞争将更激烈。

对此,当地一位房地产业内人士表示,开发商根据企业发展战略的要求,需要尽快地回笼资金而适当降价,这是正常的市场行为。“但随着房地产市场不确定因素的增加,开元房产不排除会有更多的降价、折扣楼盘推向市场。”

三大区域供应量大

唱“空”房产 高调降价

“面粉贵过面包”

开元名郡等项目主动降价,主要原因在于公司决策层“看空”未来房地产市场。

据萧山透明售房网显示,截至5月21日14:00,萧山全区的可售房源套数是22978套,占据杭州楼市总存量的近20%。

3月24日,浙江省台州市,银河名苑上百业主围堵开元房产售楼部,抗议开元房产不兑现“若降价补差价”的承诺,要求退房,政府出动持枪特警维稳,有三名业主被抓捕。因开元房产7折出售房屋300套,又拒绝补偿前期买房的业主,数百银河名苑业主曾到市政府维权无果。

另一组数据是,2013年萧山区共成交商品房12766套;今年1~4月,萧山区仅成交2905套,不足去年的四分之一,且成交逐月下跌。其中,4月份的成交量甚至是近一年最低数值。如果按萧山1~4月成交量来看,超2万套的商品房库存至少需要2年时间方能去化完毕。

据银河名苑业主介绍,3月24日,项目开发商推出了员工7折购房活动,优惠幅度在3000元左右,名义上是针对内部员工的福利房,实际上这些房源都可以拿到市场上交易。

从区域来看,萧山存量房主要集中在钱江世纪城、南部卧城、经济开发区等区域。

同时,银河名苑销售人员也告诉记者,“目前针对员工的7折福利房房源主要是171平方米和182平方米等的大户型,员工不需要购房的可以拿到市场上交易。”

钱江世纪城的商业项目供应量非常大,聚集着博地中心、港丽望京、龙达国际、左右世界等近十个商业项目。所在范围内的住宅竞争也相当激烈,目前在售的有顺发江南丽锦、金昌春和钱塘等,均价在1.9万~2.1万元/平方米之间,同属于该区域的滨江金色江南地块当时虽以底价加价10万直接成交,但楼面价仍有9501元/平方米,加上相隔不远的奥体板块住宅竞争激烈,原计划上半年开盘的金色江南,目前推迟了开盘时间;德信泊林春天预计8月开盘,至于能否如期入市,尚未知晓。

对于上述说法,开元旅业集团营销管理部负责人在接受本报记者采访时证实,台州银河名苑项目7折售房确实存在。该负责人表示,当时出台这项折扣政策时并没有考虑到员工会将房源推向市场,集团后来也没有明文禁止。

南部卧城板块同样未能幸免。南部卧城已有众多在售楼盘,汇宇和庭、四季华庭、九悦江南等,销售均价在15000~22000元/平方米之间。这里也是两个外来大鳄的进驻之地。去年9月,经过21轮报价,农工商以楼面价9892.03元/平方米拿到了南部卧城一块宅地。据悉,项目的花园洋房预计年内入市。同样去年9月,恒大以142轮竞价,楼面价10557元/平方米高溢价竞得周边地块,即恒大帝景。该项目预计在6月份开盘,主打精装修。“如果算上成本,农工商或是恒大销售均价起码要在1.5万元/平方米以上。”一位业内人士表示。

值得注意的是,几乎同时,同属开元房产的开元名郡也做出高调降价的举措。细心的老业主发现,“开元名郡开启一轮大幅度降价措施,3月20日,开元名郡突然宣布降价售房。其中,在售的13号、14号楼共170套左右的房源,原价为折前15000元/平方米,降价幅度在1600元/平方米~2700元/平方米不等,实际价格根据具体房源而定。”

萧山另一个区域——经济开发区、北干街道(北干街道为萧山区政府所在地,是萧山区的市中心,经济开发区在区政府往东区域,靠近滨江西兴板块),云集着中铁建、顺发、绿城和九龙仓等众多开发商,竞争激烈。去年12月,绿城、九龙仓以349轮竞价,总价25.76亿元,13586元/平方米的楼面价,拿下了一块宅地。拿地12天后,绿城九龙仓·金惠路项目举行了媒体发布会,并宣称该项目定位“明月江南升级版”,打造萧山核心区全精装高端标杆楼盘。但该项目还未开盘,就不得不面对周边楼盘降价的头痛问题。本月中铁建青秀城、顺发恒园先后降价,把区域价格水平线拉低至1.2万元/平方米,已低于绿城九龙仓项目的地价。“面粉贵过面包”,金惠路项目还未开盘已困难重重。

而这一次的降价正是杭州市萧山区块的“首降”,更是被业内视为杭州第二轮降价潮即将来袭。

外来开发商

据了解,开元名郡项目位于杭州萧山区晨晖路广仁小区以南,西靠在建风情大道,北临晨晖路,总户数1531户。

要“接地气”

大幅度降价之后,随之而来的是老业主的维权行动陆续上演。据售楼处一位业主介绍,“我们买的是89平方米的房子,现在一平方米降了1000多元,起码损失10万元。虽然房子是自己住,但是一觉醒来一下少了10万元实在不能接受。”

大举进入萧山的外来开发企业,是不是在这里踩进了一个泥坑?

而为了安抚老业主情绪,开元名郡置业有限公司决定对已成交业主(在2014年3月15日前签订《商品房买卖合同》并且办理完相关手续的业主),每户赠送一个地下车位。

“相比于去年,今年萧山市场的波动还是比较明显的。”杭州农工商营销经理周鳞童坦言。

记者在调查中发现,对于楼盘降价的原因,开元名郡置业有限公司曾在《致开元名郡成交业主的一份公开信》中称,“当前萧山房地产市场竞争日趋白热化,在对于市场走势进行反复调研和论证后,集团决定加速在售项目的资金回笼,将售房源价格进行适度下调,迎合市场,让利客户,以期达到项目与客户的双赢局面。”

“目前的市场环境下,我们不仅要尊重市场,更要尊重产品本身。”周鳞童说道,“前期我们会花大量的精力了解市场,产品设计也会参照萧山人的居住习惯,尽量做到有差异化。”

而开元旅业集团营销管理部负责人也表示,在市场经济下,集团的政策主要看市场供需情况,对老业主负有责任,但更重要的是考虑公司的长远发展。

“外来开发商如果想打开萧山市场,就要尊重市场的特殊性。”一位业内人士直言,他指的“特殊性”,是随行就市。恒大帝景为区别周边楼盘,房源主打精装修;滨江金色江南同样如此。面对萧山市场的特殊性,开发商也学着在产品打造上更“接地气”。

对此,骆成武告诉本报记者,开元名郡等项目主动降价,主要原因在于公司决策层“看空”未来房地产市场。

骆成武以开元名郡所在的萧山区分析称,“未来几年萧山区域的总体供应量超过5万套,将出现供求严重失衡的局面”,再加上目前政策对房地产市场的调整“矫枉过正”,经历多轮打压后,集团领导层对住宅市场“看空”。

“目前杭州萧山区域商品房库存量超过两万套,按目前的去化速度,现有存量需要两年多才能消化完。”骆成武表示,萧山区在建项目的潜在供应量也在两万套左右,再加上去年萧山区引进了万科、华润、恒大、九龙仓等12家重量级企业进驻,仅土地出让金就高达218.9亿元,这些土地将陆续转化为两万套左右的市场供应。

面对日益高涨的库存和调控带来的不确定性,开元房产不得不做出了“去库存、回资金、提销售、挖潜力”的指导策略,以加快存量房去化,降低资产负债率和资金成本,提前应对楼市风险。

“现在房地产受宏观调控政策的影响太大,集团也在考虑转型,将逐步缩减纯住宅项目的开发规模,重点开拓旅游、商业和养老地产。”骆成武表示,主动降价的另一个原因在于公司发展战略的调整。

据上海易居房地产研究院研究员严跃进表示,3月份市场复苏速度并没有预期的快。部分房企加大新增供应,表现出积极的入市姿态。但受房贷紧缩及少数城市降价现象的影响,很多购房者的入市计划延缓,因此造成了库存积压的现象。越来越多的城市库存去化周期延长,不过这对于抑制房价的上涨具有积极意义。经过1~2月因春季因素而导致的库存略减后,3月份开始整个库存走势继续增长。高库存自然会带给房企压力,因此加快库存去化将成为二季度的优先目标。

高速走量 资金链或现隐忧

通过短平快的方式,快速去化、回笼资金,“宁愿利润薄一些,也要降低财务成本和潜在的资金风险。”

除了市场因素以外,还有其他什么原因使得开元房产要加速走量吗?

“银河名苑项目推出7折售房政策主要是因为前期的销售期过长,目前剩余房源多为大户型,很难在市场上走量,再加上目前的房地产市场未知因素太多,一直将房源握在手里,对回笼资金、降低风险没有好处。”上述负责人说道。

据记者了解,无论开元名郡,还是银河名苑,均隶属于开元房产,而开元房产为中国最大民营酒店集团,也就是说,开元房产是开元旅业集团的子公司,是一家融房地产投资开发、装饰工程、物业服务为一体的综合性集团企业。

值得注意的是,目前该公司共在浙江、上海、江苏、河南等多个省市开发有16个房地产项目,其中,仅在浙江的项目就达13个。而据本报记者调查了解,目前这些项目大部分还在开发建设、销售当中。

据骆成武估算,在经历了前几年的大幅扩张后,目前整个集团在建、在售的房源总价值肯定超过100亿元。“这对加快去化,减少库存,以及降低集团负债水平,防止债务风险提出了更高的要求。

骆成武表示,逐步收缩纯住宅的开发规模并不意味着全部退出,而是通过短平快的方式,快速去化、回笼资金,“宁愿利润薄一些,也要降低财务成本和潜在的资金风险。”

此外,陈妙林也要求房产产业“算好现金流的收支账,降低资产负债率和资金成本,2014年房产产业资产负债率要争取比上年下降10至15个百分点。”

对于突如其来的楼市降价风波,不少购房者质疑开元房产可能出现资金困难。对此疑问,骆成武表示,集团发展一直比较稳健,总体资金面比较安全,负债率在70%以下,“集团现金流最起码在10亿元以上,足以支持房地产开发企业的运转。”

那么实际情况真是如此吗?

据开元房产集团2013年上半年度经营分析会议披露的数据显示,该集团2013上半年度实现销售回笼19.45亿元,主体经营收入13.2亿元,半年度总体净营利2.02亿元。按此推算,开元房产集团2013年度实现销售资金回笼大概40亿元左右。

而记者通过梳理发现,开元房产在2013年通过拿地,进军旅游、商业地产等方面的投入至少超过60亿元。在拿地方面,开元房产先后以10.02亿元、8.678亿元的价格在浙江海宁、杭州萧山等地拿下地块。

除此以外,在投资方面,开元房产将在海宁地块投资约36亿元,建造包括集五星级酒店、商业、住宅及高档写字楼于一体,总建筑面积达为65万方的复合型城市地标项目。

此外,在发展旅游地产方面,开元旅业集团与浙江丽水市缙云县人民政府签约
“缙云仙都黄帝温泉谷旅游综合体项目”,该项目总投资约40余亿元,集五星级酒店、温泉养生、休闲运动、会议中心和景观房产于一体。

显然,根据2013年上半年资金回笼情况而言,并无法支撑其投资速度。而更为重要的是,记者在调查过程中了解到,抓好存量资产处置工作,降低负债水平,防止债务风险已经成为开元旅业集团上下的共识。(原标题:《多楼盘遭业主打砸
开元房产资金链现隐忧? 》)

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