谢逸枫:杭州卖地收入全国第一!

【中国经营网综合报道】2013年上半年,全国土地出让金收入整体呈爆发式增长态势。分析称,在中国,土地财政的本质是融资。现在各地的日子不好过,卖地就疯狂。
据华夏时报报道,据数据显示,上半年,全国百城土地出让金为7629亿元,同比增加47%;我爱我家数据显示,1-6月全国306个城市土地出让金高达1.13万亿元,与去年同期相比大幅增长60%;克而瑞研究中心的数据则显示,十大典型城市土地出让金收入为3140亿元,与2012年同期相比增长160.3%。  今年房地产商不差钱,政府急需钱,土地市场不火也难。不仅今年,过去10年,土地出让金也是一年一个台阶。  梳理数据发现,2001年至2003年土地出让金为9100多亿元,约相当于同期全国地方财政收入的35%;2004年这一数据已接近6000亿元;2009年高达1.5万亿元,相当于同期全国地方财政总收入的46%左右。  截至6月30日,上海土地出让成交额同比剧增277%,但这一数字仍比不上北京,北京同期增长390%,而最“疯狂”的要数杭州,其增幅高达5倍,创下该市的历史新高。除了这些城市外,其他半年卖地的收入超出去年全年的地方也屡见不鲜。  报道援引北京大岳咨询有限公司总经理金永祥的话称,
在中国,土地财政的本质是融资。现在各地的日子不好过,卖地就疯狂。  报道称,7月9日下午,中国土地学会副理事长黄小虎表示,如此疯狂的卖地,是因为各地对土地财政的依赖度有增无减。  审计署近日发布通告,36个地方政府截至去年底负债总额共计3.85万亿元,较2010年底增加12.9%。其中,超过半数地方政府指望卖地还钱,21个地方政府承诺以土地出让收入为偿债来源的债务余额有7746.97亿元,占这些地区债务余额的54.64%。  中原地产市场研究部总监张大伟分析,“地方政府很差钱。”目前地方政府没有其他可以替代的财政收入来源。  不过,报道称,一位地方官员曾反问称:“不卖地怎么上项目?”  从2010年起,中央明确要求地方政府通过“土地财政”获利的收入,重点用于改善民生和偿还政府债务,用于保障房建设、教育投入等。但调查发现,地方政府的土地获利,更多是进行城市建设与改造、甚至大拆大建,与中央的要求相差甚远。  中央财经大学财政系主任曾康华认为,尽管土地财政“井喷”,卖地收入成为各地最快的财源,但当前的财政收入增速却在下降、地方债务还债高峰来临,如何彻底改变各地依赖土地财政的状况亟须通过制度性改革予以纾解。

【中国经营网综合报道】今年上半年,与楼市的火爆相同,土地市场的持续升温一度令大众疑惑,为何在严厉调控的影响下,土地市场的交易依旧火热。在这背后所不得不提的,便是在地方债普遍存在高压的背景下,地方政府欲凭借卖地还债的做法。  据华夏时报了解,截至6月30日,上海土地出让成交额同比剧增277%,但这一数字仍比不上北京,北京同期增长390%,而最“疯狂”的要数杭州,其增幅高达5倍,创下该市的历史新高。除了这些城市外,其他半年卖地的收入超出去年全年的地方也屡见不鲜。中国土地学会副理事长黄小虎对此表示,如此疯狂的卖地,是因为各地对土地财政的依赖度有增无减。  地方财政收入增长放缓  而地方之所以对土地财政如此依赖,与目前各地财政收入增长减缓的大背景有关。  据每日经济新闻报道,由于“营改增”改革范围的扩大,以及受到经济处于下行趋势的大环境影响,今年各地财政收入增长乏力,甚至一些地方出现减少现象。  以往年中都能完成55%以上的全年预算收入,但现在则鲜有能摸高至此者,江苏省财政厅日前公布的数据显示,1-6月,全省公共财政预算收入累计完成3368.84亿元,增长13.2%。其中,税收收入完成2755.99亿元,增长14.8%,税收占比为81.8%。  报道同时表示,今年钢铁、石化、船舶制造业等一些重化工行业和敏感行业,受经济周期影响利润大幅下降,许多企业实际处于亏损状态,增值税和所得税增幅下降明显。  这一现象在煤炭大省山西最为明显,1至5月份,山西煤炭生产企业所得税入库39.97亿元,同比下降34.26%,减少20.83亿元。  山西省国税局收入规划核算处处长杜飞彪称,当前山西经济下行压力仍然较大,煤炭行业营销及企业效益持续下滑,经济结构“一煤独大”的格局使全省国税系统组织收入风险空前加剧,煤炭税收面临较多困难。  此外,每日经济新闻还报道称,“营改增”试点范围扩大也对地方财政造成一定影响,尽管列入“营改增”科目的增值税收入均入地方财政。但由于试点企业平均税负降低和下游制造流通业可抵扣税款增加,改革后地方财政将有所减收。  以浙江金华市为例,1月份该市试点企业因税负因素直接减税额约1200万元,下游制造业、流通业因抵扣增加间接减缴增值税约1600万元,按“营改增”100%、增值税25%分享比例测算,1月份减少地方财政收入约1600万元,预计全年减收2亿元。  地方政府卖地还钱  在财政收入增速放缓的影响下,卖地成了地方政府“捞钱”的最快途径。  据华夏时报报道,今年房地产商不差钱,政府急需钱,土地市场不火也难。  “对于那些高度依赖土地财政的地方来说,离开土地之后他们就不会玩了。”黄小虎表示,土地出让金是地方政府不折不扣的“钱袋子”。  报道援引北京大岳咨询有限公司总经理金永祥分析表示,“在中国,土地财政的本质是融资。现在各地的日子不好过,卖地就疯狂。”  近年来,地方政府从银行、债市和影子贷款机构借了数量庞大的债务,用于基础设施建设及改善政府服务。

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文/谢逸枫

土地出让金的历史要追溯到上世纪80年代末期。1987年12月1日,深圳进行了新中国成立后第一场土地拍卖会,为国有建设用地有偿出让开了先河,土地终于开始作为一种商品进入市场。而全国逐步推广则是始于1989年。当时政策规定,在进行必要扣除后,国家与地方以4:6分成。但由于无法核实土地的开发成本,国家所得很少。

从1994年至今,土地出让金不再上缴国家财政,扣除相关税费外,基本全部留归地方。考虑到1994年我国开始推行分税制,地方财政与国家财政分成比例调整,当时地方财力实际上受到一定挤压,而支出压力开始加大,彼时将土地出让收入划归地方也应是权衡之计。随着近年来房地产市场的发展,土地出让收入也逐渐水涨船高,实践过程中逐渐演变成地方的第二财政。

自2010年至2019年大约十年间,全国土地出让总收入已超过41万亿元,年均超过4万亿元。近些年来,土地收入在地方财力中占了较大比例,一些城市甚至超过50%,如果加上其他相关收入,这个比例可能会更高。土地出让收入对于一些地方的重要性可见一斑。如果将全国土地出让收入与地方一般公共预算本级收入比较可发现,近十年来这一比例基本在40%~70%之间浮动,如最低的2015年是39.2%,2010年最高达71.68%。

1994年,分税制实施之后,1998年、2002年开始,地方财政收入的超50%以上、基金收入的超90%以上都是靠房地产收入来弥补支出不足。目的是来解决地方城市基础设施建设资金的缺口,到保障性住房、教育、水利等基建的资金缺口,最后是专项债的资金来源,房地产已经成为地方的主要收入来源。简单说,房地产市场的调控直接影响到地方财政,放松是大势所趋。

房地产是地方财政收入的最大来源。今年前11月全国土地出让金收入6万亿元与五项房产及土地相关税收1.7356万亿元。而全国财政收入17.8967万亿元,税收收入14.9699万亿元,地方财政收入才9.2852亿元,地方基金性收入6.4365万亿元。如11项房产与土地相关税费则3万亿元,加上卖地的6万亿元,二项合计9万亿元。

不将房地产作为短期经济手段已经收回了,经济工作会议未提。没有房地产的支撑,地方活不下了。当前卖地与五项房地产税收占全国地方收入83.85%,而土地收入占到全国地方财政收入的65%,占到全国地方基金收入约94%。说明房地产依然是稳定经济的稳定器,保增长的手段,是地方收入的最主要来源。

出乎意料,最严楼市调控之下,2019年全国卖地收入或将再创新高。据披露的《2019年10月财政收支情况》显示,2019年前10个月,全国土地出让收入同比增长6.9%。而2018年同期全国土地出让收入为47519亿元,意味着2019年前10个月,全国土地出让收入约为50797.7亿元。

考虑到2019年11月、12月的数据尚未统计在内,若按照前10个月的增速计算,2019年全国土地出让收入有望逼近7万亿元,或将再度创下历史新高。自上世纪80年代末中国开始逐步有偿出让建设用地后,全国土地出让收入便呈现拾级而上的态势。1995年,全国卖地收入仅约400亿元,到2018年已涨至65096亿元,创下历史新高,累计涨幅高达16174%。

而2018年的65000亿元卖地收入记录,或将在2019年再度被打破。与此同时,2019年10月份以来,多个地方开始松绑调控,房地产市场亦正在蠢蠢欲动。按照2019年11月财政收支数据显示,1-11月累计,地方性基金预算本级收入64365亿元,同比增长10%。这是地方政府性基金预算本级收入从1-6月以来,连续第六个月同比正增长。

这个轨迹与地方土地出让收入一致。今年前1-11月累计,地方土地出让收入同比增长8.1%。按照2018年1-11月地方土地出让收入53362亿元计,2019年1-11月,地方土地出让收入为6.0503万亿元。

另外时代周报的一组数据显示,2018年1-11月地方土地出让收入53362亿元计,2019年1-11月为57737.7亿元。数据显示,2019年1-11月,地方土地出让收入为57737.7亿元,对地方性基金预算本级收入的贡献率为89.7%,较2018年全年低0.5个百分点。对地方总财政收入贡献率为36.7%,较2018年全年低1.8个百分点。

从数据来看,1-11月房地产开发企业土地购置面积21720万平方米,同比下降14.2%,土地成交价款11960亿元,同比下降13.0%,但降幅都在收窄。从溢价率来看,中指研究院11月地市数据显示,2019年11月,中指研究院监测全国300个城市土地平均溢价率为8%,较上月降低0.3个百分点,较去年同期降低1个百分点。无论是直指增加地方财政收入,还是为了完成土地供应计划,临近年底,各地土地供应都开始明显加速,似乎不忍错过年底土地出让的“末班车”。

就偿债来源来看,目前专项债偿债来源比较单一,高度依赖土地出让收入。现在地方基金性资金收入中,和土地相关的收入就占到94%。2018年专项债余额7.39万亿就已经超过了地方性基金收入7.14万亿的规模。现在逆周期调节,分子要扩大,分母应该更快跟着扩大,项目风险才能控制住。现在分母受房地产市场调控政策影响,分母扩大的量很小。因此,地方基金性收入压力非常巨大。

2019年全国地方债务限额为240774.3亿元。其中一般债务限额133089.22亿元,专项债务限额107685.08亿元。截至今年3月末全国地方债务余额196194亿元,控制在批准的限额之内。其中一般债务115559亿元,专项债务80635亿元。债券193043亿元,非债券形式存量债务3151亿元。而2019年3.5383万亿元,2020年新增专项债额度达到3.3-3.35万亿,意味着地方债务破30万亿元。

继2018年创历史新高后,今年全国土地出让收入仍然有望成为增收之年,对地方而言,这将有助于缓解地方财政压力。从2019年4月开始,财政部每月公布的财政收支情况中,不再披露国有土地使用权出让收入的具体金额,但会发布同比变动情况。从过去数月数据看,土地出让收入在经历年初的下降后,在7月份实现同比增长,此后呈现加速增长态势。

自上世纪80年代末中国开始逐步有偿出让建设用地后,除了少数年份外,全国土地出让收入便呈现拾级而上的态势。1995年,全国卖地收入仅约400亿元,到2018年已涨至65096亿元,创下历史新高,累计涨幅高达16174%。而2018年的65000亿元卖地收入记录,或将在2019年再度被打破。与此同时,2019年10月份以来,多个地方政府开始松绑调控,中国房地产市场亦正在蠢蠢欲动。

2019年全国卖地或逼近7万亿元,谁将是最大的赢家。据中原地产研究中心数据显示,截至11月底,2019年全国一、二线城市合计卖地金额高达3万亿元,2018年同期为2.498万亿元,同比上涨幅度达21%。其中出现了13个卖地收入超千亿元的城市,刷新同期纪录。由上图可以看出,2019年,一二线城市卖地火热,三四线城市趋冷。此前自然资源部数据显示,今年1~8月三线城市房地产用地供应同比减少9.0%,住宅用地供应同比减少13.6%。

就具体城市而言,一些数据可以提供较为直观的感受。例如,郑州2018年一般公共预算收入为1152亿元,
2019年前11月土地出让收入已经多达1047亿元。再如南京,2018年一般公共预算收入为1470亿元,2019年前11个月土地出让收入约为1412亿元。正是由于土地财政问题的存在,一旦该项收入出现较大下滑,一些地方的财力也会受到较大影响。

2018年,杭州的土地出让金便高达2442.9亿元,比一般公共预算收入多出520亿元,对土地财政依赖度居全国首位。由此可见,土地收入已经成为部分地方政府最大的财政收入之一,卖地对于地方的重要性可见一斑,尤其是在经济增长放缓以及大规模减税的情况下。

2019年地方疯狂卖地的同时,史上最严的楼市调控,也逐渐嗅到松绑的信号。11月15号,四川天府新区印发了关于放松限购的规定。11月20号,自贸区临港新片区发布了支持人才发展的若干措施,其中包括了与人才购房相关的宽松政策。11月29号,佛山全范围内的限购政策放松,本科以上学历,在佛山买首套房不受户籍、社保、个税限制。

12月11日,据《每日经济新闻》、《扬子晚报》报道,江苏苏州下辖的张家港市取消已经实施了两年多的限售政策。12月12日,深圳已经取消2018年出台的商务公寓“只租不售”政策。其实,楼市调控放松的信号并非从11月开始,早在10月15日一天内,南京、天津、三亚三大城市相继传出限购放松的消息。

可见,2019年以来尝试松绑的地方,或多或少都存在对卖地收入的依赖,而2019年恰逢国家推行史上最大力度减税降费政策,地方政府的财政压力可想而知。为了缓解地方财政压力,国家主动给地方让利。2019年10月,国
院印发了一份《实施更大规模减税降费后调整国家与地方收入划分改革推进方案》,释放了央地关系有重大调整的信号。

春江水暖鸭先知,面对正在蠢蠢欲动房地产市场,房地产企业的嗅觉或许最为敏锐。据国家统计局数据显示,2019年1-10月份,房地产开发企业到位资金总额高达145151亿元,较2018年同期增长7%,也支撑起了房企们在一二线城市凶猛拿地的勇气,最终或将使得2019年的全国土地出让金额逼近7万亿元,或将再创历史记录。与此同时,面对2019年8月以来多个地方政府放松调控政策,资本市场亦有所察觉。

据Wind数据显示,自2019年8月以来,截至到今日收盘,恒生中国内地地产指数的累计涨幅已超25%,明显跑赢同期大盘。同时,在港上市的房企龙头中国恒大、碧桂园、融创中国期间的累计涨幅均超过30%。这主要是因为房地产行业的市盈率已接近历史底部,且房地产调控政策有放松预期。

12月10日至12日,2019年度经济工作会议召开,相比于7月份召开的中政局会议,没有再提及“不将房地产作为短期刺激经济的手段”。而近期公布的经济数据显示,当前经济下行压力进一步加大。因此,为保障2020年经济稳增长。2020年财政、房地产政策有望迎调整,财政政策将持续发力托底经济,地产调控或将迎来边际放松。目前经济和财政压力加大,房地产政策没有继续从严空间,预计2020年政策小幅放松可期、政策将筑底改善。

另外,值得一提的是,2019年度经济工作会议最大的亮点或许是“全面落实因城施策”。意味着,楼市调控不再一刀切,不同城市可以采取不同的调控策略,在房地产调控政策上,地方或许会拥有更多的自主决定权。这亦是诸如佛山、三亚、天津、南京……对房地产行业依赖度较高的地方政府,最想得到的政策定调。注:以内容综合来源于第一财经、全景财经、时代周报、21世纪经济报道等。

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