澳门新葡亰6609平台游戏贵阳楼市探秘:一个三线城市的悸动样本

最近的贵阳过于异常,争议巨大的不仅是逆流而动的购房落户新政,还有被传得神乎其神的“鄂尔多斯第二”之说。  据有关媒体报道,低廉的土地价格吸引房地产开发商疯狂拿地,导致贵阳超级大盘扎堆,目前过百万体量楼盘已达13个。如今这个加上流动人口才500万人的三线城市,待消化库存却高达3490万平方米,去化需4年。“预计贵阳会成为继鄂尔多斯、温州之后第三个楼市崩盘市场。”  而贵阳市政府今年9月中旬出台了“购房落户”新政,被指是不顾触及国家限购红线,出手救市,更加重了贵阳楼市崩盘的悬疑。  贵阳楼市真的已经到了悬崖的边缘吗?  “购房入户”争议  11月3日,星期六,乔志驾车3小时从黔东南的凯里风尘仆仆地赶到了贵阳花果园看房,与乔志几乎同时赶到的还有从几十辆大巴上鱼贯而下的来自贵州周边州市的购房者。吸引他们从各地赶来的,是贵州“购房入户”的新政,以及几乎与当地州市接近的房价却可享受更好的医疗、教育等条件的诱惑。  售楼大厅几乎被来自各地的数千人挤满,对于贵阳楼市“崩盘”一说,乔志并非没有耳闻,但贵阳市一座座拔地而起的在建楼宇真正的吸引力就在于它们的价格。  经历了9月份的沉寂后,进入10月贵阳楼市成交量开始回升。据贵阳住房网商品房预售备案的数据统计显示,10月贵阳市商品房住宅共销售7044套,成交面积72.7万平方米,与9月份成交5147套,成交面积49.8万平方米相比,分别上涨了37%和46%。与去年同期成交3797套,成交面积45.8万平方米相比,也分别上涨了85%和59%。  均价方面看,10月份全市范围内商品房预售合同均价为4608元/平方米,与9月份成交均价4470元/平方米相比,环比增长3.1%,与8月成交均价4433元/平方米相比上涨了3.9%。自此,贵阳市商品房住宅均价不仅出现连续5个月上涨的情况,同时该月均价也达到今年来的最高点。  支撑贵阳楼市10月异动的是贵阳市政府不惜“触碰”红线的购房入户新政,这也是外界所传颇多的“救市之举”。  然而贵阳市住建局相关人士却表示,“购房入户”等政策并非是“救市或者是踩红线”,而是对已经存在的需求寻找出口。  2011年第六次人口普查数据显示,近10年来,贵阳市流动人口大幅增加,近两年更是以每年接近20万人的速度增长。目前,贵阳市共有流动人口125万人,约占全市人口的28.9%,该数字未来还将攀升。  花果园的开发商宏立城集团副总裁陈晓辉表示,花果园的主要客户是贵阳地区外贵州省内各地市州人群,占比达到50%,而贵阳本地居民和外省客户分别占35%、15%,“这一比例也与贵阳楼市的购房者构成类似。”  此外,贵阳自2011年大量启动城中村、棚户区等改造,未来将形成4500万平方米的改造量,涉及人口约100万,这些“需求”入市,迫切需要解决的也是户籍问题。  贵州省社科院城市经济研究所所长胡晓登认为,“购房落户”可能是出于加快城镇化的考虑。据了解,贵州省城市化率仅33.81%,在全国排名倒数第二,比全国49.68%的平均城市化水平落后10年,比珠三角地区落后15~18年。  “有助于普通老百姓、低端收入群体、住房严重困难群体自住性需求和改善性需求释放的政策就符合房地产调控政策。”中国城乡建设经济研究所所长陈淮表示,国家的宏观调控政策对自住和改善性住房从来都是鼓励,而包括几个大盘在内的贵阳新建住宅大多均是90平方米以下的刚需楼盘,显然符合房地产调控的政策。  大盘的旋涡  据贵阳当地房产界统计,目前贵阳有13个在售大盘超过100万平方米,这对于早已度过了大盘时代的国内众多城市来说,贵阳楼市这个异类在楼市宏观调控的敏感时期更为扎眼。  “由于贵阳相对便宜的地价,当地开发商疯狂拿地,最终使得大盘扎堆,拉高了商品房供应量。”贵阳21世纪不动产的销售经理赵梦虎告诉记者,由于都是棚户区和城中村以及山地,贵阳拿地成本并不高,直到现在,楼面价也仍保持在六七百元左右。  这一论点也得到了中天城投高层的认可。2010年,中天城投为未来方舟项目大规模拿地133万平方米。中国指数研究院数据显示,当时贵阳市成交住宅用地楼面均价为681元/平方米,比全国1818元/平方米的均价便宜近三分之二。  而总占地面积5600亩的未来方舟并非贵阳第一大盘,几乎在同一年宏立城启动花果园旧城改造项目,以6000余亩占地夺得贵阳第一大盘之位,这个全国罕见的超级大盘总建筑面积达1830万平米,预计入住30万人口。

21世纪经济报道 王营 贵阳报道

核心提示:在经济并不发达的贵阳市,李维的生意并不好。很多人只愿意接受短途收费10元的消费标准。李维每天要为200元的份子钱“疲于奔命”。他准备合同到期后就不再续约。

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李维是贵阳的出租车司机。两年前,他的老房子被拆了,他拿到的拆迁补偿仅为440元/平方米,多次上访无效后,李维与一家出租车公司签了两年的合同。

在经济并不发达的贵阳市,李维的生意并不好。很多人只愿意接受短途收费10元的消费标准。李维每天要为200元的份子钱“疲于奔命”。他准备合同到期后就不再续约。

澳门新葡亰6609平台游戏,这是贵阳普通人的生活状态。

尽管贵阳的房价如今已跌到4000-5000元,令大城市的白领们羡慕不已,但在李维们看来,这仍然是他们昂贵的梦想。国家统计局数据显示,2011年贵阳城镇居民人均收入19420元,也就是月均1618元。

贵阳是三四线城市激进城市化的典型。一场轰轰烈烈的造城运动,不幸遭遇了房地产周期调控,于是,上十个超级大盘成交缓慢。在没有其他产业可以替代的背景下,地方政府不得不接连救市。

记者实地走访发现,贵阳多个大盘目前看楼人甚少,并不像外界所传成交火热。相比巨大的供应量,贵阳楼市已严重透支未来的需求。

大盘冲击

在贵阳的金阳新区和白云新区,隐约可见鄂尔多斯的影子。

金阳新区位于贵阳市中心区西南北面,距贵阳市中心12公里。这是贵阳市政府2009年大规模启动建设的城市新区。白云区位于贵阳市郊外西北方向,总面积270平方公里。

在金阳相对繁华的世纪金源购物广场,新进者万科在这里开辟了一间小小的临时售楼处。两排售楼员站在门口,迎候着看房的客户。尽管是周末,但售楼处显得无比冷清。

万科悦城的冷清并非个案。记者在当天走访了包括金阳新世界花园、中铁逸都国际等七八个楼盘,现场均十分淡清。

贵阳目前销售相对火爆的楼盘是贵阳花果园。该楼盘位于贵阳市中心一环边,在市场相对低迷的背景下,开发商用以近乎开发新区以及郊区同等水平线的价格吸引当地大批购房者,目前房价为3980元/平方米起。而该楼盘最高售价曾高达7000-8000元/平方米。开发商近乎成本价的低价策略的确撬动了低迷的市场,在近乎候车大厅的花果园售楼处,人声鼎沸。

造城运动

促使当地开发商低价快销的背景是巨大的供应量。

相关资料显示,目前贵阳最大的楼盘是贵阳花果园和未来方舟。花果园占地面积6000余亩,规划总投资900亿元,总建筑面积1830万平方米,仅销售员就高达1000人。该项目从2010年12月开始销售,到现在已卖出6万多套,面积超过了500万平方米,剩余货量计划到2015年卖完。按照规划,该楼盘建成后,居住人口可达35万人。

“中天·未来方舟”位于贵阳东郊,占地12800亩。按照规划,2018年建成后规划居住人口将达到17万人、建筑面积达到720万平方米的巨型楼盘。它包括70万平方米大型生态办公集群、滨水风情商业街、10万平方米大型商业MALL、大型山体主题公园、海洋馆等。

这还不包括贵阳市区外的金阳新区、白云区以及花溪区的各大楼盘。

例如,金阳新世界花园总占地3300亩,总建筑面积380万平方米,规划居住人口7万人,投资总额将超过100亿元。中铁逸都国际总用地近1800
亩,总建筑面积约为230万平方米,总居住户数达16000户,居住人口近6万人。

据粗略计算,在贵阳,这样的大盘高达十余个。面对如此巨大的供应量,贵阳是否有如此大的需求满足?

宏立城集团副总裁陈晓辉告诉记者,花果园的客户构成为贵阳市本地占35%,地州占50%,省外占15%。陈晓辉称,由于近两年贵阳城镇化速度加快,贵阳本地有一些拆迁户拿到拆迁款之后仍然有购买需求。另外,大学毕业生和省外需求也可挖掘。

数据显示,贵阳市2011年为439万人,占全省人口总数的12.65%。每年外来人口增速为20万。但是,这种增速短期内难以消化如此大体量的楼市库存。而贵阳本地人,由于收入水平较低,改善升级置业的需求在消化两年后也开始步入低迷态势。

救市心切

对于缺乏雄厚产业支撑的贵阳市而言,楼市的低迷对地方影响很大。这是因为,贵阳市绝大部分城市新区建设都是由开发商来完成的。

以花果园为例。陈晓辉告诉记者,宏立城集团拿下如此大规模土地的条件是,他们不仅要完成占地3000多亩、人口5万余人的城中村和棚户区的拆迁安置工作,还要负责修建区内12条道路、10多所学校、25万平方米购物中心和6大主题公园。需投入惊人资金。

2011年贵阳市财政总收入仅401.31亿元,政府显然没有足够的资金投到庞大的新区建设之中。

那么,如何重新撬动低迷的房地产市场呢?

今年9月份,贵阳出台了买房入户的救市政策,这被外界指责为触碰限购红线的救市新政。按照该政策规划,为了引导住房健康理性消费,满足各类购房需求。

在贵阳购买商业、办公用房和首次购买住房的,可享受本市户籍人口就业、入学和就医等同等待遇。但救市新政出台至今,对贵阳楼市的刺激作用并不大。

影响贵阳楼市低迷的并非限购政策。贵阳限购区域是指在中心城区的一环以内,但区域内楼盘很少,绝大部分楼盘位于一环以外。

一招不见效,再使一招。今年11月份,《贵阳市二环四路城市带开发建设配套政策措施》正式出台,其中包括30条含金量很高的配套措施,包括对40万平方米以上的住宅小区,棚户区改造项目,免缴城市基础设施配套费等。贵阳的大盘项目无疑是这些措施的直接受益者。

另外,前不久,贵阳市对外称,将于近期集中免费为外来人口办理居住证。获得贵阳市居住证后,外来人口将同贵阳市户籍人口享受同等的基本公共服务。

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