澳门葡亰手机版涉房信托能否渡过“危险期”

对于保障房融资来说,现在的局面是一扇门开了,但另一扇原本半开的门则可能进一步缩小敞开的幅度。此前,发改委制定的《关于利用债券融资支持保障性住房建设有关问题的通知》已下发到地方政府,明确允许投融资平台公司申请发行企业债券筹措资金。这被分析为保障房建设专项融资的瓶颈已经突破,但银行、信托的门却面临着很多无形或有形的限制。  据中国证券网报道,上海一家信托公司的一位业务部门负责人表示,银监会并没有限制保障房项目,但目前的监管政策却在客观上限制了保障房信托业务。5月中旬,监管部门对信托公司“窗口”指导,要求抑制房产信托业务增长,这不仅导致商品房信托业务受限,也连带造成信托公司无法开发保障房信托业务。“目前我手上有三四个保障房项目苦于没有额度无法发行。这些项目规模一般都在5亿-10亿元左右。”上述人士表示。  相关统计显示,自2010年元月至2011年5月,约有15家信托公司实施了保障房的信托融资,规模约为160亿元,占同期房产信托资金比重很低。与信托的遭遇相似,目前在银行信贷中,由于信贷政策“一刀切”造成银行对于保障房项目有心无力。在目前的政策下,保障房项目也被视为房地产信贷,遭到严厉的限制。某国有银行上海分行负责人表示,“今年信贷规模很紧张,对于房地产信贷控制很严格,我们要维持一定的商品房项目,因此对于保障房项目实际上没有太多额度。”

即将到来的5月份,国内房地产信托将迎来兑付高峰。个别房产项目出现兑付风险。不过,业内人士表示,目前,房产信托总的来说还是比较安全的。

(文│本刊记者 宋奕青)

兑付高峰即将到来

房地产信托有惊无险地度过了2012年,2013年房地产信托兑付新高能否平安渡过成为焦点。

房产信托涉险资金比例很低

在台州做生意的叶庆民每周都能收到三四家信托公司发来的邮件,向他介绍一些新的项目。一般来说,只要有空,他都会浏览一遍,但很少真正投资。三年前他开始接触信托,三年来总共只投资了三个产品,因为“看不准,有点担心”。

据海通证券不完全统计,从2012年8月到今年年初,全国至少共有16个信托项目处于压力之中。涉事企业以规模不大的民营企业为主,10个项目与房地产相关。

同样担心的还有曾任银监会副主席的蔡鄂生——作为分管非银行金融机构监管的领导,在其任内信托业获得飞速发展。截至今年一季度末,信托业资产规模达到8.73万亿元,6年里增长了20倍。但他说起信托,总有一种“又爱又恨”的情绪。

据海通证券测算,2014年房地产信托到期量约为6335亿元,其中全年到期的最高峰值出现在5月份,到期量在全年中占比达到20%左右。也就是说,粗略估计,5月到期的房地产信托项目规模或超过1200亿元。

作为企业的融资工具,信托是对银行的一种补充。从投资角度来讲,信托满足了像叶庆民这样高净值人群的投资需求。然而,信托具有的创新冲动经常会触及高压线,为参与各方带来潜在的风险。

业人士指出,随着国家调控政策的收紧,三、四线城市房屋供给压力会比一、二线城市更大。此外,就融资主体实力而言,在资金链紧绷的情况下,中小型开发商融资难度更大,其发行的信托项目或更容易出现兑付风险。

在刚刚结束的中国信托业高峰论坛上,蔡鄂生直言不讳对今年信托发行量的担忧:“4月份我看资产表吓了一跳,信托公司一季度融了一万多亿,5月份又增长了五千亿。什么东西支撑着这么大的规模?”

“不过,尽管有个别项目出现总现兑付危机,但总体来说,相比于6000多亿元的房产资金规模来说,涉险资金比例很低。”上述人士认为,相对于矿产等其他高危信托,目前房地产信托仍较为安全,“房地产项目一般都有土地或房屋进行抵押。一般情况下,房地产项目的抵押率都在30%~40%左右,即使融资方出现实质违约,信托公司也可通过处理抵押物来覆盖本息。”

数据显示,近两年来,信托公司业务多重受限,促使信托公司将业务再转向房地产。根据用益信托统计数据,2013年上半年,60家信托公司发行房地产信托(集合类)488款,同比增长17.59%,发行规模达到1466.77亿元,同比增长58.72%。2012年全年,集合类房地产信托累计新增规模为1496.52亿元,今年上半年的发行规模已经接近去年全年。

信托公司对房产项目很谨慎

信托业的突破口

一季度房产信托规模骤降

“最近我们发行的地产类项目多起来了,但是并不是因为市场需求增加,有可能是之前监管层积压了不少项目,现在有所放开。”南方一家信托公司人士告诉媒体记者。

尽管目前信托产品暂时还没兑付风险,但是信托公司对房产项目显然谨慎多了。“今年我们房地产集合信托减少得特别明显,现在公司更倾向于鼓励我们做单一项目。”
我省一家大型信托公司销售部经理坦言,今年以来,公司只接政府项目和企业项目,对房地产项目基本不碰,“年初以来,我们已发行10多个项目,没有一个房产项目。”

今年7月份以来房地产信托的发行、成立规模和数量等均有不同程度的上升。用益信托数据显示,7月第一周,房地产信托的发行就占据了总体发行的绝对优势,发行规模达到56亿元,占总发行规模的66.91%。

一家外地信托公司杭州项目负责人表示,公司已在内部的“业务指引”上明确要求:少碰或不碰房地产项目。“一个房地产项目过来,我们业务人员在电话里就会先问项目在哪,在不在北上广,在不在一线城市,如果不在,基本就可以挂电话了。即便勉强到了风控那,也要压上一压,然后就是各种条件限制,例如企业是不是百强,项目有没有政府背景等等,风控要做得细很细。”

7月第二周,房地产信托发行规模占比有所下降,但是第三周发行规模又回到65%以上。通过粗略计算,7月份房地产信托发行数量约37款,发行规模达到131亿元。

房地产信托发行规模骤降已是不争事实。公开数据显示,一季度68家信托公司总计发行1286款集合信托产品,总发行规模为2104.5亿元,环比减少近四成。其中,最惹人关注的当属房地产信托。截至一季度末,房地产信托成立规模仅为468.35亿元,比去年同期下降超过了25%。

中原地产统计数据显示,截至5月下旬,十大标杆房企融资额度已经达到380亿元,不到半年时间就接近2012年全年的413亿元融资额。相比2012年下半年的融资额151.6亿元上涨了150%。此外,非标杆房企融资量也明显上涨,30家房企年内总融资额度接近800亿元,融资总额已经超过2012年全年融资的30%左右。

出现兑付风险咋办

对此,一家信托公司项目经理表示,尽管监管层对房地产信托的监管依然趋于严格,房地产信托依然是该公司目前的业务导向。“现在还是会以房地产业务为主导。”

券商资管项目或成接盘者

房地产类信托可分为四种类型:债权型,即信托公司提供贷款,房地产企业提供抵押物,双方形成债权关系;股权型,即信托公司以入股形式参与房企管理,到期后按约定价格溢价售出股权退出;财产收益型,类似国外成熟资本市场的REITs产品,主要投向已建成并能产生持续现金流的物业,以其收益权作抵押;最后一类是组合型,即混合使用上述三种方式。

一方面是房地产信托到期规模巨大,另一方面是信托融资规模的下降,对一些长期项目而言,是否会造成资金链断裂?对此,业内人士指出,并非所有房地产项目都要通过信托来借新还旧,“需要对接的只是极其个别的项目”。

房地产信托到期后,一般依靠房地产开发项目的销售收入来支付信托资金的本息。但一旦出现例如项目不能如期销售回款导致的兑付困难,房地产企业通常会自筹资金,以保障信托的偿付。若房地产企业仍无力偿还,在目前刚性兑付的市场环境下,风险可能会转至信托公司。一般而言,信托公司采取的解决方式主要包括:无责任申辩、展期、以新还旧、自己接盘随后追缴、以及通过司法程序维护债权利益。

某大型信托公司人士指出,去年不少“中”字头信托公司已经提前兑付了很多房地产信托。一方面是因为担忧风险,另一方面则是这部分项目已提前收回资金,或者找到新的接手资金。这些接手资金一部分是来自于银行,另一部分则是来自资管项目。

据了解,目前房地产信托的平均预期收益率大约在9%左右,房地产信托主要通过银行、第三方或者自己的销售渠道来进行销售。银行依然是主要的销售渠道。

“比如说,有些项目已经封顶,或者四证齐全可以开始卖楼了,此时银行就可以通过按揭贷款来介入;此外,对于一些没有开发贷额度的银行,还可以通过买入返售的方式来贷款。”他说。

据某大型信托公司负责人表示,以往绝大部分都是以100万元起步,目前则大部分房地产信托的门槛达到了300万元。

买入返售业务是银行同业业务的一种,具体操作方式是:银行按返售协议约定先买入金融资产,到期后再按固定价格返售给另一家银行。

2013年为兑付高峰期

业内人士指出,买入返售的实质是银行通过交易市场将手上的钱以抵押的形式贷出。此间,信托、券商、基金等都是充当“中介”角色,收取一定的通道费用。据不完全统计,信托受益权买入返售业务占到银行表外业务的一半。

2010年以来,伴随着房地产行业的持续火热,房地产信托规模大幅增长。2011年一季度末,房地产信托存量同比增速达到107.07%,创下历史新高。目前,房地产信托规模的激增与宏观政策对房地产行业的限制密不可分,融资渠道上,证监会基本暂停了房地产企业的IPO和二级市场融资;同时房地产企业的银行贷款亦受到限制,于是,信托融资扮演了重要角色。

除了“量”的增长,房地产信托的“质”亦发生了改变。以往房地产企业大多使用信托资本用于增资扩股,以撬动更多的银行开发贷款,即利用信托作过渡性增资,而2011年以来,随着银行对开发贷款的政策越发严格,资金逐步吃紧,使得房地产企业对信托直接融资的需求增加。

“就区域而言,我们发现,今年的地产商拿地仍主要集中在一二线城市,三四线城市比较少,因为前期的储备土地已足够未来几年开发。大型房地产商之所以敢于在土地市场大规模拿地,除通过成本较低的银行、信托渠道融资外,也开始进入海外市场并在海外融资,这种方式资金成本更低,约5%左右。”启元财富投资分析总监汪鹏说。

汪鹏表示,房地产信托余额处在历史高位,2013年依然是兑付高峰,兑付规模甚至大于2012年。

随着前两年狂飙突进的房地产项目的陆续到期,房地产兑付本息洪峰在2013年到来,在房地产政策不确定的情况下,能否按期兑付成为令人关注的焦点,而信托行业潜在的“刚性兑付”也将面临考验。

中金公司的研究报告显示,2012 年和2013 年房地产信托分别到期2200 亿和2816
亿,加上应该支付的利息,总还款额分别约2500 亿和3100
亿。去年爆出的信托项目兑付危机中,最终在有惊无险中度过。而今年的偿付高峰,使得能否按期兑付成为关注的焦点。

但是也有部分业内人士预测,尽管房地产信托在2013年7月-11月期间、以及2014年5月-8月期间会迎来兑付高峰,有一定兑付压力,但总体而言,这种压力是可控的,不会造成行业内的系统性危机。

房地产行业现金流有很强的周期性,一般在年中探底,在年末达到峰值,这与年中是房地产投资高峰、年底是销售资金回笼高峰一致。专家估算,2013年7月以后,房地产信托到期规模呈下降趋势,结合目前房地产销售市场仍未见回落的市场状况,因此认为,2013年下半年房地产企业的现金流将持续好转,对房地产类信托的风险起到缓释作用。

但是,蔡鄂生称,“四证”齐全的房地产开发贷款基本上轮不到信托公司去做,那么它们能做的可能多为资质较差的开发商项目。尽管信托公司有自己的处理方式,但房地产信托的风险是显而易见的。

据中金公司统计,今年预计到期房地产信托规模为2816亿元,本息合计总还款额约为3100亿元,接下来的峰值可能出现在9月。未来三年里,将有高达7000亿元房地产信托到期兑付,预计今年约10%-15%的房地产到期信托项目可能出现违约风险。

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