成都地票“准入”变“准用”

沉寂了数月的成都土地拍卖市场在5月9日开始了“低调”的破冰之旅。前来竞拍的20余家开发商在没有“外界”现场关注下完成了2011年成都土地市场的首次拍卖。  成都市国土局此次竞拍出让5宗主城区内国有土地使用权,净用地面积共计196.02亩。由于此次土地拍卖实行土地价格和公租房配建面积的“双竞制”及“持证准用”,被业界视为楼市宏观调控深入形势下,地方政府为土地竞拍制度的“调控”尝试。  然而,随着各地楼市量跌价滞的延续,土地市场的冷热也成为未来地方土地财政的考量。中原地产预测,随着四五月份各地对土地市场的试探性拍卖,下半年土地市场将迎来放量。而随着各地对拍卖规则的探索,土地市场的变革也将成为2011年房地产调控的重要组成部分。  试水“双竞制”  此次成都2011年土地第一拍虽然规模和火热程度并不高,但其背后的故事还是引发了公众对土地市场变化更多的关注。  此前的4月中旬,成都市国土资源局发布《关于完善建设用地指标交易制度促进农村土地综合整治的实施意见》(成国土资发〔2011〕80号),规定了开发商在签订《国有建设用地使用权出让合同》及《出让合同补充协议》前,需要提交建设用地指标证书或缴纳相应面积的建设用地指标价款。在新文件中,明确指出2011年建设用地指标的最低保护价为每亩18万元,而此前是每亩15万元。2010年底,成都地票因交易火爆、价格不断被推高,从而成为引发推高地价、房价的推手,地票交易一度叫停。  这份简称为80号的文件也被视为成都地票重启的标志。就在这份文件宣布的第二天,成都市公布了上述5宗土地的拍卖公告,“持证准用”开始与国有土地拍卖挂钩。  4月22日,成都市国土局发布5宗地的拍卖公告称,1、3、4号地都明确要求配建公租房,而在5月5日,成都市国土局又发布补充公告:“根据国务院宏观调控房地产市场相关要求”,对2、5号两宗地实行“双竞制”——“限地价、竞公租房面积”,即当竞买报价达到土地上限价后继续竞价时,转为在此价格基础上对公租房配建面积竞建,竞建面积最大的为竞得人。  最终,在入场的20余家开发商的争夺中,这5宗地的溢价率达到30%~60%不等。“在公租房被强行植入的情况下,这样的成交还是出乎了我们的意料。”在当日拍卖场外的一位成都本土开发商负责人表示,不少开发商担忧公租房的植入影响这些地块楼盘的整体形象的同时,更多的是关注在政府大举保障房建设旗帜下,土地市场的变化趋势。“这种溢价幅度虽然超过了如今楼市低迷下大家的预期,但对后市的信心仍感不足。”他说。  土地价格和公租房配建面积的“双竞制”首次现身成都土地拍卖市场,也被视作保障房建设任务进入“市场”与“计划”共融的双轨时代。  据成都市房管部门的公开消息,2011年成都将新建、改建、采购、租赁、配套保障性住房和改造棚户区住房达到400万平方米,这一数字是2010年成都市房管局年初公布的73万平方米计划建设量的近6倍。而2011年全国1000万套保障房计划,也意味着各级地方政府承担着比往年更多的保障房承建任务。要完成这一目标,显然需要更多以及更实际的做法。  来自成都市国土局的信息显示,从2月23日到4月6日仅仅一个半月的时间,通过行政划拨等协议方式出让土地的公示已经出到了第38号,其中,保障房用地的出让达到了11宗。而5月20日,成都国土局将又一次公开拍卖市区3宗土地。

6月1日,珠海大规模土地拍卖拉开序幕,一天内共有3块土地出让。据了解,位于斗门乾务地块率先开拍,需配建人才住房和公共租房。2日,珠海将一连拍卖5宗商住用地,均位于珠海北部的唐家区域。官方希望能通过调整珠海的土地供需关系,让楼市和土地市场回归理性。

对于成都市双流县正兴镇的村民张全周来所说,2008年拆除宅基地上的房子后,等待分配新房的渴望一直伴随至今。  拆房变成“指标”,近三年来,张全周一家三口仍租住在别人家的农房中,每月当地政府给予他100元左右的“过渡期租房补贴”,这个补贴将延续到他领到“农村新居”房的钥匙为止。像他这样的村民,村子里还有几十户。  与家处丘陵地带,离城镇较远的张全周不同的是,双流县这个成都经济最活跃的郊县,大部分平原地带或离城镇较近的村民拆除宅基地房子后已经搬进了“农村新居”,从村民变成了“市民”。  而他们的宅基地则成了“农村新居”的换取筹码。根据成都市的新农村建设规划新办法,农民在拆除宅基地的房子、复垦之后,宅基地变为城镇建设用地指标,农民可按人头分得35平方米“农村新居”。  一近一疏之间,农村土地流转的矛盾仍然存在。地票对农民的拆迁补偿高低、宅基地的流转路径仍存巨大争议。  取消“门票”  7月15日,成都新一轮土地拍卖,传统“增值竞价”方式取代“竞价、竞公租房面积”的双竞制的同时,地票也不再是“持证准入”的土地拍卖会“门票”。  “门票”被取消的缘由是三个月前的2011年4月13日成都市国土局发布了新的《关于完善建设用地指标交易制度促进农村土地综合整治的实施意见》,意味着成都火热的地票交易中断近4个月后重启。据了解,这份新规实际是对地票制度的一次重大改革:地票不拍了,而在农村产权交易所里“常态挂牌”;而开发商在竞拍国有土地指标时,也由之前的“持证准入”变成“持证准用”。  交易规则与之前最大的区别是“准入”变“准用”。一字之差,开发商要拍地,无须先有地票,只要拍地后有足够的建设用地指标相匹配即可。  “这意味着开发商可以在拍地之后再在农村产权交易所买地票或者通过与村民或村集体组织直接谈土地整理从而获得指标。”成都本地一家开发商负责人告诉中国经营报记者,“从准入变成准用,就不是门票了,而是附加条件和成本了。”  对此修改方式,成都市国土局办公室主任夏超的理解是,开发商可根据自身安排去获得地票,不会造成抢“门票”,也不会造成地票闲置。  新规则还给不同区域不同属性的土地安排了对应的地票取得方式。想要二圈内(主城区以及靠近主城区的5个区市县)的建设用地,就要对挂牌地票进行报价,价高者得;想要三圈内土地的,直接缴纳固定的建设用地指标费即可,2011年的新价格为18万元/亩;至于旧城改造这类原本就是国有建设用地属性的土地,则完全不需要地票。  “这对于在三圈层区市县开发的企业来说是个好消息,去年年底的那场地票拍卖会,很多想在三圈做开发的企业都不敢拿地,即使最低42万元/亩的地票,相对于当地100万元/亩左右的国有土地价格,对他们来说也至少增加了一半的土地成本,根本无力负担”。四川倍瑞地产顾问总经理闵红淞表示,这项变革实际上是增加了地票的流通方式。  流通之争  地票的流通曾让成都饱受争议。“有的偏远地区,国有土地地价才50万元/亩,地票拍到了50万元/亩,地票不再是票而是泡沫了。”这是2010年12月17日成都农村产权交易中心的第二次地票拍卖后业界最大的质疑。彼时2000亩地票,受到了100多家开发商的追捧。从起始价15万元/亩一路飚升到92万元/亩,平均
72万元/亩。

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迈入6月,珠海迎来拍地潮。昨日,珠海一天内出让三宗土地,其中位于斗门一宗1.6万平方米的居住用地经过3个小时、130轮的竞争,最终被上市房企佳兆业竞得,总价约2
.2亿元加增配2820平方米的人才住房;而位于珠海西区平沙新城的二类居住用地,则被三一海洋重工有限公司竞得,楼面地价5000元/平方米,还需配建人才住房和公租房。就在今日,珠海将迎来五宗居住用地拍卖,地块最高限价均达到20000元/平方米。本月底,珠海还将迎来一波拍地潮。

斗门乾务地块

需配建人才住房和公租房

澳门新葡亰6609平台游戏,6月1日,珠海大规模土拍拉开序幕,一天内共有3块土地出让。上午10点,位于斗门乾务地块率先开拍。该宗地位于斗门区乾务镇中心,地块面积1
.6万平方米,1
.0<容积率≤1.8,起拍楼面地价为4000元/平方米,最高限价楼面地价7500元/平方米。需配建人才住房和公共租房。

历经3个小时、130轮激烈竞价,最终由品牌上市房企佳兆业集团以最高限价7500元/平方米、总价约2.2亿元加增配2820平方米的人才住房竞得地块,折合楼面地价超过1万元/平方米。

此次竞拍,是佳兆业继斗门御金山项目后的再次强势扩张。佳兆业表示,乾务地块位于镇中心,位置优越,配套齐全,距离御金山项目也仅5分钟车程,将以高标准建设,打造品质人居社区。“同时,佳兆业也持续在关注珠海土地市场,看好珠海作为粤港澳大湾区的发展潜力,后续会继续在珠海寻找合适的项目,加大布局。”

当天下午,珠海高栏港平沙新城一宗二类居住用地以5000元/平方米、配建人才住房和公租房11975平方米,被三一海洋重工有限公司竞得。

该地块位于高栏港经济区平沙新城起步区启航路东侧、铭恩路西北侧,宗地编号为1
7 0 6 4 /珠国土储2 0 1 7 – 2
6。地块面积49999.96平方米,1.0<容积率≤2.5,起拍楼面地价均为3500元/平方米,最高限价楼面地价5000元/平方米。

另外,上述地块要求用于企业员工生活配套项目建设,项目所建住宅仅限销售给竞得人及其实际投资人在本地的关联企业员工或珠海高栏港经济区辖区范围内注册的工业企业员工,员工所取得住宅自核发《不动产权证》之日起10年后方可转让,具体须符合高栏港经济区管委会制订的相关管理细则,并由高栏港经济区管委会负责核准企业员工身份。

唐家一商住用地

需通过“限价 竞配建”方式竞拍

今日,珠海将一连拍卖5宗商住用地,均位于珠海北部的唐家区域。去年8月26日,该区域曾拍出29120元/平方米的高地价,而此次拍卖的5宗商住地,因为正好毗邻高价地块,业界关注度较高。

珠海装修网了解到,今天拍卖的唐家5宗住宅地宗地编号为17041/珠国土储2017-17、17042/珠国土储2017-18、17043/珠国土储2017-19、17044/珠国土储2017-20、17045/珠国土储2017-21,宗地总面积约6.5万平方米,楼面起拍价均价为15000元/平方米,最高限价楼面地价20000元/平方米。

值得一提的是,端午小长假前夕,珠海的土地也相当活跃。5月27日,珠海市国土资源局挂牌出让8宗地块,包括1宗工业用地、1宗加油汽站用地,1宗商务及居住用地,5宗商业用地,这8宗地块将在6月底正式拍卖。

珠海装修网了解到,除了工业用地和编号为珠国土储2017-38的商业用地位于金湾区,其余5宗商业用地和加油加汽站用地均位于洪湾渔港片区,8宗地总面积约22.13万平方米。

其中,此次出让面积最大的一宗地块为珠国土储2017-36地块,该地块位于洪湾港片区、马骝洲航道东侧、港纵一路西侧,规划土地用途为商业,宗地面积85326
.5平方米,容积率1.0,起始价3640元/平方米。

而编号珠国土储2017-38地块则是此次出让中唯一的商务居住用地,该地块位于金湾区西湖片区启动区山湖海路北侧、金鑫路西侧,宗地面积为22833.14平方米,容积率大于1小于3,起始价5300元/平方米,最高限价仅7900元/平方米。

值得注意的是,除了该珠国土储2017-38地块,其他地块均为“价高者得”。根据出让公告,珠国土储2017-38地块需通过“限价竞配建”的方式来竞拍,而一旦配建人才住房和公共租赁住房建筑面积达到上述地块住宅功能建筑面积100%时,将终止上述地块竞买活动,由政府收回土地。

业界分析

土地市场回归理性

“珠海6月份迎来多宗供地和拍地,这意味着珠海希望通过加大土地供给的方式调控楼市。”大家地产董事陈志指出,从政府近期加大土地供应的动作,可以看出,官方也希望能通过调整珠海的土地供需关系,让楼市和土地市场回归理性。

陈志指出,从近期珠海拍出的地价看,各大开发商对于土地的热情依然不减。“以6月1日拍出的斗门乾务这块地为例,实际价格有点超出我的预想。乾务这块地的位置,在斗门里面不算是特别好的,但刚好在珠峰大道边上,按照目前的实际成本价计算,楼面地价已经过万,目前周边的一手房售价接近地价。能拍到这个价格,反映出开发商对后市比较乐观。”

陈志指出,6月2日要拍卖的唐家湾5宗商住用地,更为值得期待。“这几宗地距离去年8月份拍出的29120元/平方米的地块非常近,相当于站在巨人的肩膀上,在目前土地供应较为紧张的背景下,加上港珠澳大桥等很多基建近两年落地,珠海的土地市场依然被多家房企看好,相信报名的房企也不少。”

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