2011年做空中国的国际空头们注定破产

前段时间,巴克莱资本对投资者的调查显示,中国经济“硬着陆”的风险正被广泛关注。而持有类似观点的机构仍在陆续涌现。渣打银行在近日发表的“2011年的宏观经济基本状况的判断”报告中指出,房地产建设增速将会细化,很可能发生在2011年第二季度。由于房屋库存状况究竟如何无从知晓,近期密集的房地产调控措施改变买家情绪的可能性很大,房屋建设低迷的程度可能十分明显。住房建设有可能出现“硬着陆”,“我们估算住房建设约占固定资产投资总额的1/4。”并且,估计在一些中小城市,由于开发商只能降价以回笼现金,房价可能会下降10%-15%。房地产建设的减速可能会与信贷紧缩造成工业活动减速同时发生,这种情况下,PMI各指数中至少有一两个会降到50以下。  渣打指出,国际上有一些观点认为中国经济是一个巨大的行将破裂的泡沫,这种情景或许为他们的观点提供了证据。风险偏好无疑将大范围受到影响。大宗商品市场将会受到严重冲击,尤其是铜和铁矿石。股市也将遭遇重挫。在保障房方面,渣打认为,地方政府正面临着为保障性住房提供用地和建设的巨大压力,目前还没有看到必要的融资问题的落实。  报告同时指出,今年3、4月份房地产销量跳水,开发商大幅打折;3、4月份由于开发商保留现金,土地出让收入大幅滑坡。尽管可以预期二手房市场由于非常低的成交量而保持停滞,但如果形势变糟,卖房人将走进市场,这将会使得二手房价格也出现下滑,而这些都是房地产建设“硬着陆”的迹象。

摘要:在中央政府释放出将继续打击房地产投机信号的背景下,我们预期近期楼市销售不振的局面将会在第四季度持续,很多城市房价将会下降10%~20%。渣打银行大中华区研究主管王志浩称。
王志浩刚刚领衔完成了渣打银行第三次中国房地产开发企业调研。此项调查在石家庄…

摘要:
2011年,在中国货币、财政政策都没有出现大幅转向的情势下,做空中国的国际空头们注定破产
尽管中国经济行业库存处于高位,但央行紧缩货币力度并不太大,同时积极财政政策并未转向,而外贸进出口高速增长态势并未逆转,汽车、地产销售前两月也未出现负增长,因此中国经2011年做空中国的国际空头们注定破产2011年,在中国货币、财政政策都没有出现大幅转向的情势下,做空中国的国际空头们注定破产
尽管中国经济行业库存处于高位,但央行紧缩货币力度并不太大,同时积极财政政策并未转向,而外贸进出口高速增长态势并未逆转,汽车、地产销售前两月也未出现负增长,因此中国经济进入去库存然后硬着陆的概率非常小。2011年做空中国的国际空头们注定破产。虽然2011年以来地产汽车行业的利空不断,但今年前2月国内乘用车销量同比增长继续保持10%以上,总体保持稳定,全国商品房销售面积8143万平方米,同比增长13.8%。值得注意的是,北京、上海等一线城市今年前两月的销售形势非常严峻,但内地二三线城市地产销售却非常良好,似乎不受限价令和地产税等调控因素的影响,而到了三月中旬,北京、上海等一线城市的地产销售又见反弹,显示前期政府调控政策效果相当有限。房地产、汽车都是大宗可选消费品,受银行信贷紧缩政策影响极大,同时也是宏观经济的风向标。近期中国央行副行长易纲表态称,目前货币政策“舒服”,暗示货币进一步紧缩的概率非常小。外贸进出口是中国经济的一个重要引擎,今年1月至2月我国进出口总值达4958亿美元,比去年同期增长28.3%,2月份中国外贸出现73亿美元的逆差,居然引起上下一片欢呼。基础建设是中国经济库存周期的另一龙头行业。虽然近期各大商业银行纷纷表示终止地方融资平台的信贷,但中央目前有意通过资产证券化平台转移相关风险,积极财政政策并未大幅转向。近期瑞银证券发布公告称,公布2010年年报的900多家公司存货在2008年和2009年分别下降了16%和29%。但在2010年却猛然上升了240%,一年之内净增加超过3000亿元的存货。囤货的行为大多发生在2010年下半年,特别是第四季度,正是通胀预期的高涨时期。已公布年报的非金融企业,应收和应付账款都出现大幅上升,应收账款增加了76%,应付账款增加了33%,保持了2009年以来的高增速。这暗示了在信贷更加紧张的背景下,要实施非常激进的财政政策,民间企业获取信贷资源会更加困难,三角债会更多。但由于货币、财政政策目前都没有出现剧烈转向,各行业没有巨大的减少库存压力,因此可以判断中国经济依然在增加库存周期内,年内不大可能出现硬着陆。世界银行近期出台的报告指出,约27%的投资者表示,中国经济增长急剧减速的风险对市场威胁最大,其威胁性超过中东和北非政局动荡引发的恐惧以及主权债务和通胀飙升风险引发的担忧。巴克莱资本全球经济、新兴市场及外汇研究主管皮耶罗·盖齐表示:“媒体上到处都是关于中东局势的报告,中国经济硬着陆受到的关注比较少,其威胁性也被低估了。”渣打银行则认为,房地产建设硬着陆是中国经济面临的一大风险。中央和地方政府近期出台的房屋限购令使房地产供大于求(或库存上升)的问题正在发酵。如果商品房销售量在未来两个月或更长时间下降,并持续低迷,开发商将放慢建设速度,这将拖累投资增速。因此,从年中开始,住房建设有可能出现硬着陆。根据EPFR相关数据计算,今年以来已经有超过210亿美元资金流出新兴市场股市基金,资金规模约达到新兴市场2008年吸金顶峰时的1/5。与此同时,国际对冲基金则云聚香港,摩拳擦掌对赌中国经济硬着陆。宽松的监管环境与弱小的亚洲同业竞争对手让这些国际炒家信心满满,随时准备狙击以中国为首的亚洲新兴经济体。但只要中国没有出台严厉的货币紧缩和稳健的财政政策,2011年做空中国的国际空头注定破产。

      
“在中央政府释放出将继续打击房地产投机信号的背景下,我们预期近期楼市销售不振的局面将会在第四季度持续,很多城市房价将会下降10%~20%。”渣打银行大中华区研究主管王志浩称。

      
王志浩刚刚领衔完成了“渣打银行第三次中国房地产开发企业调研”。此项调查在石家庄、成都、中山等6座二三线城市进行。参与调研的30家房地产开发企业为这些城市的中小规模开发商。他们有意避开了全国性大规模房地产开发企业。

      
“中国房地产市场正经历下行风险,但仍未崩溃,情况还不算太糟。这是我们在此次中国内地房地产开发企业调研之后得出的一个主要结论。”王志浩表示。

       库存问题集中在二线城市

      
2010年11月,当渣打询问开发商是否推迟销售计划时,几乎所有开发商都回答无此打算。然而如今,仅仅时隔几个月,就有10家开发商表示销售计划确实延后了。

      
王志浩认为,有些因素让开发商不能放慢建设步伐。这些因素包括现金流的需求、对外展示收入和利润增长的需要等等。大多数开发商的想法似乎都是拿地、开发和销售,将资金“锁定”在土地上只是少数开发商的做法。

      
询问过去3个月的销量时,13家开发商称,业界同行的销售状况一直不佳,12家表示还可以,只有7家表示业绩很好。

      
限购政策正在发挥威力。19家开发商称,此政策极大地打击了其销售业绩,8家开发商称尽管受到一些影响,但销售仍然强劲,只有3家开发商认为限购令没有造成任何影响。

      
供给不减,销售不畅,库存问题趋于严重。在接受调查的30家开发商中,18家认为本地区开发商的未售住宅超出了今年年初的预期。三分之二的受访者预计,今年的销量将低于去年。房地产商们预测销量将比2010年平均下降20%。

      
渣打研究团队通过土地出让收入预测,截至今年末35个主要城市新房库存大约为3700万平方米,相当于7个月的销量。事实上,全国范围内,库存在2010年三季度末转为正值,并从那时起开始增加。当前库存水平已大约相当于3个月的销量,大致与2008、2009年房地产市场陷入低谷时持平。

       各地库存程度有所差异。库存问题集中在二线城市。

       库存上行,新房价格将下行

      
库存上升应促使开发商降低销售价格。目前购房给现金返还、免费车位及家具购物券等优惠手段已经较为普遍。据报道,部分开发商已开始降价销售,降价幅度大约在5%,不过主要集中在一些没有早期销售的楼盘(否则降价会招致已购买该项目前期楼盘业主的不满)。

      
在渣打的调研中,只有7家开发商表示,在过去6个月中,其所在城市的新建住房价格下降了。10家表示价格持平,13家称价格上涨了1%~10%。

      
在二手房市场上,有半数受访的开发商称,他们所在城市的房价没有发生变化,8家表示价格上涨了1%~10%,而只有4家说价格出现了适度下降。

      
“大部分受访者认为,在过去的一个月,新房的价格较为稳定。多数受访者还认为,价格将在下个月趋于稳定,而少数人判断未来价格将上行或下行。”王志浩称。

       在30家受访者中有14家认为,高端住宅价格的上涨速度快于普通住房。

      
“情况表明,特别是在库存上行的背景下,未来几个月新房市场的价格将向下调整。价格与地域相关。由于一线城市几乎没有新增供应量,所以我们认为价格不会大幅跳水。但在许多二三线城市,供需失衡状况可能会加大。”王志浩称。

       开发商的钱袋子有些紧

      
几乎所有受访者都表示,在过去3个月里,获得银行信贷用于房地产建设的难度增加了。

      
开发商已经在寻求其他融资来源,如信托产品等。据中国信托协会报告,2010年与房地产相关的信托产品的发行总额为2860亿元人民币,相当于银行对开发商新增贷款的14.2%。据用益信托工作室(Use
Trust)估计,截至2011年5月,已发行的信托产品总额已攀升至3260亿元人民币。

      
在受访者中,有17家称,他们知道其他开发商曾从信托投资公司借款,14家听说过类似情况。开发商当前正面临着更高的融资成本。据开发商介绍,银行对房地产开发贷款的平均利率是8.8%,而信托公司和其他融资机构的利率在10%到30%之间,平均为17.5%,是银行利率的一倍。

      
关于开发商的现金状况,在30家开发商中,有22家感到紧张或担忧。只有两个受访者表示,总体来说开发商现金充足,资金状况良好。然而目前,这些担忧已经受到遏制。只有20%的受访者认为,如果销售不能回暖,开发商将在未来3个月内面临重大困难。

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