澳门新葡亰6609平台游戏房地产投资宏观专题:等风景看透,看细水长流

在各地纷纷出台针对住宅的限购令之后,商业地产目前很火。不过,万达集团董事长王健林近日指出,住宅地产限购,是在住宅市场发生逆转或者是调整的驱使下的。他认为商业地产并没有迎来春天。因为商业地产是在地产的大行业内,如果真的整个行业出现了下行的大趋势,整个行业的预期发生变化,投资收缩或者整个行业连续一两年出现下行的问题时,商业地产很难会一枝独秀。如果在半年左右,整个房地产的调整趋势确立以后,可能都会逐渐影响,因为整个资金的流动性会从行业撤出去,预期大家也会产生变化,就是买住宅不保险,买商铺、写字楼就保险了,对这个问题要认真的思考,整个行业内是一荣俱荣、一损俱损。  中国房地产研究会副会长顾云昌也认为,在商业地产市场竞争激烈的情况下,把城市综合体作为城市经济发动机,大量的供应商业地产土地,一定会造成供大于求,企业进入商业地产市场,必须具有风险意识。  对此,安邦研究人员在西部某大城市调研发现,当地中等规模开发商对商业地产也持谨慎态度。有当地业内人士表示,目前商业地产也不是很好做,况且也难以完全复制万达那样搞城市综合体的模式,因为这对与政府的关系提出了很高的要求。而在当地,商业地产面临需求难以跟上的问题,该人士透露,他们公司现在试图将所持的商用楼分拆卖出,因为靠租金难以回收成本。

澳门新葡亰6609平台游戏 ,我们提出了房地产行业分析的“五星分析法”;根据分析法详细分析了住宅地产、商业地产、工业地产,以及一线、二线、三线住宅地产行业;最后对2018年房地产投资增速进行预测。

【中经点评】品牌开发商对商业地产的追捧,与住宅市场的下行不无关系,多元产品有助于分散市场风险。而除了抗跌性优于住房以外,商业地产的吸引力也表现在相较于住宅更大的利润空间上,“商业地产可以做高附加值”。  不过,由于政府对商业地产规划的缺失以及经济周期等原因,商业地产在个别城市亦存在着供应量过剩、空置率高企等问题。“内地商场空置率很高,这些空置的房除了养老鼠之外,还有什么用处?”在日前举行的2014博鳌房地产论坛上,恒隆地产董事长陈启宗曾直言。  据中新网报道,今年以来,与住宅市场的冷清不同,商业地产市场在此番楼市调整中并未见太大波动。统计局最新公布的数据显示,前7月住宅销售额同比降幅为10.5%,而商业营业用房销售额则增长了8.6%,年内平均同比增幅为近7%。  与此同时,近来万科、龙湖、绿地、华润置地等多家房企对商业地产频频加码,宣布将加大对该领域的投资力度。对此,业内普遍解读为:面对住宅市场疲软,开发商将拓展多元产品分散风险。  然而,随着品牌房企扎堆进军商业地产,部分城市供应量过剩、空置率高企等问题也逐渐浮出水面。相关报告显示,未来三年商业物业市场供应将超过3300万平方米,增长率达47%。  商业地产成房企“香饽饽”  最近,关于品牌房企加大商业地产投资力度的消息并不少,万科、龙湖等成了业内津津乐道的“典型”。  日前,万科派亮相,成为广州万科首个商业综合体首次亮相;7月26日,华润置地发布商业地产战略,并称目标是做“中国商业地产领导者”;7月24日,龙湖地产公开展示其未来几年的商业地产发展蓝图,将把每年销售收入的10%用作商业投资……  看准商业地产这块“蛋糕”的还有恒大、绿地。今年4月,许家印在恒大内部会议上提出了“要打造恒大的商业地产帝国”。而早在今年3月,绿地集团就在其商业战略推荐会上,将商业地产与住宅地产开发摆上了同等重要的位置。  频频转型加码,体现着开发商对商业地产较乐观的市场预期。“在对124个城市、500多位开发商或业主、800位资深专业人士等进行调查统计后发现,2014年上半年,中国商业地产信心指数是112.1,整体市场普遍乐观。”盈石集团研究中心总经理张平表示。  住宅市场遇冷促房企转型  业内人士分析指出,品牌开发商对商业地产的追捧,与住宅市场的下行不无关系,多元产品有助于分散市场风险。  据统计局公布的全国房地产开发和销售情况显示,今年以来,住宅市场成交面积、金额连续6个月均呈现同比下滑趋势,7月两者降幅均达到年内新高。  而商业地产市场则无论从销售面积还是销售金额上,都表现得较为坚挺。“相对来说,商业地产整个业绩一直是持续的,降温力度不明显。”上海易居房地产研究院研究员严跃进向中新网房产频道分析称。  另外,严跃进认为,商业地产的吸引力也表现在相较于住宅更大的利润空间上,“商业地产可以做高附加值”。  商业地产面临高库存之忧  在住宅市场,“去库存”已经成了不少房企的首要任务。而在房企扎堆转型注资后,商业地产市场也面临着高库存、泡沫化、高空置率的隐忧。  盈石集团研究中心8月13日发布的《中国商业地产信心指数报告》显示,截止今年上半年,商业物业市场存量为7000万平方米。“未来三年供应将超过3300万方,达到47%的增长率。”张平认为,商业、写字楼都面临过剩严重的压力问题,写字楼更加明显,未来供应将是现有存量是1.5倍。  “内地商场空置率很高,这些空置的房除了养老鼠之外,还有什么用处?”在日前举行的2014博鳌房地产论坛上,恒隆地产董事长陈启宗曾直言。德意志银行亚太区投资银行执行主席蔡洪平也指出,整个房地产市场正在走向调整期,大量的商业地产泡沫会被挤破。除日益走高的库存问题外,严跃进认为,房企进军商业地产,也需对整个经济周期进行较好地把控。他认为,商业地产有很强经济周期性,在目前宏观经济不好的情况下,咨询、贸易等行业业绩下滑,进而会影响此类商业项目的库存去化和租赁收入。

    1.预测2018年底房地产投资增速回落至8.5%。

    2.2013年是房地产行业的市场化周期,当前是房地产行业的政策周期。

   
3.住宅地产行业的周期在三四线城市延续,商业地产周期持续回落,工业地产土地需求缓慢升温。

    4.房地产资金来源高度依赖销售回款。

   
5.三四线城市房价持续走高可能成为存款搬家、挤出消费的导火索,不排除下半年可能出台政策抑制房价过快上涨。

   
等风景看透,看细水长流。我们认为“房住不炒”是未来较长时期内对房地产行业的定位,考虑到2016年的房地产周期启动一定程度上是受到政策提振的结果,如果下半年房地产政策出现调整,可能会导致本轮房地产周期的加速结束。我们认为若房地产去库存和棚改货币化安置等政策出现调整,短期可能同时出台针对房地产市场秩序的严监管政策、以及后续可能出台房地产行业的长效机制政策。届时房地产行业将重归市场周期波动规律。

   
风险提示:资金对房地产投资的制约超预期;销售增速超预期下行;房价超预期下行。

发表评论

电子邮件地址不会被公开。 必填项已用*标注

相关文章

CopyRight © 2015-2020 澳门新葡亰6609平台游戏 All Rights Reserved.
网站地图xml地图