广州土地市场:多地流拍 半年卖地不到三成

3月广州成交住宅及商业用地7幅,合计面积27.6万平方米。其中住宅用地4幅,商业用地3幅。7宗土地全部以底价完成交易,原本计划的拍卖流程均没有如期举行。广州第一季度的土地市场就以极为冷淡的形式拉开全年序幕。成交的4宗住宅用地,3幅土地位于南沙区,1幅位于番禺区亚运城板块。4宗住宅用地成交折合楼面地价都相对较低,其中最低的一幅为南沙的2011NJY-2地块,成交楼面地价仅为686元/平方米。这甚至是三、四线城市的价格。  位于番禺亚运城板块的住宅用地由碧桂园底价拿下,楼面地价仅2603元/平方米。广东今年的土地出让金收入预算为646.5亿元,比上年增收190.9亿元。目前看来完成的难度较大。为了完成目标,广州市国土局除了加大土地供应的总量之外,还采取更为创新的土地出让方式,即“预申请制”(俗称“勾地”)。“勾地”最为直接的目的便是避免了流拍。而早在2010年年中,广州土地部门就已尝试这种出让方式,并表示:广州的土地不会流拍。  广州的情况可能有一定的代表性。一方面开发商对后市并不乐观,出价很低。但如地方政府为完成土地出让金收入计划,加大土地供应,只能导致地价进一步下跌。2010年,不少城市通过前期少供地,维持高地价,年终前大量供地的方法,维持了全年高地价,今年“故伎重演”的难度较大。

尽管宏观调控当前,开发商的拿地热情却依然不减,8天内上市公司为拿地一掷逾80亿元,大部分集中在二三线城市;而与此同时,刚刚推出的广州亚运城附近地块却遭遇流拍。那么,一线城市土地是否已经不再吃香?面对下半年还将有1900万平方米土地出让,开发商的拿地心态将如何?勾地制度下的土地,是否还将遭遇流拍的厄运?

本报记者 曾冬梅 广州报道

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相比北京的拍地低溢价和上海的地王与流拍并存,同样作为一线城市,广州的土地转冷则更为彻底。

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6月23日,广州增城一次性推出了6宗土地,除了1宗商业用地外,其余4宗住宅用地和1宗工业用地都以流拍告终。而此前,广州已有多幅土地中止出让。

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合富辉煌首席分析师黎文江指出,这批住宅用地的起拍楼面地价与去年相比增长了近一倍,而周边的一手楼价处于零增长水平。这也是第二季度开始广州土地频繁遇冷的主要原因。“过去两年市场好,政府的土地收储成本高,所以今年土地底价也有明显上升,但市场却突然转冷,开发商自然不买账。”广州一位土地专家认为,下半年的土地市场也很难有起色。

信息时报记者 罗莎琳 徐凤

土地成批流拍

一线城市不再吃香?

广州市增城区今年的第二波土地出让冷清得出人意料。6月23日,位于增城永宁街、增江街、小楼镇的4宗住宅用地因未达到拍卖条件而取消出让。挂牌资料显示,这4宗地均为二类居住用地,占地面积适中,约在1万~11万平方米之间,容积率在1.1~2.5之间。挂牌的起始楼面地价有3宗约为2800元/平方米,另1宗为1895元/平方米。

拿地成本低 二三线城市更受欢迎

据介绍,这4宗住宅用地的出让都是采用拍卖而不是挂牌的形式,竞拍人必须超过3家才算达到拍卖条件。但截至拍卖当天,这些地块都未能吸引足够的竞买人,因此最终的拍卖结果是“不成交”。这也是今年以来,广州出现的首批流拍地块。

继中弘地产等公司7日发布拿地公告后,日前,保利地产、厦门信达同时披露获地信息。而据上证报资讯统计,7月1日~8日,已有荣盛发展、荣安地产、福星股份、首开股份等11家公司先后发布13次拿地公告,涉及资金逾80亿元,其中大部分位于二三线成市。分析人士指出,二三线城市不仅地价相对便宜,而且受地产政策影响程度较小,因而大受欢迎。

但在三个月前的3月26日,增城的首场土地拍卖会却是高潮迭起。5宗住宅用地遭到了碧桂园、中铁、路劲等数十家房企的哄抢,最终卖出了34亿元的高价。5宗地块中有4宗的成交楼面地价超过3500元/平方米,而朱村街凤岗村地块更是以4329元/平方米的单价晋身增城新地王。据了解,增城以往的商住用地绝大多数以底价成交,2013年该区出让的土地楼面地价基本在1100元/平方米左右。

与此同时,开发商对于一线城市地块却满怀戒心,日前,广州亚运城附近一地块流拍。满堂红研究部高级经理周峰表示,该地块流拍是正常现象,因为本身亚运城地块就是一个庞然大物,在这个超级项目前,开发企业没有去竞投附近地块合情合理,不能因为此次流拍就断定包括广州在内的一线城市土地不吃香了,“只要有合适的靓地,开发企业还是愿意出手竞投的,像之前芳村龙溪路的高尔夫地块便是一个例子。”

“广州市政府依然沿用2013年‘牛市’的思维对出让土地进行定价。”黎文江指出,增城新塘永宁街的两幅居住用地,起拍楼面地价2800~2900元/平方米,而去年6月3日附近的地块起拍楼面地价仅1513元/平方米,地价一年内增长近一倍,周边的一手楼价却处于零增长水平。

但他表示,不可否认,现在一线城市的拿地成本确实处于相当高的水平,而二三线城市则处于初步发展阶段,地价较低,有利于保证项目开发利润和提升企业的知名度。周峰预计,今年下半年广州的开发企业会趋于“谨慎”,有意向拿地的不一定是单个企业的行为,而可能是两个或以上财力相近的企业共同谋求的行动。

推地节奏将加快

下半年有多少土地?

根据《2014年广州市经营性用地供地蓝皮书》,2014年广州预计出让居住用地64宗,商业用地83宗。然而截至上半年,广州仅出让居住用地24宗,商业用地15宗,仅完成出让计划的26.53%。

供应将超1900万平米 多为“旧改”

经纬行研究中心总监瞿中奇介绍,2014
年上半年住宅用地出让起拍价普遍有所提高,广州住宅用地成交地价也因此拉升,出让整体楼面价达到10155元/平方米的高位。

5月12日,广州市国土房管局对外宣布了今年的土地供应计划,20多平方公里土地全部在网上公开。但从上半年的土地出让计划看,广州的土地供应才出了个零头,只有12宗。其中1~2月广州土地供应为零,直到3月才陆续有土地供应出现。因此,下半年将进入一个推地高峰。

广州一位土地专家对本报记者表示,目前广州推出的土地大多为前两年政府收储的,参照的是当时的楼价,因此土地成本居高不下。但目前广州楼市已经出现了明显的价格回调现象,开发商希望地价也有所回调。“但政府的土地出让有个基本原则,就是不能亏本,因此能看到不少土地是面粉贵过面包。在楼价上升期开发商可以接受,但现在不行了。”

据新浪乐居统计,上半年广州土地总成交10宗,出让金总额29.19亿元,成交土地面积为15.9万平方米。按照全年供地计划,上半年成交仅8%。无独有偶,上半年深圳实际供应量只有20万平方米,只完成全年计划的14%;北京实际供应量为320万平方米,只完成全年计划的22%。

6月23日,一宗位于番禺市桥街盛泰路东郊工业区的混合商住地挂牌出让,起始楼面地价达11419元/平方米。而番禺在经过近期的一轮降价潮后,1万元/平方米左右的在售项目已比比皆是。

“国土部每年提出的供应计划都很少能完成,但这一次情况不一样,因为这次土地供应是调控的一部分,中央有问责机制,因此下半年地方政府务必全力执行。”中国指数研究院土地分析师徐恒表示。

瞿中奇认为,上半年广州住宅用地出让面积仅占全年出让计划30.38%,下半年政府土地节奏将会加快。但鉴于土地市场转冷,为避免优质土地以低价成交,中心区域优质地块的推出量可能会减少。

也就是说,如果要完成全年的供应任务,广州下半年的土地供应面积将超1900万平方米。据悉,下半年广州将推的中心区住宅用地主要集中在奥体中心、白云湖、大坦沙等地以及“旧改”用地,预计会有多幅靓地抢闸入市。

会否继续遭遇流拍?

实行“勾地制” 有望降低流拍风险

番禺两幅住宅地一块略高于底价成交,一块“流拍”,这是新政后广州市首次住宅地流拍。面对下半年还将有1900万平方米土地出让,勾地制度下的土地是否还将遭遇流拍的厄运?

广州市国土房管局新闻发言人表示,石楼镇住宅地“流拍”与地块的区位、周边配套还不完善、交通不太便利以及起拍价偏高等因素有关,“这反映广州房地产宏观调控初见成效,开发企业对未来楼市预期趋于谨慎。”

另获悉,从今年起,广州开始实行经营性用地招拍挂出让前的预申请制度。业内人士认为,即使广州执行“勾地”制度,在下半年大量土地供应的情况下,也很难杜绝土地流拍的厄运。

满堂红研究部主任沈锐培认为,“勾地”制度的确可降低流拍的风险,但如此一来,部分土地也可能因为无人感兴趣而不会出现在拍卖市场上。

中地行陈杨则认为,对开发商而言,土地是可持续发展的根基,因此,不管房地产市场处于牛市还是熊市,开发商拿地热情都不会减弱。对于下半年的土地供应量,其实不需要担心,因为中心城区的地块一定会成为众开发商的必争之地。

开发商拿地心态?

地价趋于“实在” 开发商四处出击

从6月29日广州今年第二次推地的情况看,房企拿地的欲望还是非常强烈。著名房地产营销专家谢逸枫表示,上半年大部分房企都在应对宏观调控,除了万科、保利出手拿地外,大部分房企在土地拍卖上表现沉静,而如今需要储地来扩大经营规模,因此下半年开发商的抢夺热情会很快膨胀起来。

瑞安中华汇广州公司副总经理邹郁表示,在打造完广州首个项目后,今后的土地扩张将会以广州为中心,辐射华南地区,而地块需求则以市中心为主。据一不愿透露姓名的业内人士表示,最近不少开发商私下活动频繁,专门寻找一些有地无钱的小开发商来合作,或收购优质区域的地块来发展。

广州某大型房企营销总监认为,下半年是抄底拿地的大好时机,由于楼价下降,土地价格会“比较实在”。

国土资源部土地勘察院副总工程师邹晓云表示,为防止下一个周期房价、地价的报复性反弹,需要调控政策的持续性,包括出台房产税、土地闲置税等措施。

推地对楼价影响?

市区影响不大 近郊区域有望降价

在下半年的推地高峰下,不少业内人士认为,届时市场面临着“供大于求”的局面,房价或将下降。

中地行陈杨认为,由于土地供应量放大,会令楼价的上涨速度放缓;而楼价真正出现下跌,则要等到这些土地成为供应市场的住宅面积时,“不过,土地大量推出,对中心城区的影响不大,影响较大的是花都等近郊区域。广州的整体楼价或将因为近郊区域的成交面积比重增加,而出现数字上的下降。”

广东省房协委员赵卓文认为,从土地供应来看,下半年的推地计划不等于下半年住宅用地的成交量,因此,土地供应量对楼价影响有多大,还要看下半年住宅用地实际成交数量,“就我个人判断,不管是政策重压还是增加供应量,今年下半年的房价都将以跌为主,或跌2~3成。”

记者观察

加大推地

能退楼市高烧?未必!

自4月底以来,在“国四条”等一系列政策重击下,全国房价犹如血气方刚的“硬汉”,不仅没有“低头”,还不断抬起“高昂的头”。

国家统计局公布数据显示,5月,全国70个大中城市房屋销售价环比上涨0.2%。6月虽然环比略微下降0.1%,但同比却上涨11.4%。其中,广州房屋销售价环比仅下调了0.1%,同比却上涨了5.8%。

那么,推住宅用地以图增加供应量的方法,能否退掉楼市的“高烧”状态,使楼价降温呢?笔者不以为然。

首先,1900多万平方米的土地供应量并不等于成交宗数。也就是说,虽然相关政府部门土地出让计划是美好的,但最终能卖出去多少,还要取决于开发商的拿地心态、资金链等要素。如果开发商拿地的积极性并不高,或者有心而力不足,资金链吃紧,都将影响着土地出让计划能否完成及能否转化为供应量等。

其次,即使下半年全部完成土地出让计划,但真正转化为一手房供应,最短也要到明年,毕竟开发商不太可能一拿到地就去开发并进行销售,至少也要等个一年半载。也就是说,真正影响到楼价的供应量在今年下半年还很难被转化,即使土地出让计划完成,对下半年楼市的影响也不会很大。

那么,究竟什么才能退楼市的“高烧”?笔者认为,真正起到退烧作用的还要看宏观调控政策。虽然近期出台的政策尚没有使楼价快速“降温”,但多少对开发商及买家的心理带来一定的影响。在此基础上,如果今年下半年相关政府部门能乘胜追击,继续出台严厉的调控政策,地方政府监督并执行到位,楼市高烧或将能降温。

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