澳门葡亰手机版商业地产领域缺乏足够的容量与满意的收益率容纳险资

2010年9月,保险公司获准参与房地产投资,投资上限为公司资产总额的10%。截至2010年底,中国保险公司的资产总额已突破5万亿元人民币,并且每年在以20%的速度稳定增长。然而,根据仲量联行监测的数据,2010年中国大宗房地产物业的交易总额也不过150亿美元,这显示2010年险资在物业投资领域的表现尚不活跃。  仲量联行北京投资部庞树东认为,险资的活动受到以下几方面因素的制约:首先,几大保险公司在人员团队、内部风险管理机制和投资组合管理机制的建立尚有待完善;其次,目前市场上具备投资价值的物业并不多,竞争激烈。此外,险资的投资还受到监管层面的严格控制。目前保监会对险资投资不动产依然采取“一事一报”的制度。庞树东认为,保险公司大规模进场,可能还要再过一年左右的时间。不过,险资进场的预期,已经开始对市场产生了影响。  庞树东透露,目前国内商业地产的投资回报率已经被压缩至历史最低,为6%左右,并且已经显现出供应过剩的某些二线城市,将迎来新一轮的投机建设开发。如果险资在投资决策中缺乏严格的测算评估和尽职调查,将面临切实的风险。看来,商业地产领域并无足够的空间和满意的收益率来容纳保险资金。

上海4月21日 –
国际物业顾问–仲量联行周四发布报告称,中国商业地产投资市场去年创下纪录新高,全年完成交易资产总值约1,500亿元人民币,预计未来几年仍将快速成长,国有企业和保险资金是市场成长的重要推手。

投资海外房地产主要包括,主权财富基金、大型开发商、投资资金和保险公司以及超高净值人群4类主体。仲量联行指出,近几年,大型开发商和险资的海外投资愈发迅速,成为带动海外投资增长的主要动力。一些大型开发商的项目已经进入运营和销售阶段。

澳门葡亰手机版,报告预计,去年中国投资级地产总规模位于全球第二,仅次于美国,达到约8,000亿美元。

中国经济进入换挡期,正在影响房地产资金的投资方向。其中,国内资金配置海外房产的规模越来越大,体现出资金外流趋势。

“我们正见证各类中国投资者以史无前例的速度积累房地产开发、收购和出售的经验。”仲量联行资深董事、华东区投资部负责人邵律表示,未来几年,将会多次看到类似2015年创纪录的情况发生,中国资本毫无疑问将是最主要的推动力。

仲量联行近日发布数据显示,2015年中国房地产海外投资规模约为250亿美元,较2014年增长46%。其中美国仍是首选地,欧洲和澳洲吸纳的资金规模也在加大。2015年中国资本在美国楼市的投资额为60亿美元,在澳大利亚市场的投资规模为45亿美元。

从过去八年的数据看,内资一直是国内商业地产投资的主力军,去年约占八成左右。其中国企和险资是最主要的两类机构。报告指出,近年的国企改革,使得许多国有企业将重新定位于盈利的市场化企业,这种转变将促使更多国企将原本的持有不动产策略转为开发和择机买卖并重。

从投资主体来看,投资海外房地产主要包括,主权财富基金、大型开发商、投资资金和保险公司以及超高净值人群4类主体。仲量联行指出,近几年,大型开发商和险资的海外投资愈发迅速,成为带动海外投资增长的主要动力。一些大型开发商的项目已经进入运营和销售阶段。

邵律指出,国有企业开发和出售投资级商业地产的上升趋势,正在扩大中国市场规模、可供交易资产的供应量,从而刺激投资活动向更高水平发展。

世邦魏理仕的报告指出,从投资方式来看,以保险资金为代表的国内机构投资者已不限于门户城市的商业地产,同时也在尝试通过股权合作等模式介入包括物流设施等其他投资类型,及以资产包形式出现的房产投资标的。

报告认为,国企可能是投资级地产最重要的卖家,相对应的,中国保险公司有望成为最大买家之一。除中国平安(601318.SS)外,其余四大保险公司配置的不动产投资占比仅0.5-1%,而欧美最大保险公司的不动产投资占比在4-8%,因此中国险企未来提升不动产投资的空间较大。

仲量联行驻英中国业务负责人庞树东表示,对外投资已经成为很多中国机构投资者和房地产公司的长期战略。这与近年来中国经济形势的变化密不可分。

报告估计,若国内险资将房地产投资份额提高至5%,其投资总额将达到950亿美元,而且随着保险业的扩张,中国保险公司的总资产管理规模将继续增长,这意味着保险公司可投资房地产的资本量潜力巨大。

庞树东表示,2015年中国GDP增速跌至6.9%,创近25年来最低增幅;上证指数全年下跌15%;人民币对美元汇率跌幅接近1.5%,已跌至五年来最低。尽管中国从2014年底连续降息释放流动性,但资金的恐慌心态并未改变。

报告还表示,国内欣欣向荣的私募基金业、不断尝试的资产证券化及金融创新,将成为国内房地产投资市场的重要补充。

另一方面,人民币进入贬值通道几成共识,出于对冲汇率风险的考虑,布局海外资产也成为一种选择。

而中国对于海外房地产的投资近两年亦是高速扩张,据仲量联行介绍,在全球,中国资本的跨境投资规模已排名第四,且投资领域主要集中房地产。2014年中国机构对境外房地产的投资首次超过境内,去年中资机构在境外房地产的配置占比达54%。

此外,多数机构投资者青睐的投资标的为写字楼和酒店,上述物业的收益正随着中国经济增速的放缓而变得不够稳定。与此同时,经过前几年的投资高潮后,很多二三线城市的商业地产出现过热风险,大型资本的投资标的较为缺乏。因此,虽然住宅市场在2015年出现明显升温,但随着国内楼市进入过剩时代,投资房地产的收益开始受到明显影响。

为适应汹涌而来的中资海外房地产投资潮,仲量联行周三与专注于为中国客户提供澳大利亚房产解决方案的汇邦投资签署战略合作协议,共享双方的资源和优势,开发澳大利亚住宅市场。

有观点认为,这种楼市资金外流的趋势从2014年就开始出现。其中,李嘉诚出售内地物业,并将目光投向欧洲的做法,被认为在一定程度上起到了引导作用。

发稿 林琦; 审校 张喜良

按照该机构的观点,无论是中国经济还是房地产市场,未来都将经历一段调整期。其中,短期内中国经济很可能呈现“L型”发展态势。因此,“成熟的中国投资者仍将继续对全球门户城市进行投资。”

最近的案例在于,春节前夕,海航投资宣布与美国房地产巨头铁狮门合作,共同投资并开发位于曼哈顿的两宗地块。其中,海航将以“LP”身份介入,并在第一阶段投入约2.7亿美元。

世邦魏理仕的报告指出,预计未来将有更多大型机构参与到市场中,包括社保、养老基金等。目前保险市场集中度高,可用于配置投资房地产的资金体量不容小觑。仲量联行也认为,保险公司已经形成了成熟的对外投资模式和战略,其中一些开始寻求合资和联合投资等形式,并且开始拓展新的投资类别。

从投资类型上,仲量联行预计,投资者在继续投资优质商业地产的同时,也会将目光转向学生公寓和房地产基金产品。从区域上看,除英美澳等传统热点区域外,欧洲的巴黎、法兰克福等市场也会引起投资者兴趣。

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