澳门葡亰手机版商业银行可能普遍下调对公贷款中开发贷款的比例

房地产企业资金状况自去年下半年以来就持续紧张,而银行今年有可能进一步收紧开发贷款。华夏、深发展、中行、民生、兴业、建行、农行以及浦发银行的年报显示,2010年该8家银行对公贷款余额分别为4671.93亿、2872.99亿、38317.77亿、7784.09亿、6196.04亿、39768.65亿、38120.06亿和9286.21亿。房地产开发款占对公贷款余额的10.17%、7.84%、8.61%、16.63%、13.69%、10.13%、11.01%和12.43%。  与2009年相比,深发展和建行房地产开发贷占对公贷款余额比重分别下降了1.04个百分点和0.57个百分点,而中行、民生、兴业、农行和浦发却分别上浮0.64、2.21、0.67、0.7和1.94个百分点。而银监会在其2010年年报中表示,由于深层次原因,推动房地产市场泡沫积聚的因素还在增加。房地产市场运行对银行体系稳健发展具有长期和重要影响,其中土地储备贷款和房地产开发贷款是风险防控的关键领域。  银监会提出,今年要严厉查处房地产开发贷款中的违法违规行为,强化房地产集团贷款管理,加强抵押品的合规认定、价值评估和后续管理工作。严格实行动态、差别化管理的个人住房贷款政策,限制各种名目的炒房和投机性购房。这样,商业银行可能下调开发贷款占对公贷款的比例,中小民营房企面临的压力将更大。

  而大多数银行都选择了压缩,民生银行、平安银行尤为明显。今年上半年,这两家银行个人住房贷款余额分别为594亿元、602亿元,分别比去年底减少121亿元、47亿元。

京沪深及二线城市房价狂飙的背后其实是彻头彻尾的货币现象。始于2014年10月开始的这轮房地产上行周期,其主要驱动力是货币放水和房贷持续宽松,尽管货币政策正趋于中性,而流动性仍然过剩,且房贷宽松没有根本转变,由8月房贷数据可见,依然居高不下。拿地融资、开发贷、销售预售、首付贷、按揭贷款、开发商按揭应收款证券化、自持商业部分物业贷,层层杠杆,堆砌起来的楼市泡沫越来越大。楼市的另一端房地产企业的金融杠杆率也正在增加,国家统计局数据显示,截至8月26日,房企公司债融资规模达到6534.6亿元,平均利率仅为5.16%,其规模已经达到2015年全年的151%。

  贷款质量保持稳定

与个人房贷急速上升形成鲜明对比的是,针对地产商的开发贷逐步分化,各家银行对开发贷态度持越来越谨慎的态度。房贷与开发贷,一松一紧之间,凸显的是银行对资金避险的需求。目前银行所处的经济环境及自身的经营状况使得大家都在寻找资金的避险出口,其中之一就是加快发展零售业务特别是个人房贷业务。

  今年上半年,除了华夏银行,其他12家A股上市股份行和城商行,房地产开发贷无一例外地迅猛增加。招行、民生、中信等银行还采取了扩张策略。今年上半年,招行、民生、中信三家银行房地产开发贷余额分别为1608亿元、1885亿元、1337亿元,分别比去年底增加298亿元、230亿元、170亿元。此外,同去年同期相比,浦发、兴业、光大等银行此类贷款新增规模也大幅增加。

贷款投向个人住房信贷倾斜之中,最积极的要数国有四大行,其新增个人住房贷款几乎成为国有四大行新增个人贷款业务的主要来源。2016年上半年,工农中建四大国有银行均在加大房贷投放力度。其中,工行新增房贷3454亿元,较上年末增长13.7%,而个人消费贷、个人经营性贷款均录得负增长,新增房贷成为工行新增个贷的全部来源;建行新增房贷
4078亿元,增长14.7%,占新增个贷的97%,截至上半年,个人住房贷款余额达3.18万亿元;农行新增房贷3110亿元,增长16.1%,同样占新增个贷的97%;而中行新增个贷2999亿元,上半年同样加大了个人住房贷款投放力度。以建行为例,2016年上半年个人住房贷款业务发展迅速,个人类贷款和个人住房贷款余额、新增均居业内第一。建行董事长王洪章明确表示,在“三去一降一补”的宏观政策下,下半年建行还将大力发展个人住房贷款业务。与此同时,建行还将积极参与盘活已有楼盘,加强已建成楼盘配套设施的建设,推动住房公积金贷款。

  不过,大多数银行开发贷资产质量仍相对稳定,甚至还有所下降。半年报显示,农行今年上半年此类不良贷款余额和不良率分别为23.9亿元、0.41%,比去年底减少11.31亿元,下降0.25个百分点。工行则为37.88亿元,比去年底减少约2.4亿元,不良率为0.83%,下降0.04个百分点。民生、中信两家股份行此类不良贷款和不良率也略有下降。

澳门葡亰手机版 ,开发贷遭遇“紧箍咒”

  经过去年的狂欢,房地产行业风险在今年开始暴露,不少地区传出开发商“跑路”的消息,部分银行开发贷规模也有所压缩。其中,工行上半年开发贷余额5162亿元,比去年底减少约2.4亿元;交行和华夏银行(8.44,
0.01,
0.12%)分别为1974亿元、743亿元,比去年底减少39亿元、24亿元。三家银行合计减少65.4亿元。

相比之下,银行给房地产商的开发贷则要严格得多。上半年建行贷款给买房的消费者是其贷款给卖房的房产商的6倍,房地产开发贷款正在压缩。截至6月末,建行房地产开发贷款余额不足4000亿元。

  但与去年同期相比,今年上半年,银行房地产开发贷仍现突进之势。去年上半年,上述15家银行房地产开发贷余额约为2.51万亿元,比上年底增加了1180亿元。按上述数据计算,今年上半年,上述15家上市银行房地产开发贷投放量比去年同期多出1100亿元左右,已经接近去年同期两倍。

贷款投向发生这样的转变,在与不良率的攻坚战中,凸显银行对资金安全的重视,是2015年以来银行业发力的重点。

  而兴业银行和平安银行,虽然开发贷增长迅猛,但目前尚未出现不良贷款。据其半年报,这两家银行上半年开发贷不良贷款均为0。

从国内外经验来看,过度使用金融杠杆或许能造成房地产市场的一时繁荣,但带来的往往都是灾难性的后果,如果我们今天房地产市场繁荣只能建立在过度金融杠杆的基础上,那么它所带来的风险一定是巨大的。在任何房地产泡沫产生过程中,过剩流动性和货币超发必然是相伴而行的,一旦预期发生逆转,泡沫破灭,流动性也将速冻,即便央行采取零利率政策,货币供应量仍将持续低迷。

  今年上半年,在上述15家上市银行中,开发贷新增规模以农行为最多,其贷款余额为5895亿元,比去年底增加564亿元,同比多增154亿元,在贷款中的占比则从去年底的11.3%上升至11.7%,上升0.4个百分点。此外,建行新增规模虽然略少,但也达到了212亿元。

数据显示,农行、中行、建行的个人住房贷款不良率分别为0.4%、0.41%和0.34%,招行、中信、浦发、兴业、平安的个人住房不良率则分别为0.41%、0.47%、0.45%、0.38%和0.19%。其整体不良率较年初的升幅,亦不过集中于0.01~0.04个百分点的区间内,这也是各家银行贷款转向的原因所在。

  除中行外,15家A股上市银行均在半年报中披露了房地产开发贷规模。《第一财经日报》统计显示,今年上半年,15家A股上市银行房地产对公贷款比去年底增加2280亿元,接近去年同期新增额1180亿元的两倍。

而已经公布的半年报也显示2016年上市房企平均资产负债率为76.4%,其中32家企业负债率已突破80%,适当的金融杠杆可以加速行业发展,活跃经济。在全国性的地产周期见顶的背景下,一线城市成为吸金热点。必须指出,从存贷款数据来看,一线城市存款增速已大幅降低,且远低于贷款增速,意味着银行放贷能力在减弱,也预示着地产价格面临调整的风险加大。

  除了招行、中信、民生三家外,浦发、兴业银行房地产开发贷余额分别达到1739亿元、1548亿元,比去年底增加240亿元、236亿元。光大、平安两家银行也分别达到1090亿元、960元,比去年底增加148亿元、151亿元。此外,北京银行、南京银行也分别增加了77亿元、14亿元,只有宁波银行仅新增2亿元左右。

此外,股份制银行也在积极调整贷款结构。中报显示,兴业银行(601166,股吧)在2016年上半年新增的1698.07亿元的贷款当中,有55.3%来自于新增个人房贷。就连数年来秉持“进小微”战略的中国民生银行(600016,股吧)也在加大房贷业务,据财报显示,2014年其住房贷款余额为695亿元,同比增长12%,2015年住房贷款余额为1140.59亿元,同比增长64%,2016年上半年则比2015年底增长70%。国内以零售业务见长的招行在房贷投放上也很积极,近两年来,招行都在年报中明确提到其大力支持住房按揭贷款的经营策略,2015年较2014年增长51%。在信贷政策上,招行一直优先向刚需自住型房贷需求客户提供支持,加大这块业务发展的原因是市场需求旺盛。2014年,招行推出了能够实现5分钟预审批、20分钟现场报件、24小时内审结的“云按揭”产品,超过9成的房贷业务都是通过“云按揭”产品的PAD来报件的。

  新增规模接近去年两倍

在低利率、资产荒以及去库存政策背景下,此前被银行逐步弱化的个人住房按揭贷款业务重获青睐,成为银行零售业务争夺的“香饽饽”。根据披露完毕的上市银行中报显示,在2015年央行5次降息和利率市场化的背景下,个人房贷因资产相对优质,对银行的贡献度稳步提升,再次成为各家银行业务争夺的重点。

  招行、浦发、光大三家股份制银行开发贷不良贷款也略有增加。其中,不良率上升最快的是浦发银行,不良率为0.3%,比去年底上升0.25个百分点。招行开发贷不良贷款余额为8.21亿元,比去年底增加3亿元,不良率为0.51%,比去年底上升0.11个百分点。光大银行则为5.33亿元,增加3.04亿元,占不良贷款的3.84%,上升1.56个百分点。

兴业银行在对公地产贷款方面,新增业务原则上不介入三、四线城市,从严控制商业地产项目。同时,重点关注地价快速攀升带来的潜在风险、开发企业及融资项目的杠杆风险。对于增量业务,将审慎介入“高地价”项目。所谓对公地产贷款,一般就指房地产项目开发贷款。

  股份行成投放主力

截至6月末,工行、农行、中行、建行、交行5大国有行的房贷余额高达2.86万亿元、2.24万亿元、2.36万亿元、3.18亿元和6877亿元,5大行的房贷规模合共11.33万亿元,约占全国总量的68%。其中,农行、中行、建行、招行、兴业的个人住房按揭新增贷款在该行新增贷款中占比均逾半壁江山,分别高达64%、54.8%、62.3%、57.1%和55.3%。从增量方面来说,前述五大国有行的新增房贷亦高达1.46万亿元,央行数据显示,2016年1—6月全国房贷新增2.36万亿元。换而言之,5大国有行的新增房贷占全国61.8%。

  在规模迅速增加的同时,房地产开发贷市场格局也在发生变化,股份制银行已取代国有大行,成为资金的主要来源。在上述15家上市银行上半年新增开发贷中,股份制银行和城商行占比已经超过60%,而国有行不足40%。

房价狂飙背后的信贷杠杆

  去年上半年,此类贷款规模最大的是农行、建行和平安银行,而农行增加最多,达410亿元,建行和平安银行分别新增297亿元、209亿元,三者合计达到916亿元,在新增规模中占比接近80%。而其他各家银行开发贷投放虽然保持增长,但态度却相对谨慎,合计不足270亿元。其中,除上述三家银行外,新增投放规模最大的是交行和兴业银行(10.31,
-0.01,
-0.10%),但也仅增长了98亿元、119亿元,而浦发、华夏、光大、北京等银行均在60亿元以下。

  新增开发贷款规模接近去年同期两倍,多数银行加大贷款投放力度,在房地产市场风险渐次暴露之际,上半年银行房地产开发贷似乎仍在突进。

  进入今年以来,随着房地产行业风险暴露,开发贷已成为银行主要风险点之一,监管层也就此多次提示风险,而这在上市银行资产质量中已经有所体现,部分银行涉房贷款质量均有不同程度下滑。

  在此情况下,股份制银行和城商行,则已经成为房地产开发贷的新增资金主要来源。在2280亿元新增贷款中,超过1440亿元来自股份制银行和城商行,占比超过60%。

  此外,招行今年上半年的个人住房贷款为2737亿元,虽然比去年底增加51亿元,但在个贷中的占比却降至11.3%,比去年底下降了0.93个百分点。而兴业银行1849亿元的个人及商用房贷款余额,虽然与去年底基本持平,但在个贷中的占比,却从52.33%下降到今年上半年的50.8%,下降了1.53个百分点。

  今年上半年,上述15家A股上市银行对公贷款中,房地产贷款余额合计3.01万亿元。而在去年底,这一数字约为2.78万亿元,半年时间增加了2280亿元左右。

  但向来作为房地产开发贷主要资金来源的国有银行,今年上半年在此方面已露疲态。若不考虑中行,扣除工行和交行负增长2.4亿元、39亿元,国有行上半年新增开发贷规模只有734.6亿元,在新增开发贷中的占比不到40%。

  2013年上半年,经过一轮宏观调控,房地产行业出现强劲“复苏”势头。而银行对此也持乐观态度。但实际上,在投放贷款时,银行仍然较为谨慎。

  这可能与上述银行加大了不良资产处置力度密切相关,不少与房地产相关的不良资产转让,出现在各种产权交易平台上。公开信息显示,今年以来,就有多家银行在北京金交所、天津金交所公开转让房地产企业不良贷款,某国有大行单笔转让金额就接近10亿元。

  另有部分银行房地产开发贷甚至出现了负增长。2013年上半年,工行、招行、民生、中信四家银行开发贷规模均有所压缩,分别比上年底减少30亿元、29亿元、71亿元、31亿元,共计减少161亿元。

  从A股上市银行半年报数据来看,若不考虑中行,开发贷不良贷款规模最大的是建行,余额为39.8亿元,比去年底上升7.73亿元,不良率为0.19%,比去年底上升0.02个百分点。

  在大力增加开发贷投放之际,多数银行均对个人住房贷款有所压缩。在披露了个人住房贷款数据的7家银行中,只有工行、建行、农行仍有较大增长。截至今年6月底,工行和建行个人住房贷款余额分别为1.92万亿元、2.08万亿元,都比去年底增加2000亿元左右;农行则为1.45万亿元,比去年底增加1578亿元。

发表评论

电子邮件地址不会被公开。 必填项已用*标注

相关文章

CopyRight © 2015-2020 澳门新葡亰6609平台游戏 All Rights Reserved.
网站地图xml地图