房价调控标准初现 一二三线城市或不同

本报记者 李乐
北京报道  在北京市首次提出房价“稳中有降”后,国务院开始对地方政府在房价控涨指标制定过程中忽视“当地居民购房支付能力”的做法,表现出不满。  3月30日,住房和城乡建设部(下称住建部)下发通知,要求地方政府酌情调整已出台的房价控涨指标,并强调,在依据“当地经济发展目标、当地人均可支配收入增速”确定房价控涨指标时,必须考虑并且参照“当地居民购房支付能力”。  十分微妙的是,在住建部向地方建设厅局下发该文件的同时,国务院办公厅亦向全国各省、自治区、直辖市和计划单列市政府转发了这份通知。尽管地方政府对“重调指标”一事模棱两可,但来自中央政府的压力,令这场调整或难避免。  支付能力  3月29日晚间,北京市政府公布2011年楼市调控的“控涨指标”,首次提出房价“稳中有降”。而在此之前,大多数已经公布控涨指标城市的控涨指标则只是模糊的表述为“低于本地人均可支配收入增速”。  “30日住建部下发的文件中,在对地方政府提出酌情调整房价控涨指标要求的同时,还要求地方政府在制定控涨指标的时候,不能只考虑当地经济发展目标和人均可支配收入增速,必须考虑当地居民的购房支付能力。”3月31日中午,接近住建部的消息人士称。  同日,住建部一位官员向《中国经营报》记者证实了这一文件已下发给地方政府,但对于“购房支付能力问题”并未明确表态,他只是强调“当地经济发展目标、人均可支配收入增速和购房支付能力”是制定调控目标重要的因素、没有将重要性先后排序,“(房价控涨指制定过程中)不能忽视购房支付能力”。  2月24日,《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》(下称“新国八条”)提出,各地根据“经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力”,确定新建住房价格控制目标。  截至3月30日,全国逾40座城市公布了新建住房价格控制目标,但因大都只参考了前两项指标而忽视居民支付能力而遭到舆论诟病。  “若一些地方房价水平已较高,仍然制定了太过宽松的目标,则不利于地产市场调控;有些地方政府担心被问责,定出高目标,这种心理是不可取的。”住建部政策研究中心副主任王珏林向记者表示。  “‘新国八条’明确了地方政府对楼市调控负总责。”前述住建部官员向记者强调。  地方态度  “我现在也没办法明确告诉你改还是不改,要等市里面主要领导的意见。”陕西省西安市政府的一位官员告诉记者,他除了向记者证实已经收悉来自住建部的通知外,便无法提供其他任何确定性的信息。

3月31日是各地房价调控目标出台期限的最后一天,重庆、长春、南宁等城市赶“末班车”公布目标,但方案中仍无一出现“降”字。

根据“新国八条”规定,3月31日将是各地公布房价调控目标的最后期限。《中国经营报》记者统计发现,包括25日山西新增的21个城市,出台该房价调控目标的城市只有28个,且皆为二三线城市。  据住建部权威人士最新透露,一线城市房价调控目标的制定或将结合GDP和居民收入增长,以及去年全国商品房销售均价等三个指标。  “过高或者过低的房价调控目标,关系到地方政府是否具有贯彻‘新国八条’的决心。”上述人士表示。  据了解,来自保障房建设任务的陡然增加,正是眼下地方政府房价调控目标“难产”的最大担忧。  三个参照标准  近期,二三线城市陆续出台了房价调控目标。  银川成为第一个提出房价调控目标的城市。2月份银川市明确2011年新建商品住房价格上涨幅度,将控制在当年城镇居民人均可支配收入的增长幅度以内,同比增幅低于10%。  紧接着贵阳市出台目标是严格控制新建住房价格增幅不高于去年全国平均值。去年全国房价平均涨幅为7.5%。  昆明则选择了房价涨幅不能超过人均可支配收入增长水平。  3月18日,太原公开表示2011年全市新建商品住房年度价格涨幅不超过年度全市GDP和人均可支配收入增长水平。  佛山随后表示,今年新建住房价格涨幅不高于本年度全市GDP增长速度。  资料显示,银川、太原、佛山、贵阳和昆明今年的GDP预期增速分别为12%、13%、12%、17%、13%以上,城镇居民人均可支配收入预期增幅分别为10%以上、10%、10%、15%和10%以上。  由此可见,各地出台的房价调控目标均围绕GDP和居民收入以及去年商品房销售均价三个指标“做文章”。  这与“新国八条”的要求吻合。  “新国八条”的第一条就提出,2011年各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力,合理确定本地区年度新建住房价格控制目标。  阳光100副总裁范小冲告诉记者,房价调控目标作为新的调控手段,势必要经过一段探索阶段。通过一个相对静止的参照物,可以防止房价过快上涨。“这表明地方政府调控房价的决心。”  北京大学房地产研究所所长陈国强表示,二三线城市参照三个指标具有合理性,因为二三线城市房价本身并不高。  不过,各地已发布的调控参照因素中,均未考虑通胀的做法也为业内人士所质疑。联达四方总经理杨少峰认为,如果按照房价增长10%来制定调控目标,意味着房屋是贬值的。  “更为科学的办法是纳入租售比,只有这个指标才能直观地反映出商品房本身的价值,也有利于控制房价泡沫。”他说。  一线城市或有区别  随着二三线城市先期公布的房价调控参照标准陆续公布,住建部权威人士透露,诸如北上广等一线城市房价调控目标的参照物原则上依然是上述三个指标。“有所不同的是,这些城市还或出台一些新的内容。”他说。  对此,杨少峰分析,由于一线城市房价过高、涨幅过快,房价调控目标面临两难:过高则担心民怨,也会被认为贯彻中央政策不力;过低则担心完不成任务,到年底无法交差。  数据统计显示,北京、上海和广州三地2010年GDP增长分别为10.2%,9.9%和11.5%,而居民可支配收入增长分别为6%、7.1%
和9%。  陈国强分析,一线城市明显存在房价透支,但三个指标已经处在稳定或者较低水平。一线城市完全参照三这个指标显然与中央政策预期存在差距。  另一方面,房价调控目标的实施直接挂钩于地方政府所能获得的土地出让金。  随着保障房建设任务加码,地方政府担心调低房价控制目标,无法保证保障房建设。  按照政策规定,地方政府可以提取土地出让金的10%用于保障房建设。以北京为例,今年领到的保障房建设任务为20万套,需要资金600亿元。而去年北京土地出让金则为1000亿元,缺口高达500亿元。上海、广州等一线城市同样面临资金困境。  全国范围内,去年全国土地出让金总额为2.5万亿元人民币,可以提取的仅2500亿元人民币。中央部署今年全国要建设1000万套保障房,大概需要资金1.3万亿元人民币,缺口非常大。  上述住建部权威人士表示,“一线城市预计房价调控目标平均在10%左右。像北上广这类地区还可能会采取分区分片的房价调控目标。以北京为例,房价调控目标或将分为城八区、发展较快的大兴、通州等新城以及其他郊区区别设定。”

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截至昨日,共有60余个城市出台房价调控目标,仅有北京一地给出了“稳中有降”的说法,其他城市多数要求新建住房价格涨幅低于GDP和人均收入增长。对此,住建部已于日前发出通知,要求各地听取民意,对已公布的房价目标酌情调整。

纵观昨日集体亮相的南宁、乌鲁木齐、哈尔滨、长春、重庆等多个城市的房价调控目标,其中长春是首个提出以控制房价收入比的方式控制房价的城市,其控制目标是5.8以内,参照的物业标准是住房套型面积60平方米。

重庆则要求今年主城区新建住房价格上涨幅度低于城市居民人均可支配收入增速和城镇职工工资收入增速的平均值。其他城市的表述均为低于地方GDP增幅或人均可支配收入增幅。

对于各地出台的房价调控目标,多数业内专家表示地方政府表态模糊,且仍高于市场预期。

“虽然新‘国八条’要求各地根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力,合理确定新建住房价格控制目标,但并不是说经济快速增长的同时,房价仍然同步快速增长。这里面有一个钻空子的问题。”一位资深房地产专家表示。

SOHO中国董事长潘石屹也认为,地方政府目前的表态其实是把老师给出的题目又当成答案照抄了一遍,并未给出房价控制的具体范围。“多数地方政府没有动脑筋深入分析自身情况,比如土地供应、市场现状
等,盲目跟风首批表态的城市,抄作业了事。”潘石屹说。

针对多数城市调控目标过高或说法模糊的现状,住建部也在日前发出通知,要求各地听取民意,对已公布的房价目标酌情调整。中央财经大学中国银行业研究中心主任郭田勇表示,此前各省市公布的调控目标极易强化房价上涨预期,而住建部要求各地及时纠正,犹未为晚。

“管理通胀预期比管理通胀更重要,同样控制房价上涨预期也更重要。”郭田勇称。

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