澳门新葡亰6609平台游戏警惕开发商“口头示弱”影响楼市调控进程

近一段时间来,市场上关于房地产降价的新闻几乎满天飞。但细细剖之,不外乎是两条,一是北京远洋地产的微幅下调;二是上海一次开发商论坛上传出的降价信息。在3月8日召开的上海百家房企高层闭门论坛上,在110份有效调查问卷中,超过5家房企表态正在酝酿降价促销,降幅最多达到10%。另有近20家房企选择延后开盘,其余全部为“暂时观望”。同时,上市房企开始调低年度销售预期,其中某香港上市地产公司明确表示调低年度销售金额预期50%。  论坛主办单位一位内部人士表示,“与以往不同的是,资金实力很强的大型国企此次并没有选择‘撑过一年半载’这样的传统做法,因为他们已经看清形势,除非发生重大的外围经济危机,这一轮房地产调控方向不会在短期内改变,苦撑一年半载没有任何意义。”  上述信息似乎都已经表明,在严厉的调控下,开发商已经准备举起“白旗”投降了。但需要警惕的是,目前的小幅降价极其有限,像绿地集团上海“新南路壹号”项目买房送5年房产税对拉动购买几乎没什么作用,试探性的成分极大。在我们看来,调控不能因现在的“口头”示弱而有所放松。

□ 本报记者 王 峥

肖劲,万科集团北京公司营销总监。

房产新政效果显现,北京、上海等城市6月份的商品房成交量惨不忍睹,在这种情况下,此前领涨京城楼市的通州区域,大幅降价的情况已然出现。

在过去的数月里,他一直苦苦寻找一个确切的数字。而这个数字,对万科和他来说,都非常重要。他要找的,是万科楼盘的价格——也就是北京万科蓝山、万科公园五号和万科长阳半岛,每平米到底该卖多少钱。

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通州7.2折楼盘倒逼新盘定价

这既是万科总部赋予区域公司的特权,也是难题。因为每一次开盘,万科都要求一个月内要卖出去可售套数的60%,这就使价格因素变得极为敏感。

7月4日,在某地产门户网站,记者看到,此前刚刚推出7.2折优惠的通州京洲世家楼盘再次抛出了较大的打折幅度,15套房3万抵50万的优惠使得其原本22000元/平方米的房价一下降到了16000元/平方米。

“去年,大家可以参考周边楼盘以及全市的水准定价。”肖劲说:“现在这种方式不行了,必须得找到那些真正买房子住的人,以及他们可以承受、愿意支付的价格。”

随即记者电话咨询该项目的销售人员,销售人员表示,由于此前推出的7.2折特价房当天便销售一空,所以开发商决定按此优惠幅度再推出一些房源,并且新推出的这些特价房也已经吸引了大量意向客户。此外在问及该项目在这批房屋售出后是否还会进行优惠时,销售人员表示非常有可能。

在万科的试探中,很显然他们降价了。数据显示,调控出台后,万科的销售均价已环比下降约15%。

而据记者了解,早在4月24日开盘的京洲世家项目,一直以来均价都维持在22000元/平方米,尽管这一价格在通州区域并不算最高。但由于正赶上房地产政策调控出台,销售情况一直非常不理想,直到推出大幅优惠的特价房后,该项目的销售才有所起色。

但大多数房企还没有主动尝试这样的改变,他们依然被动地等待着、观望着。付出的代价,就是上半年的销售放缓,以及多部门深度调控楼市而带来的资金压力。

而实际上,在京洲世家项目6月29日推出7.2折特惠房并全部售罄后,6月28日刚刚拿到预售许可证的通州新盘金隅花石匠也公布了一期16000元/平方米的开盘售价,而同期该区域绝大部分项目的价格均在20000元/平方米以上。

炎热的7月,房地产调控棋至中盘,一场楼市降价风暴或许正在酝酿。

对此,北京联达四方房地产经纪公司总经理杨少锋就表示:“通州区域项目出现如此大的折扣,肯定会对7月份即将入市的通州新盘价格产生一定影响。”

降价者的盛宴

而根据公开资料显示,北京7月份预计开盘的项目将达到34个,其中首次开盘的纯新盘项目为9个,但是多数项目暂未确定具体开盘时间。

在两个月前,多数业内人士均不看好今年的万科,认为其很难实现增长30%、销售800亿的目标。但近期万科公布的销售数据显示,上半年万科累计实现销售面积320.2万平米,销售金额367.7亿元,同比去年增长19.5%。万科亦成为目前房地产行业中唯一一家半年销售超过300亿的企业。

业内人士就认为,京洲世家的大幅度折扣与金隅花石匠的低价开盘,毫无疑问的会对同区域其他开发商形成压力,从而调低周边7月入市的新盘定价并加速其它项目降价的过程。例如预计7月底开盘的华业东方玫瑰项目,销售员便透露价位估计在16000-18000元/平方米之间,而此前该项目对外宣布了预售价还在18000元/平方米以上。并且,由于北京7月新开盘项目,尤其是纯新盘大多位于5环外,所有一旦通州房价出价比较大的降幅,其他城郊区域的房价很可能出现联动反映。

“上半年销售基本达到预期。”7月3日,万科执行副总裁肖莉对本报记者表示。

中原地产三级市场总监张大伟也分析称,纯新盘在定价上并不是很难,只要比周边在售项目价格低一点,先期吸引购房者,等楼市回暖后再往上涨也来得及。而这也意味着,调低新盘价格将在7月份频繁出现。

支撑万科实现近400亿销售的,正是万科在各地所采取的明降或暗降,也即所谓的“找价格策略”。在深圳,万科第五园、清林径两项目夜间开盘降价销售;在上海,万科数个楼盘比周边低20%开盘,而另外一家降价销售的房企恒大地产,也实现了不错的销售业绩,今年前6月销售面积位居行业第一。

以价换量已成开发商共识

与万科、恒大形成对比的,绝大多数房企在第二季度经历了销售放缓,造成上半年销售未达预期。如绿城上半年销售219亿元,仅占全年目标的1/3;绿地集团上半年销售248亿,仅为全年计划的1/3;富力地产上半年销售125亿元,也只占全年计划的40%。

此外,在上市房企方面,调低销售价格换取销售面积已经逐渐成为开发商们的共识。

根据全国工商联房地产商会会长聂梅生向记者提供的数据,今年5月份,全国房地产销售额大约是3000亿元,相比于2009年12月份的8000亿元高峰,大幅下降了60%。

根据《2010年中国房地产企业上半年销售排行榜》的统计数字显示,本次入榜的这些龙头企业中仅恒大完成了年初预定的目标,其它如万科、绿城、碧桂园、富力、龙湖等均完成40%,而其它房企则更少,大部分企业没有完成年初他们公布今年的业绩目标。

开发商也差钱

此外,这些数据还是在今年头4个月地产调控措施尚未出台的情况下完成的。根据中国房地产测评中心的数据显示,全国70个城市今年5、6月份的销售额较去年同期有明显下降,类似北京、上海等一线城市的销售额甚至较去年同期下降近八成。所以面对下半年可能出现的销售下滑,这些房企要实现全年销售任务的目标可能会更加困难。而解决销售难题最简单的办法无疑就是降价销售。

销售下滑的同时,开发商融资成本也大幅上升。

以恒大为例,之所以上半年全国大型房企中仅有它完成了年初预定的目标,显然与其提前采取全国降价销售的策略是分不开的。而众多开发商也明确的看到了这一点。所以在恒大宣布85折优惠后,绿城也表示在全国范围内降价,万科在上海低价推盘后的平均认购率也超过了70%,招商地产董秘刘宁在此前接受记者采访时也表示公司今后的新开盘项目肯定会进行优惠,显然以价换量已经成为这些开发商的共识。

“不要总是认为开发商不差钱。”聂梅生说,开发商资金充裕度开始下降,自有资金率上升明显。今年3月份资金充裕度是1:1.67,到6月份就下降到了1:1.42。去年的月均自有资金是1452亿元,到了今年5月份达到了2000多亿元。

此外,国土资源部、住建部两个监管部门日前不约而同地表示,将加强房地产市场下一步的宏调政策,并准备再提高一成的土地出让金门槛。对此,有业内人士就认为,提高土地出让金的比例有利于传递政策信号,同时也促使开发商在整个房地产交易方面,在价格方面出现比较灵活的变化。

聂梅生认为,控制投机性购房资金,降低了供需双方的杠杆力,对开发商的贷款和房贷收紧,已经使房贷杠杆从去年的10倍,快速下降到5倍以下。

此外,中国指数研究院对万科、保利、金地等21家A股上市房企的经营性现金流进行了调查分析,2009年一季度时有13家经营性现金流为正,而今年一季度这一数字锐减至3家,其余18家均为负值。

建银精瑞资产管理公司董事长李晓东指出,目前几乎所有的融资通道都关闭了,今年房企融资成本将比去年上涨50%。

“下半年肯定会有一些公司面临资金上的困难。”7月4日,华融国际信托投资管理部总经理邹俊在21世纪博鳌房地产论坛上对本报记者表示,当前银信合作已经全面叫停,其中很大一部分就是针对房地产业。

邹俊透露,目前他们与房企合作时,最核心的要求是控制风险。政策性的风险要控制,政策不让做的肯定不做,因为一有风吹草动,肯定最早就是这类项目受压;其次要有抵押物,抵押物认定要求更为严格;再次是宁愿选择民营企业,地域条件好的企业;最后还要考核现金流,根据地产公司债务状况,要达到可预见现金流能够覆盖贷款压力的必要条件。

一家总部位于浙江的地产公司负责人也承认,今年融资通道确实收紧得厉害,不排除下半年为了保证项目的正常运转,而向合作方转让部分股权。

降价是最好的结果

“目前房地产市场呈现出量跌价滞态势,再过一个季度左右,房地产市场可能会面临全面调整,房价会有所下降。”7月4日,国土资源部部长徐绍史罕见地对房价发表了意见。

徐绍史指出,下半年国土部将积极参与房地产调控,严查开发商囤地,严格土地出让合同的执行问题,将逐步规范房地产开发项目开竣工时间。而另据国土部的消息,针对地方政府在囤地方面的消极影响,8月份国土部将约谈部分城市相关负责人并启动问责机制工作,对囤地严重的可能会采取警告、记过、记大过、降级、撤职等行政处罚。

“这使开发商囤地、捂盘变得困难。”业内人士分析,通过调整开工和开盘时间捂盘抬价的,不再像过去那么容易。

本报记者调查了万科、恒大、富力、金地、佳兆业等十数家房企,发现目前均无缩减开工量或推迟开盘的计划。

“万科上半年的推货量是40%,下半年是60%,这个比例已经是非常平均了。”肖莉说。而其他地产公司的推货比例可能是3:7,甚至更为失衡,下半年的销售压力非常大。

而对于注重实操的万科而言,顺应趋势是其一直以来的选择。肖莉对记者表示,未来中国的房地产业,其利润趋向于社会平均利润,是必然的。“我们认为以合理价格快速推货是必须的,但有些公司不降价,那是他的选择。”肖莉认为,目前的高房价,对所有的市场参与方及整个社会都不利。

在房企需要“冲业绩”的下半年,市场环境存在不确定性,不排除有继续下行的可能。这意味着,房企将在下半年面临区域市场的激烈竞争,降价成为不得不做的选择。

“大家尽快降,给政府一个台阶,后面就不会出‘恶性’政策了。”在21世纪博鳌房地产论坛上,曾经最强硬的“房价必涨”论者——华远地产总裁任志强向同行呼吁,“我鼓励大家尽快降价。”

任志强认为,2009年的房价飙升让地产商有了降价的空间,不至于亏本卖房。“降价大家都有台阶下,回到原来的轨道上,这是最好的结果。”任志强说。

双轨调控初显

降价不可避免,而房地产行业的黄金期是否依然延续,高房价会否卷土重来?7月3日的21世纪博鳌地产论坛上,与会专家的观点针锋相对,为近年来少有。不过,与会人士一致认为,当前宏观调控,是对房地产行业的一次根本性的变革,促使很多制度性的东西改变。

“我不认为房地产还能够获得非常长足的发展,巅峰已经过去,未来2-5年平稳增长,未来5-10年中性趋悲观。”北京师范大学教授钟伟的观点一鸣惊人。

钟伟认为,在过去的十年,中国的经济走一步,投资就走两步,中国的房地产就走三步,考虑到目前中国的高速经济增长在未来十年将有重大的挑战、考虑到中国货币化进程和发钞速度难以持续,考虑到中国人口增长和城市化进程具有巨大的不确定性,他的看法不甚乐观。

而经济学家金岩石依然鲜明地坚持他的涨价论。他认为未来中国将发展出长三角、珠三角、环渤海超级大都市圈,各种资源在这里聚集,会将房价推得更高。

“这一轮调控一个明显的特点是,商品房与保障房双轨统筹。”财政部财政科学研究所所长贾康认为,楼市正从运动式调控走向制度建设。他透露,有关部门包括一些积极的、先行先试的地方政府,正在寻求符合政策理性和制度建设要求的操作方案。

“今年需要解决10%投资的下降。”聂梅生认为,四季度开发商投资下降,要投入3600亿元才可以保证10%投资的补充,而大力加强保障性住房的建设,可以解决这一问题。但到年底是否可以投入3600亿元,这要看地方政府的财政,如果解决不了,就会形成青黄不接。

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