国外房产投资机构称外资正重返中国房地产市场

据媒体报道,在全球金融危机爆发时,外国投资者纷纷撤离中国地产市场,以获利了结或套现满足资金需求。但据仲量联行指出,外资目前正重返中国地产市场,投资需求超过了三年前。中国政府旨在令楼市降温的措施,导致国内许多开发商资金紧张,一些外国投资者想趁机出手。  仲量联行中国投资部总监翰德伟称,有客户向他们咨询,想了解哪些开发商面临资金问题。不过外资要求的投资回报率高达10%-12%,全球金融危机前回报率在6%-7%左右。此外,外国投资者还希望与地产公司管理层建立更紧密的联系,确保他们能顺利、迅速地收回款项。  中国楼市调控措施导致一些开发商陷入困境,这也吸引了另一类国际投资者,譬如摩根士丹利、黑石、凯雷投资和摩根大通,它们希望低价承接问题资产。不过并非所有地产咨询公司都乐观认为,外资将大批重返中国地产市场。第一太平戴维斯就预计,未来五年中外资拥有的商业地产将减少。

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“中东股神”沙特王子阿尔瓦德,近期借道旗下的迪拜上市酒店投资公司Kingdom
Hotel
Investments,以约5800万美元将昆山商贸饭店纳入囊中。与此同时,他的中东老乡步尘而来。
《第一财经日报》从全球最大的商业咨讯公司之一的国研会展集团中国公司官方获悉,来自中东的投资商雷米特公司和TANMIYAT等一批中东油资5月24日将集体亮相到上海,寻求中国的地产投资与开发机会。雷米特公司目前已经在青岛投资建设码头等大型水岸开发项目。
经多方了解,雷米特公司是管理阿联酋迪拜国家资产的迪拜世界旗下的房地产子公司,开发了目前全球最豪华的“七星级”酒店——帆船酒店。而迪拜世界正计划斥巨资,在青岛市区内黄金海岸上的小麦岛,复制迪拜“棕榈岛”的奢华。
在“对外资设限”不断深入的同时,中东的油资逆水行舟,投资中国地产市场的热情有增无减。因国际油价居高不下,石油出口国售油获利甚丰,由此形成庞大的投资需求。记者获得一份名为“2007年中国上海国际博览会”的参会名单:数十家“石油美元”公司于5月集体登陆上海滩,涌入中国。
其中,阿联酋的国营投资集团——迪拜控股旗下的Sama
Dubai与Nakheel,总部位于阿联酋迪拜、皇室成员所持有的世界最大房地产股份公司之一Emaar等机构赫然在列。
国研会展集团委托的独立地产商业调研公司所提供的调查报告显示:这些国外参展商70%~80%是来自中东的地产投资开发商,多数具有石油资金背景。他们不是投资银行或投资基金而是直接的投资者,属于国家或家族投资者。他们是有意在中国注册实体公司的,符合中国现有的地产规定和政策。
“阿布扎比的一家地产公司正在委托仲量联行,为进军中国楼市寻找上海的办公场所。”仲量联行测量师事务所有限公司亚太区董事陈立民称,此前,中东基金和中国内地市场接触较少。
中东油资围猎中国楼市热情不减,陈立民称:“与欧美基金一样,中东油资的性格同样也是追逐利润。即便是跟你谈恋爱或者结婚,其最终还是要分手退出,实现价值最大化。和中国地方政府及中国的实力企业,以灵活多样的形式展开合作,可以规避进入初期可能出现的水土不服症状。”
五合国际建筑设计集团旗下上海五合智库投资顾问有限公司总经理邹毅称,由于美国市场回报不及以往,越来越多的资金投向印度和中国。

如果说2003年广东没有跟上全国的房价涨潮,2006年则是投资火热的一年,广州、深圳房价涨幅均超过20%,成为全国房价上涨的“双指标”。
2007年,新一轮的博弈又拉开序幕。土地增值税的清算是否会成为导致房价回落的“重磅炸弹”?外资是否仍然加大对中国楼市的投资?房价涨还是跌?专家认为,楼市调控已经进入了“深水区”,要关注投资火热背后的开发风险。
房市变幻:“慢热”还是“领涨”?
2007年,房价的走势如何,被推到了备受关注的风口浪尖。在经历了宏观调控的风风雨雨后,开发商对市场销售仍然有较乐观的预期。
记者从广东省房协了解到,2006年,广东商品房施工面积同比增长13.58%,新开工面积同比增长9.98%,竣工面积增长16.68%,各项指标比上年有较大幅度的增长,2005年这三个指标分别是7.90%、1.62%、0.41%。
尽管有专家呼吁等三年后再买房,但是在2006年上半年的苦苦观望后,不少市民还是出手了。这种情绪的影响在2006年的第四季度尤其明显,该季度广东商品房销售额886.41亿元,环比增长74.43%;销售面积1916.69万平方米,环比增长93.37%。
在开发商“牛气”的背后,快速增长的房价是其有力的支撑。2006年广东商品房加权平均价是每平方米5314元,增长11.9%。其中广州、深圳两市平均房价分别为每平方米6545元、9384元,分别增长22.4%和25.3%。
大量的资金涌入了珠三角的房地产市场。以广州为例,2006年广州大宗土地成交总额达170亿元,比2005年增加372%。
投资市场表现活跃,除了住宅市场的火热外,高端写字楼市场需求旺盛也是一个重要指标。仲量联行广州董事总经理陈永辉说,2006年广州甲级写字楼全年租金上升3.1%,资本值增长11.3%。跨国公司及本土企业扩展,当中以银行、IT、电信、专业服务等尤为活跃,促进广州甲级写字楼市场平稳发展。
外资“冲击波”:持续加温还是带来风险?
记者在广州、珠海和香港等地调研时了解到,2006年限制外资炒房政策出台以来,外资经历一段观望期后,并未放缓进入房地产市场的步伐。
记者从仲量联行获悉,在广州,2006年的大宗土地交易中,约6%来自境外投资者。现存物业成交额达31亿元,外国投资者占20%。
陈永辉说,写字楼方面,未来12个月,广州市约有82万平方米新甲级写字楼投入市场,但对甲级写字楼需求甚大的跨国公司的租赁需求将持续。
仲量联行亚太区研究部主管文丽菁认为,近年来,亚太地区房地产市场已成为环球投资者的投资首选,当中以日本及中国尤受欢迎。中国方面,投资者的注意力开始转向成都、大连及天津等二线城市。
广东省房协有关负责人提醒,2006年广东开发资金结构有较大调整,国内贷款、外资占比上升,自筹资金占比下降。企业过于依赖国内贷款及订金和预付款,一旦政策调整,会出现开发风险。
2006年,广东房地产开发本年到位资金2777.63亿元,同比增长32.10%,比上年增加19个百分点。其中,国内贷款576.15亿元,同比增长63.78%;外资53.01亿元,同比增长62.45%。
增值税清算:“重磅炸弹”还是“轻轻一鞭”?
近期有专家呼吁,特大城市不适合把房地产业作为国民经济支柱来发展。然而在不少地方,房地产开发投资占全社会固定资产投资的比重仍在爬升。房地产在国民经济中该处什么位置?宏观调控该如何与市场经济相辅相成?2007年在“深水区”的探索令人期待。
2007年2月1日,土地增值税的清算拉开了宏观调控的大幕。业内人士认为,这项政策如果追溯历史严格执行将是“重磅炸弹”,但在“深水区”里将触动更多、更深层次的利益,如果被各种力量化解则有可能成为“轻轻一鞭”。
仲量联行国际董事及广州策略主管刘振江说,经济持续增长,中央宏观调控措施对房地产市场短线增添不明朗因素,但长期来说,这些措施旨在维持市场秩序及打击投机活动,将有助于提升市场运作的效率。
广东省房地产行业协会会长蔡穗声认为,针对近年来房地产业发展较快,利润较高的情况,国家严格执行土地增值税政策很有必要。这项政策的调整,事实上是国家和房地产开发企业之间利益的重新分配,长期看有利于规范房地产行业的发展。
多位接受记者采访的专家认为,增值税的清算会影响房价、房产交易至何种程度,有待于观察地方政府将如何执行。土地增值税的清算是一剂“猛药”,要关注政策执行中可能出现的问题。一方面,清算土地增值税可能造成业界资金紧张,进而减缓住宅供应,进一步推高房价。房价主要是由供求关系决定的,开发商资金紧张可能导致商品房供应紧张,促使房价上涨。
另一方面,地方政府可能遇到阻力“就低不就高”,规范的企业反而要付出更多代价。合富辉煌房地产市场研究部首席市场分析师黎文江认为,房地产企业可能出“花招”,拖延缴纳税款。而地方政府出于“稳定”等因素的考虑,可能从宽处理。
政策变化后,房地产市场将加快优胜劣汰。专家认为,大开发商更青睐高利润的大户型的开发,而主导中小户型开发的中小企业缺乏资金,今后中小户型的供应量可能减少。建议关注中小型开发商的生存状况和大开发商的开发行为,确保中小户型住宅的充分供应。

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