房产经济给社会带来什么变化?

过去十年来,房地产业作为国民经济的支柱产业一直是国家的一项战略决策,但是走到如今,这项决策已经走进了“死胡同”,对经济、民生都有着巨大的负面影响。也正是看到这一点,国家对房市开始了一系列的“组合拳”式的调控,就是要削弱房地产业在国民经济体系中的地位,防止过多的资源流向房地产业。  但是,还是有不少人“力挺”房地产业。如全国政协经济委员会副主任、原中共中央政策研究室副主任郑新立日前明确表示:房地产业仍然是国民经济的支柱产业,这个丝毫也不能动摇。今后20年甚至30年,支撑中国经济增长最大的需求还是消费,消费里面两大热点是改善住和行的条件,改善住的条件就是要发展房地产业。  安邦高级研究员贺军则指出,对于房地产业的地位问题,经济学家可以有多种看法,都不奇怪,但是政策研究者尤其是官方智囊不能这么说,这是明显与当前形势唱反调,是借自己的身份地位来左右既定的宏观政策,极易引起市场的误解。此外,未来发展过程中,房地产业可以占的比例不小,但不一定是政策支持的重点,这一点要区分开来。

问:房产经济给社会带来什么变化?

房地产拉动经济增长的原由及策略_碧森尤信_建筑经济_建筑中文网凡经济发达国家,房地产业不是支柱产业也是发达的产业,其经济发展与发达房地产业对经济拉动相关。房地产业的拉动或波及效应特强,主要由于以下原因。

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一、房地产能拉动经济增长的原由

房产经济对劳动就业、建筑业、工业以及各行各业的发展会有影响。

凡经济发达国家,房地产业不是支柱产业也是发达的产业,其经济发展与发达房地产业对经济拉动相关。房地产业的拉动或波及效应特强,主要由于以下原因。

1、房产经济对就业的影响

通过近五年房地产业增加值和城镇单位就业人员统计可以发现,随着房地产业增加值的上升,房地产从业人数在逐年增长,可以根据两项数据得出直接弹性系数。

根据SPSS计算,弹性系数为0.4720,这表明我国房地产业增加值每增加1%,本行业的就业人数就会增加47.2%,其带动效应比较明显。此外房地产业开发投资额也是一项重要数据,经过SPSS的拟合计算表明,我国房地产业的开发投资额增加值每变化1%,给社会增加劳动就业人数39.3%。

由此可见,房地产这个庞大产业,是对我国社会有极强影响力的支柱型主导产业,对于社会的就业率的提升有非常大的帮助。所果,如果对房地产进行打压,务必要慎重,稍不注意就会导致就业结构性失衡,进而引发社会灾难。

1.房地产业发展需要国民经济中许多部门和行业撮供物质资料,与之配合发展。

2、房产经济对社会各个产业的影响

通过统计分析看,我国的房地产业增加值占GDP的比重相对于其它行业呈现出较为平稳上升的态势,房地产业不仅带动工业、建筑业,也能影响各行各业发展。房地产是城镇化发展的基础,而城镇化发展是房地产业发展的直接动力和持续发展的基础。城镇化应遵循“产业发展,带动就业增加,促进人口集中,加快城镇发展,推动产业发展”的循环规律。换句话说,随着房地产业的繁荣发展,我国各地区的城镇化率都在逐渐提高,使得城市内部各个产业都在转型升级。

澳门葡亰手机版,以工业来说,房地产几乎可以拉动我国所有主要工业产业,钢筋、水泥、劳动力、重型机械、钢铁、汽车、运输、建材、广告设计等等,很多地方也把经济增长寄托于房地产行业。可以说房地产行业带动了我国最多的产业发展,自然也就拉动了经济增长。如果说一带一路等政策稳步发展,我国房地产建设投资模式很可能在全世界发力,借此来拉动经济增长。

从经济发展角度来看,房地产依然是我国经济发展的支柱产业。2008年的美国次贷危机,引发了全球金融危机,很多做外贸的企业都面临倒闭的情况,其引发失业潮和企业倒闭潮是可预见的。在这个时候为了稳定经济增长和就业形势,我国采取投资作为行政干预手段,房地产建设这个时候就派上用场了,而且收效显著,我国经济维持了9%的增长。

然而,物极必反,房地产在未来某一天成为泡沫是可以预见的,只有实体经济制造业才能真正创富。2015年开始,我国主动降低GDP增速,其目的很大程度在于减少投资对于经济的推动力,而转向实体经济和制造业。

以上就是我对房产经济对社会带来变化的一些看法,希望带给题主一些启发。

房地产业是我国经济发展中的支柱性产业,在我国的经济发展中发挥了重
要的作用, 使我国的经济在过去的几年时间内能够保持持续的增长态势。房地产
经济的发展不仅对我国的国民经济有促进作用, 同时对我国的经济增长所起到的
促进作用更是不可言喻的, 本文就我国房地产经济的发展对我国国民经济的影响
进行探讨。 关键词:房地产业 国民经济 影响 中国放开房地产市场以来,
房地产业逐渐崛起并成为中国经济的一个重要现
象,并且在国民经济和社会发展中已经占相当重要的地位。近些年,我国房地产
市场的繁荣推动了国民经济的增长,为国民经济发展提供重要的物质条件,改善
了人们的居住和生活条件和投资环境更极大地影响着我国产业结构的调整, 触及
到整个国民经济的方方面面。以住宅建设为主的房地产业,在拉动经济增长、扩
大就业等方面起到了积极地作用。
房地产业对于经济发展具有高度的敏感性和超前性, 房地产业作为第三产业
的龙头被确定为国民经济新的经济增长点, 国家正采取各种措施鼓励和支持房地
产业的发展。 我国房地产业将进入一个大发展大提高的时期。虽然房地产业受金
融危机影响出于较冷形势, 但也正一步步回暖。房地产业成为当今乃至今后相当
长的一段时间内的消费热点, 市场将会保持相当长的时间的旺盛期,它使中国每
个城市形态和产业功能都发生了巨大的变化,推动了国民经济的稳步发展。

一、房地产业在我国国民经济中的地位首先,
房地产业的发展在我国的经济发展中占有主导地位,房地产经济的发
展促使了经济发展的快速进步。 房地产是我国经济发展的基础性产业,人们的生
活离不开房产,社会的生产活动也离不开房产,它既是生产要素,也是生产的动
力。房地产业的发展会带动其他许多行业的发展,比如说家居市场,建材市场和
装修装饰行业等, 都是在房地产业的带动下发展起来的,这些产业的发展都会促
使我国经济的发展,所以说房地产业的发展是我国经济发展中的先导性产业。
其次, 房地产业应成为国民经济的主导产业。主导产业是指在国民经济的某
个阶段能对产业结构和经济发展起着导向性和带动性作用, 并具有广阔的市场前
景和技术创新能力的产业,往往这些产业都会成为国民经济的龙头产业。 最后.
房地产业还应成为国民经济的支柱产业。支柱产业和主导产业是不相 同的,
支柱产业是指少数在国民经济中处于举足轻重的地位。其产值在国民生产
总值中占有较大比重的产业,主导产业着重强调的是产业的带动作用和扩散作
用.而支柱产业强调的是产业在国民经济中比重和份额。房地产业链长、关联度
大则直接或间接地引导和影响很多相关产业的发展。 房地产业的感应系数和影响
力系数在国民经济各产业部门中处于平均水平以上。房地产业增加值占全国 GDP
的比重成此案加速上升的态势; 房地产税收在我国财政收人中的比重,也随着我
国税制调整而逐步增大; 房地产业所吸收的就业人口和房地产业所带动相关产业
的就业人口也处在一种不断扩大的过程中;产业溢出的社会效益十分明显,正改
变着我国国民的生存环境和生存方式。房地产业作为支柱产业,对国民经济有着
举足轻重的作用和影响。

二、房地产业对国民经济建设各个领域的影响(一)房地产业是拉动内需的强劲动力
1.房地产业的投资
通过国内基本建设投资加大,在国内资金充分的前提下,优先加强基础设施
的建设,并利用基本建设投资,提高 GDP 增长。房地产业的公共建筑建设是投资
行为,要通过经营收人逐步回收房地产的投资,其形成的工程产值,既对拉动内
需,推动国民经济持续、稳定增长具有重要作用,又对改善投资硬件环境,吸引
新技术和国际资本具有重要作用。无论是什么类型的建筑工程,拉动内需持续增
长, 保证国民经济能够抵御国际市场形势变化的不利影响,都保持着较高增长速
度。 2.房地产业是拉动消费的上行力量 家庭购房是消费行为,
都会在扩大和培育内需上发挥积极的作用。 这些年来, 房地产业持续快速发展,
为改善人民生活和发展国民经济作出了巨大贡献,在推 动房地产业发展时,
持续不断地带动经济健康发展。在我国国民经济现阶段发展
中,房地产业将会继续重要的发挥消费热点作用。房地产之所以成为消费热点,
住房占据着主体和带动全盘的地位。据市场调查显示,在房地产的总投资中,住
宅量占大部分比例,在广大居民的消费中,住房消费也占据绝对比重。目前我国
城镇居民人均住房面积仍然处于比较低的水平, 再加上城市化逐步发展对住房的
要求, 以及必不可少的房屋折旧和拆迁对住房的要求,今后相当长的一定时期内
仍会保持巨大的住房建设量, 并会带动整个房地产业较长时期地发挥消费热点作
用。 (二)房地产业带动相关行业的发展
1.房地产业为相关行业发展创造了市场空间 随着房地产业的开发,
建筑装饰行业自身不仅得到发展,而且为相关行业发
展创造了空间。建筑工程量的增长,直接带动建筑材料流通的繁荣,目前建材市
场也是最火暴的市场之一。每年建筑装饰直接提供的市场容量就多带动了商业、
建材、林业、轻工、机电等相关产业的发展,为其提供了产品销售的巨大市场。
据统计数据显示,建材在建筑工程中占有的比重有40%以上,特别是由于装饰装
修的持续高速发展, 使得建材行业较长时期内保持了较高的增长速度。建筑装饰
行业的发展为林工产品也提供了巨大的市场,国家林业年鉴统计资料表明,我国
木材销量中的相当部分用于建筑业。 2.房地产业对金融业的影响
房地产开发是资金密集型行业,房地产业的投资额度大,对资金的要求周期
长,相应它的发展离不开金融业的支持,必须依靠金融业的带动。但房地产因预
期投资收益率高,居民贷款风险小等特点,最是吸引金融业投资的亮点,所以说
房地产业又是金融业借贷资本的最大出路。据了解,目前各城市房地产消费贷款
占据个人消费贷款总量的绝大部分, 是金融业的发展支撑了我国老百姓的购房能
力,而且每个房地产的开发都离不开金融业的投资。
3.房地产业推动服务行业的发展
随着城市建设的迅速发展,住房体系的完善,人们生活水平的提高,住房条
件的改善,加强了对服务水平的需求,物业管理、家政这个新出的服务行业近几
年也在渐渐兴起快速发展。 物业管理将分散的社会分工汇集起来统一办理,
例如:
养护、修缮、清洁、保安、绿化等,大大减轻了业主的负担,使住宅或办公区域
有个很好的环境。 因为现在的生活节奏加快,家务对于上班族来说是件很烦琐的
事情, 但家政就可以轻轻松松解决此问题, 满足了现代人生活的需求。
由此看来,
房地产业在自身发展的同时也带动了一系列行业的发展,促进经济的快速发展。
(三)房地产是扩大就业的重要途径在国民经济建设中,城市的现代化建设首当其冲。近年来,城市建设总的工
作量增幅较大,住宅、厂房、公共建筑等都在紧锣密鼓的进行中,这为建筑工人
提供了更多的就业岗位,解决了农民工的就业问题。另外,房地产业带动商业、
建材、林业、轻工、机电等相关产业的发展,这些行业产品的生产都离不开人工
的操作, 行业的迅速发展会需求更多的劳动力资源,这就为剩余的劳动力创造了
就业机会。

三、消极影响
1.产生泡沫经济在我国房地产经济的发展中,由于房地产经济的过快发展,以及在发展过程
中没有进行有利的监控, 我国的房地产经济在快速发展中出现虚假现象,以致出
现泡沫经济现象。
泡沫经济导致我国市场经济的紊乱,房地产价格严重的脱离了市场的正常
走势,严重影响着我国居民的正常生活。这种现象导致我国经济的虚假发展,造
成我国国民收入的缩水, 也造成了许多经济犯罪现象的产生,影响着我国经济的
健康发展。
2.带来社会危机房地产经济的虚假发展,不仅导致市场经济的泡沫发展,而且也容易诱导
经济危机的发生。一旦经济危机产生,就会导致部分工厂倒闭,造成人员失业,
甚至会造成社会动乱,影响社会秩序。
3.容易引起金融风险房地产经济的发展融入了大量的资金,一旦出现泡沫,就会导致资金链的
断裂, 而房地产行业的资金断裂直接会影响到金融行业的正常运行,从而会导致
整个国家金融业的动荡。

四、房地产业良性发展控制措施
1、严格控制开发用地的供应总量。政府必须根据商品房的市场需求量,来
确定土地的供应总量,避免盲目扩大商品房开发规模,要强化地方政府的职责,
通过土地的垂直管理抑制其过分投资的冲动, 应当根据产业特征因地制宜的发展
经济, 避免不顾当地实际情况,
争相构建以房地产业为支柱产业的产业发展结构,
应该从区域产业结构合理化布局着眼,把房地产业放到适当位置上加以发展。唯
有如此,才能从根本上稳定地价、房价,开发商、投资者和消费者等市场主体才
会有投资信心。
2、针对我国区域经济发展的不均衡性,应通过政策缩小东西差距、南北差 距、
城乡差距, 要鼓励东部较发达地区的各类房地产企业积极参与西部相对落后
地区房地产的开发建设, 同时还要为培育这些相对落后地区的房地产市场创造更
加宽松的投资环境。
3、是要保持房地产业投资的合理规模,从根本上切断房地产业引发经济泡沫的途径。近年来,
我国部分地区的房地产开发企业和地方政府的固定资产投资
规模增长过快,引发了投资过热。当前,特别要注意防止房地产经济过热,避免
其影响到我国经济的持续健康发展。4、要加强金融体系的监管。由于我国房地产开发企业的资金主要来源于银行贷款,房地产经济过热将会增大银行体系的金融风险。为此要加强金融体系的监管,逐步规范房地产业贷款在银行贷款总额中的比例,积极拓宽房地产开发企业的融资渠道,并加快发展金融衍生产品,以化解房地产投资所带来的系统性风险。
5、加快推进相关体制和制度方面的改革。房地产业关联性、综合性很强,
导致房地产业的独立性差, 依附性高。政府部门有必要对现行的体制和制度进行
合理的改革。政府主要做好三件事:首先是建“运动场”,建立有利于房地产业发展的市场机制;其次是当“裁判员”,加强对房地产市场的监督和管制;再次是当“教练员”,以超前的意识,做房地产业发展的向导。

五、结束语在过去的一段时间内,我国房地产经济的发展对我国国民经济建设起到了很大的推动作用,但是由于发展速度过快,出现了一些问题。房地产价格在房地产
市场中已经偏离了正常的轨道,
很多的城市中已经出现了泡沫现象,这些影响到了我国经济的发展。
房地产市场秩序的混乱,使得我国政府必须通过宏观调控和经济干预的手段对其进行调整,
在建设保障性住房的基础上,控制利用房产的投机行为。 通过国家的有效干预,
我国的房地产市场必将会回归到正常的轨道建设中,
为我国国民经济发展创造更大的经济效益,并在经济发展中发挥更重要的作
用一个健康稳定的房地产市场,它的发展可直接拉动整个国民经济的可持续发展,它的波动涉及到建材、工程机械、家电等数十个行业的稳定发展,从而影响到整个国民经济的可持续发展。
房地产业在国民经济发展中都具有极为重要的地位和作用,已经成为国民经济的支柱产业。

在中国经济高速发展的今天,我们都不得不承认房地产对社会所作出的贡献价值,因为有机构也做过测算,房地产的兴起所带动了全国数百个产业的崛起,其中对GDP全部贡献达到20%以上,所以毋庸置疑的是房地产已然成为国家经济的重要支撑产业。但是它的副作用也愈发明显。

最近,社科院发布了《中国城市竞争力报告No.17:住房,关系国与家》中已经说明,在中国房价较低状态时,房地产对经济贡献是向上的,但是如今房价已经过于高企,所以其对经济的贡献也是在由上往下发展,当房价收入比超过9:1后,那么对经济的贡献就是已经转入负面,而且已经挤压到市场消费力。

报告通过对2018年的全国商品房平均售价测算得出,中国房价收入比已达9.3:1,那就是超过临界点了,所以房地产对经济的贡献价值是正是负已经一目了然。比如房地产业的产能过剩已经对资源造成了严重浪费,其中具体表现为烂尾楼、空置楼、鬼城现象等,这些问题不仅表现为住房资源上的浪费,而且还占用大量土地资源,资金资源等。

每一个楼盘项目,前期需要拿地投资,然后项目的设计,项目主体的基础建造,但是烂尾以后,又需要在对这些主体建筑拆除和重建,如此一来人力、物力、财力方面都是极大的浪费和损失。而且烂尾楼问题发生频率加高的都是在中小城市,但是往往这些城市并不怕折腾,因为在反复的房地产建设之中,城市GDP在数据表现上就是呈增长趋势,这个结果正是他们想要的。

而这就好像小孩子吃糖会上瘾一样,一旦让小孩子尝到了甜头以后,他就会爱上吃糖的滋味,但是长期吃糖就容易产生蛀牙。当然,房地产市场产生的“蛀牙”已经很多了,过度解读也并无实际性意义,唯一有用的就是尽早要做出改变,无论是国家还是城市都要逐步减少对房地产的依赖程度,并且要想办法让过去浪费的住房资源重新焕发新的价值。最重要的一点就是,改变现有的一些对房地产市场的干预制度,比如帮助开发商去库存等措施,原本市场的规则就是优胜劣汰,那么资质差的开发商本该就要接受淘汰的命运,但如同想保护孩子的大人一样极力去袒护自己的孩子,所以带来的结果就是孩子以后不怕闯祸了,也知道出现问题以后有大人来帮助解决和承担责任,久而久之孩子的本性变坏了,大人也再无力阻止。

房地产经济是一个国家社会发展的必然选择,通过发展房产经济带动刺激社会各行各业,使大量流动资金向房地产进军,稳定的房产经济增长对社会有较好的作用,过热的房产经济最终会导致泡沫,使其他行业陷入资金短缺。

拉动相关产业发展,带动经济增长,促进就业。

每月交租,跟地主租地一样

假繁荣

我国建筑成本中70%是材料消耗,由其他部门和行业出售产品配合的。发展房地产业需要国民经济中的建材、设备、机械、冶金、陶瓷、仪表、森工、化塑、玻璃、五金、燃料动力等许多物资生产部门和服务行业的产品生产和劳务提供相配合,从而波及、拉动其发展。

2.房地产业发展结果的房地产品,为国民经济许多部门和行业的发展提供了前提和场所。

开发营建出了房屋,能为商业、家具业、家用电器业、房屋装修业、园林花木业、家庭通讯业、搬家公司、房屋金融保险业、物业管理业、家庭特约服务业、房屋买卖中介业等等的发展提供前提和发展场所。第三次产业的主要生产资料是房屋,有了房屋为其发展提供了前提,促进其发展。

3.房地产品消费特别是住房消费是综合性消费、波及和带动生活消费的方方面面。

房地产的消费使用特别是住房消费是种综合性消费,波及吃、穿、用、住、行、娱乐、健身、学习、社交、享受、发展等人们生活的方方面面。住房有高级低级之分,高级住宅不仅是生存资料,还是享受发展资料,世界某著名政治家说?quot;人造房屋,房屋造人。

因而,发展房地产业,提高居民住房消费水平,从住房综合消费方面讲,为人们生活其他方面的提高创造了条件,促进生活消费水平全面提高。就行来说、我国有些人想买车,就愁无停车之所。若住房水平提高,家有车库,想必促进轿车进家和消费。再如健身娱乐消费,不少家庭苦于住房窄小,想健身消费也不敢购置健身器械。总之,住房水平提高和居住环境改善,可促进生活消费的多方面,拉动多方面产品销售和劳务交换。

正因为房地产业发展有强烈的波及效应,有多方面拉动国民经济发展的作用,所以国际上对发展房地产业有如下的统计和记录:工业发达国家房地产值增加1个单位,带动相关产业产值增加l、5单位到2个单位。据上海社会科学院1981年对我国投入产出表的研究表明,我国住宅业每投入增加1亿元,其他23个相关产业增加1.479亿元的投资,其中建材、冶金、农林业、机械工业等四部门增加投入0.70亿元。有学者估计发展房地产业直接间接可带动60多个部门和行业的发展。为此,邓小平同志早在改革初期就指出,要将我国房地产业发展为国民经济的支柱产业。1996年我国政府在制定九五与2010年远景目标纲要中,也提出将住宅和汽车要成为国民经济新的支柱产业的思路。

二、我国启动房地产市场不力的诸多问题

为发展房地产业拉动国民经济,政府出台了减少税费、银行降息、公房售给个人、推行抵押贷款、开辟房屋二级市场等诸多政策措施,对促进房地产投资和发展房地产业不能说没起作用,但并不理想。其原因在于我国存在不利于住房产品有效实现的根本的深层次的问题。

1.生产与消费不协调,消费率低。

发展房地产业拉动经济是有条件的,就是房地产品的实现。投资开发房地产最大的问题也是房屋实现。投资开发房地产既起需求效应拉动经济增长,但又有供给效应,并且这是投资本质上的效应。若投资开发房地产不能产生需求效应,不能实现,对国民经济的长远发展只

起饮鸩止渴作用,并加剧国民经济中房地产品积压。若投资开发房地产品有需求效应,能顺畅出售,对国民经济的拉动的乘数便大,房地市场供需运行保持良性状态。

但投资开发房地产品有需求效应,对拉动经济增长的乘数作用大,必须国民有合理的最终消费率和有货币购买力。然而我国近20年来经济高速增长,虽居民最终消费绝对额也不断增长,但最终消费率呈下降趋势。1996年与1981年比,按1978年不变价格计算下降10.6个百分点。原因在于1986年到1998年城乡居民人均收入的年均增长率比国内生产总值(GDP)年均增长率少4个百分点,比同期人均GDP年均增长率少2.6个百分点。于是导致这个时期居民收入占GDP的比重比六五时期的平均水平下降12个百分点;1998年这一比重为41.4%,比六五期间平均水平下降近20个百分点。居民消费率的国际平均水平为60%左右。

著名发展经济学家H?钱纳里等人进行一次实证研究表明,在人均(GDP)1000美元左右时消费率一般为61%,1997年我国人均GDP为860美元,但我国的消费率仅为47.5%,比国际平均水平低14个百分点。我国消费率如此之低。是长期以来实行低工资和人们的收入增长率落后于GDP增长率积累而成的。这种情况导致产品积压,影响再生产顺畅进行。就拿开发出的住房讲,改革初城镇人均住房3个多平方米,现在不少城镇人均已超过l0平方米,并且房价翻了几番。然而城镇居民的人均可支配收入从1978年到1997年只增长2.11倍,而现在各地还在大量投资开发。生产与消费不协调,消费率过低,是房地产难以启动的症结所在。

2.住房融资体制的转换不对称。

改革前我国实行低工资制,职工和干部的劳动报酬实际上是以货币工资和实物报酬两种形式付给的。货币工资管吃、穿,实物报酬管住房、医疗、学习等。这与当时一大二公的左的思想、体制相适应。产品价值(c
v
m)中的v人为缩小,m人为扩大,职工住房基金等由扩大了的m收归财政,国家公共融资建房,住房国家所有,职工无偿使用。住房体制改革的实质是转换财政公共融资体制为个人融资体制,以适应市场经济体制要求。

住房基金进入职工工资,由职工个人融资到市场购房消费,政府再不福利实物分房。现在房改中也正是这样在改,一方面给职工住房补贴,一方面要职工货币购房。但在具体的改革实践中不对称不协调,职工货币购房是马上要将钱拿出来,而政府给职工的工资补贴是雷声大、雨点小。试想现在除沿海城市外,全国绝大多数城镇的年均职工收入才几千元左右,前几年更低。现在突然一下要拿出几万元、十几万元购房确有困难。就是实行抵押贷款,一个月支付本息几百元,不少职工也望而生畏,银行也不敢贷放。本来消费率过低,加之住房融资体制转换不对称,使房地市场的启动更加困难。

3.二律背反和人们心理预期失衡。

当今要让人们乐于投资购房和启动房地产,关键在于居民心理预期信心十足,消除购房的心理障碍,对未来收支充满信心。但要居民对未来有信心,应有适当的消费政策、制度。消费政策说到底只能调节两个平衡关系:一是个人的金融资产用于投资与用于消费的平衡关系;二是即期消费与远期消费的平衡关系。用于投资多就用于消费少,用于近期消费多就用于远期消费少。

但现在的政策是:一方面鼓励人们投资股票,解决国有企业的筹资问题,变间接投资为直接投资,另一方面又以各传媒宣传鼓励人们到市场购置相对过剩商品,鼓励人们旅游花钱。一方面让人们快花钱,现在就花钱,购买市场当期消费相对过剩商品,另一方面又推出房改、医改、教育改,特别是购房,为远期消费负更多责任。一方面是下岗、就业难,收入预期不容乐观,另一方面支出预期增多,居民对未来收支的心理预期失去信心。政府政策将解决当前国民经济中的重大难题和解决房屋积压问题,都压在银行储蓄存款6万亿上。

这里不谈收入分配差距大的因素,也不谈80%居民只占储蓄存款20%,仅就我国12.5亿人口,人均存款才5000元左右,家平(3.8人)才1.7万元,一般居民家庭户平存款就更少了。在收入预算减少,支出预期增加,就是实行抵押贷款购房,人们对购房也拘谨起来,即使家庭有少量存款,居民为了生活安全,储蓄谨慎功能就起主导作用,不敢贸然取出购房。

4.收入分配差距扩大,边际消费倾向下降。

在我国一个人均GDP处于低水平的国家,当前最终消费水平58.8%,居民消费水平47.5%的明显偏低情况下,近几年来收入分配差距又不断扩大。

据国家统计局1995年对全国3.5万户城镇居民和7万户农民抽样调查证实,1995年全国城镇居民人均可支配收入为4283元,人均生活费收入3893元,均比1994年实际增长4.9%。1996年的人均可支配收入和人均生活费支出,又均比1995年实际增长4%以上。但与此同时在人均收入增长中居民收入的减收面又不断扩大。1994年上半年全国城镇居民减收面为37.9%,比1993年同期扩大2.7个百分点;1995年全国城镇居民平均收入增长近5个百分点的同时,却有41%居民收入减少,比1994年居民减收面又扩大了。特别是减收面主要集中在低收入群体中。1997年到1998年我国城镇人均收入仍呈增长趋势,与此同时由于经济结构调整和经济不景气导致大量职工下岗,收入减少,减收面仍集中低收入人群,收入差距继续扩大甚至差距悬殊。这种收入差距表现在不同群体间,例如私营企业(包括外资企业)里雇主收入一般为普通工人的10倍,有的高达100倍以上。

有人估计现在我国百万富翁超过百万户,并有10多个超过亿元的富翁。这种过大的收入差距表现在我国的基尼系数上,20世纪80年代为28.8,90年代为38.8,贫富差距扩大。这种过大的收入差距反映在居民储蓄存款中,占人口总数20%的富人,拥有6万亿存款的80%,而占人口总数80%的居民,仅只有6万亿存款的20%。

生活消费支出中呈现规律是低收入阶层的边际消费倾向高于高收入阶层的消费倾向,低收入阶层的货币边际效率高于高收入阶层的货币边际效率。据1996年对36370户和1997年对37890户我国城镇居民家庭基本情况调查结果的分析,也证实以上原理。1996年到1997年我国最低收入户消费支出增长率为0.25%,最高收入户消费支出增长率为12.78%,从纵向可以看出在人们收入提高过程中,消费支出的绝对额相应增长。但是最低收入户和最高收入户收入户的需求弹性系数,即消费支出增长率与全部收入增长率之比,最低收入户为2.5,最高收入户为1.13.这就是说前者增长的收入比后者增长的收入,有更大的比例用于消费支出。而我国由于收入分配差距扩大,近几年减收面扩大,且减收面主要集中在低收入群体中,增收面主要集中在高收入群体。这就导致1981年到1997年我国城镇居民的边际消费倾向由0.84下降到0.64.

就对房地产的购置和房地产的启动而言,住房条件差,急于购房的低收入群体,虽收入需求弹性系数大,边际消费倾向高,但无能力购房,而收入分配中增收主要集中的高收入群体,有购房能力,但他们的需求弹性系数小,边际消费倾向低,住房条件也相对好,不急于购房。于是开发出的房屋难以实现,房地产难以启动。

三、启动我国房地产业的构想

1.继续实施反衰退和调节经济周期的政策措施。

启动房地产,我们认为应区别一般政策措施和针对实际的特别方略。前段时间政府出台的政策措施,应该看到实际上是市场经济国家反衰退和调节经济周期的一般理论指导下的做法;例如降低银行利息率,降低存款准备金和鼓励银行放款、扩大财政支出、大幅度提高职工工资和增强居民购买力、减轻税费、鼓励居民投资股票、债券等等政策措施,对阻止物价继续下跌和低迷,防止国民经济不振和衰退,调节国民经济增长态势和稳定发展,从不同角度起着作用。当然也对房地产经济发展起了不同程度调节作用。因为房地产业与国民经济之间存在寒暑表的关系。今后,无论是为国民经济走出低谷,还是为启动房地产都需要继续贯彻执行这些政策措施。

然而由于存在前述的不利房地产实现的深层次的问题,而且这些多年积累起来的问题也不是短期马上可以解决的,所以启动房地产仅仅依靠前述一般政策措施,不会理想,不会较快见效。例如:由于居民收入增长率长期落后于GDP增长率所形成的过低消费率,造成的居民购房货币支付能力不足,不可能在一两年通过提高工资,增加收入,补足占GDP近14个百分点,达到居民消费率60%的合理比例。因为这需要一个较长时期,要有一个复杂过程。除了逐年提高在职职工工资,还要减少失业和增加就业,还要发展小城镇;要增加就业又有赖于经济结构调整到合理,而经济结构合理调整又有赖政策制定和实施时间和过程。

要较快启动房地产,除继续实施刺激国民经济发展的一般政策以外,还必须从实际出发,有针对性实施一些特别方略。

2.有针对性的启动房地产的近期方略。

抓住收入水平较高群体,以税收配合启动房地产。目前我国银行6万亿储蓄存款,如果做具体分析,就不能简单说居民无购房能力,或有钱不敢花的结论。这6万亿存款中有相当大的部分为高收入或较高收入阶层所有。

据《经济日报》1999年5月20日头版郭克莎的文章怎样看待投资与消费的协调增长所述:目前我国科技教育界已形成了一个规模不小的高收入阶层,他们拥有的银行存款在居民储蓄总额中估计占20%左右。知识分子的住房条件要改善,政府极为重视,他们自己也企

盼住房水平提高和居住环境改善。知识分子的收入不仅稳定且快速增长,对未来收支的心理预期也充满信心。如果政府以优惠价格批租出让一些环境较好土地,开发营建一些高档公寓、连体别墅,并以减免劳务报酬、稿酬、特许权使用费等的个人所得税相配合,他们应会乐意投资购房。这不仅能启动房地产拉动经济增长的乘数大,还能改善知识分子生活工作条件,还有利于高校和科研单位的服务体系社会化。

企业家、私营企业主、演艺明星等更是我国的高收入阶层。住房有显示社会地位的功能。政府若能批租出让一些环境优雅的土地,开发营建出高水平的别墅,并冠以企业家花园、明星别墅苑,并完善配套交流中心、谈判中心、社交场所、娱乐宫、购物大厦,这里既居住环境优雅,又显示他们名誉和地位,还有利他们进行经营情报交流和社会交往。如果加上政府减免个人所得税、部分私营企业所得税相配合,他们便会乐意投资购置。

抓住高校服务体系社会化,开发学生公寓及其生活配套设施肩动房地产。教育部计划今后五年连续扩招,到2005年达到在校学生1000万,赶上高校学习青年世界平均15%的水平。教育制度改革要求高校服务体系社会化,并到2005年达到师生比例为1:14.这一改革给房地产开发带来了机遇,大有可为。一个大学生每年正常消费(包括学费)1万元,千万大学生计1000亿元。仅就学生公寓讲,每个学生5平方米(包含厕所、洗漱间),就得兴建、改建5000万平方米;另外还要兴建、改建供千万大学生生活的食堂、洗理、娱乐、购物、通讯的配套房屋以及为他们服务的相关人员的生活用房。学生公寓及配套房屋的开发,是只愁开发营建而不愁销售租赁,不存在房屋价值实现难的问题。

目前国家统计局和中国经济景气监测中心公布的居民储蓄消费意愿调查结果表明,居民储蓄存款的10%准备用于教育支出。武汉市更有高达40%的储户是为了教育而存款。1998年12月武汉某高校房地产专业对该校200名学生进行一次问卷调查,愿选择一室一厅兼卫生间居住的有90人,占47%;愿选择两室一厅兼卫生间居住的有60人,占32%;愿选择单间兼卫生间居住的有30人,占15%;愿选择单间与公用卫生间的有11人,占6%。但该校学生现在普通是6-8人一室,内廊式的布局学生宿舍,长期生活在阴暗潮湿环境之中,急待居住学生公寓。1999年上海菜大学新建学生公寓只能入住180名,而报名要求入住的学生多达1400人,公寓成为抢手货。凡此说明无论是新开发、改造,还是现在空置房的销售,抓住高校后勤服务社会化,对启动房地产拉动经济增长,都大有可为。

用房地产业的广义概念发展房地产业,启动房地产。现在不少人在启动房地产和发展房地产业问题上,思考仅局限于造房与卖房,苦于房屋难实现。若从房地产业的广义概念出发,便思路洞开,别有天地。房地产业性质是商业服务业,本质上属于第三次产业。它是以房地的交换流通为主,兼房地再生产过程的投资开发、消费使用两头,并为房地流通、投资开发、消费使用提供技术、中介、劳务的服务的产业。因而房地产业内部的部门多、行业多、领域广。若从房地产业内涵全面考虑问题来发展房地产业,不仅有利于房地市场的健全完善,有利房地产开发和出售,而且也有助房地产启动发展,拉动经济增长。

就以房屋在使用消费中的装饰行业讲,无论创造的产值还是对国民经济的拉动都不可小视。现在城市搬迁新住房进行装修投资,少则几万,多则十万、十几万元,甚至有个别的装修投资大于购房投资。不少不服新房的家庭,为改善居室环境,也在投资万元、几万元装修。

在武汉99国际室内装饰博览会上,湖北省经贸委主任谷玉川算了一笔账说,全省城市有700万个家庭,按每年1/20家庭进行装修,每户平均投资2万元,每年工程总量达60个亿。有关部门负责人说,目前湖北省家庭装饰行业以每年15%一20%速度递增,预计到2010年将达400亿元产值。还应看到由于当前装修市场散兵游勇多、技术水平低、欺诈现象常有,不少家庭想装饰怕花钱买气受,正等待观望。若装饰市场规范,形成大规模高技术有信誉的公司为市场主体,人们出了钱能真正买到装饰享受,装修市场潜力更大。再譬如,现在不少城市居住区,配套设施不全,居住服务缺乏,生活不方便。这些配套房屋开发和居住服务的完善,也是房地产业发展。

凡此等等房地产业活动领域,都是需要资金投入、劳力投入、物资器材投入,对启动房地产业有利,也有助拉动国民经济增长,还可解决就业和增加居民收入。

对货币购房全面理解来启动房地产业,拉动经济增长。货币购房,就是废止单位实物福利分房,职工以自己的货币收入去解决住房问题。其实质是废除福利分房消费,以劳动收入交换住房。至于居民获得住房的形式应是多种多样的,这是另外一回事。他可以以自己的货币到市场购现房或期房,可以以自己的其他财产换取住房,可以买建材和劳力建房,可以合作建房,也可租房,可以单位集资建房。这些形式都是货币购房的具体表现形式,都是对福利分房消费的革命。现在有些单位土地宽阔,职工愿集资建房,只要国家财政不支出,单位不补贴,应可继续集资建房。

事实上现在有些省如吉林省规定继续单位职工集资建房,有效解决住房和拉动经济增长。不能将集资建房与货币购房改革对立起来,将货币购房改革的实现形式绝

对化,将形式与内容混为一谈。问题的关键是个人花钱住房。现在集资建房,其房价也大体相当或接近市场价格,如果职工乐意何乐而不为之。集资建房的潜力很大,武汉某大单位前两次集资建房资金近一个亿的投资。而且是一个星期集资款交齐。

就当前国民经济低迷讲,为启动房地产拉动经济增长,不失为一种有效措施。如果硬规定该单位职工拿出一个亿的钱到市场购房,谈何容易。集资建房为何有这大的动员力?主要是居住不失去熟悉的环境和人际关系,不怕购房的欺诈,不为购房劳神费力,工作生活方便。这一形式的有效和成功,在于集资建房的房价不得高于或大体相当于市场经济实用房价,集资要公正、公平。否则有人利用职权谋私,或价款过高过低,不仅违背房改,甚至破坏安定团结。世界上没有纯而又纯的事物,货币购房改革的实现形式应多样化,它们同祥能启动房地产,同样波及国民经济许多部门和行业,拉动国民经济增长。

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