澳门葡亰娱乐场手机版开发商逆市拿地真相

当内地开发商对于冷却后的房地产市场开始观望,华人首富李嘉诚已经做好了抄底准备。长和系主席李嘉诚日前在股东大会后表示,目前对内地市场并不担心,如果楼市继续调整,长和系会考虑吸纳内地土地储备。去年楼市火热阶段,地价高涨,而长和系两公司在土地市场少有收获,如今李嘉诚表态,显然意欲进行楼市抄底。  从最近上海、北京、杭州等地成交的土地情况来看,大部分地块成交价格都已经出现明显回落。相比巨头的增持欲望,部分去年高调的公司却开始观望。5月26日,龙湖地产董事长兼首席执行官吴亚军在股东会后表示,公司从二季度开始已放慢增加土储的速度。  目前,业内对于今年楼市走势普遍看低,中国房产信息集团研究中心总经理陈啸天预计,今年三季度开始,市场将进入第二阶段——深度调整期,房价将跌至2009年年底水平。之后,从四季度开始将会进入第三个调整阶段——盘整期。陈啸天表示,市场经过大幅度调整后,是否能触底回升将取决于整体调整效果。

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土地政策丝毫没有松动迹象,去年留下的库存房还有待销售。可是,开发商已经开始逆市拿地,这意味着抄底时机已经到来了吗?

内容摘要:近日,有消息称,太古地产为成都大慈寺片区综合性项目援资2.3亿美元,同时获得合作方远洋地产的50%股权作为抵押。业内人士推测从与远洋地产联手拿地到抵押股权获取资金援助,太古地产抄底成都意图明显。除了太古之外,包括和黄在内的多家港资企业近期也表现

近期,万科、保利地产、招商地产及中海地产发布的信息显示,这4家企业在龙年伊始斥资超过百亿拿地。另外,根据中房信集团消息,远洋、华润、绿地3家房企也在去年12月出巨资拿地。

近日,有消息称,太古地产为成都大慈寺片区综合性项目援资2.3亿美元,同时获得合作方远洋地产的50%股权作为抵押。业内人士推测从与远洋地产联手拿地到抵押股权获取资金援助,太古地产抄底成都意图明显。

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除了太古之外,包括和黄在内的多家港资企业近期也表现出了加大投资成都的迹象。有消息人士透露,李嘉诚备用了计划额度约400亿元人民币“抄底成都”,天府新区可能是其投资方案中考虑的首个地区。

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与港资房企加大投资、“疯狂抄底”的举措相对,万科、保利等内地龙头房企则相继宣布减缓拿地。而业内专家认为,包括成都在内,内地各城市受楼市调控的影响,导致楼市低迷的信号传导至上游土地市场,造成其持续不景气,放眼来年,房企“谨慎”拿地仍将是土地市场的主旋律。

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“港资房企抄底成都”是眼光独到,出手不凡,还是好高骛远,自陷熊市?由此引发了成都业界广泛热议。

其实,继去年11月初斥资8.96亿元人民币拿到佛山一块住宅及商业用地后,李嘉诚旗下的长江实业及和记黄埔两公司,于12月再次以19亿元人民币拿下大连西岗区一块土地。两个月内,李嘉诚抛出接近28亿元在内地买地。

港资房企“抄底成都**

不仅李嘉诚对内地地块感兴趣,去年12月9日,新世界发展主席郑裕彤斥资14亿港元购买上海实业旗下公司所持青岛地块50%权益。12月11日,香港富商叶英强以4.9亿元,购买了越秀地产下属的广州天河天汇城95%股权。

随着楼市调控持续深入,商品房市场趋冷,寒流进一步传导至上游土地市场,并导致其低迷不振。分析人士指出,2012年全国楼市继续下行的可能性很大,而土地市场受其影响,来年仍难扭转冷清困局。对此,保利、万科、恒大等全国一线房企早有预判,相继宣布减缓拿地,土地市场频现土地出让流拍或底价成交的新闻。

中资、港资频繁发力地产,疑似地产的抄底时机已经到来。

但近两个月,一股新的力量正在逆势而进——和记黄埔、太古地产等资金雄厚的港资房企近期纷纷采取行动,抄底拿地。作为西部门户,肩负中国经济重心西移重担的成都,自然成为港资房企重点“照顾”的对像。

可是,来自北京、上海、广州等一线城市新年两会的消息称,房产调控政策不会松动。上海市长韩正明确表示,今年上海对房地产市场的调控力度不减、政策不变。要继续加大力度,把房地产市场调控好。

12月15日,远洋地方发布公告称,与太古地产订立无法律约束力的谅解备忘录。

参加了北京两会的任志强也认为,2012年,房市比2011年更加悲观。“主要是房地产开发投资增幅会大幅下降,2011年初是30%,到12月估计不到20%,2012年将继续下滑,可能只有15%~17%。投资下滑,就会导致价格持续下跌,引发的连锁效应不容忽视。”

公告显示,太古地产同意拨付位于四川省成都市若干地块的全数未付地价余额及相关税项,该地块由远洋地产及太古地产合营公司旗下附属成都干豪置业持有;太古地产就成都干豪的营运资金的某些需求,以透过向合营公司提供股东贷款方式出资约2.3亿美元。

那么,拿地的开发商究竟打的什么算盘?

而远洋地产将手上所持的成都项目50%股权抵押给太古地产,以换取太古地产代为出资2.3亿美元,用以支付成都项目剩余的土地款及项目运营所需。

房市其实没有那么糟

此外,据公告显示,远洋地产同时与太古地产签订了回购协议,承诺一年之内可回购质押的50%项目股权。

回看历史。

从联手拿地到抵押股权获取资金援助,远洋与太古获得成都项目已将近一年时间。

前不久坊间流传的北京限购政策将交税年限缩为3年的谣言刚被打破,龙年伊始,又传出北京楼市春节零成交的消息。日前,北京市住建委已辟谣,称是因为暂停北京市房地产交易权属管理系统,所以才导致数据显示为零。1月29日,系统已经恢复正常运作。

2010年12月31日下午,太古地产发布消息称,联合远洋地产以人民币20.0288亿元成功摘得成都一宗商住地块。

这些假消息之所以被坊间传为真相,业内称,主要是因为民众对房市愈发观望的心态。

根据太古地产当时提供的新闻稿显示,该地块位于成都市锦江区大慈寺片区、东大街9号,占地面积70779平方米,计划发展为综合性项目,将设有一个高档购物中心、拥有逾一百间客房的精品酒店、服务公寓及一座写字楼。

并且根据伟业我爱我家集团统计,1月16日~22日北京全市新建商品住宅网签总量为536套,与去年同期相比下跌83%。全市二手住宅网签总量为785套,与去年同期相比下跌86.5%。跌幅均超过80%,为历史之最。

据本网实地调查后了解,该项目售楼处紧闭,透过玻璃幕墙可见其正处于内装修阶段,而新换上的项目广告中,开发商已从远洋地产一家变为远洋地产、太古地产两家。另据本网了解,太古地产在大慈寺片区的另一项目已有工程人员进驻,不久前已进入施工阶段。

不仅北京如此,中国指数研究院的报告显示,其监测的20个城市,2012年春节黄金周成交量普遍较低,总体同比跌幅达81%,其中16个城市成交量同比下跌,11个城市成交量跌幅超过50%。成都、青岛、贵阳等城市跌幅超过80%。

除了太古之外,包括和黄在内的多家港资企业近期也表现出了加大投资成都的迹象。

似乎每一个数据都直指房地产调控之后的软肋,交易变缓。交易变缓是不是真的意味着房产就此进入冬眠。

和记黄埔28亿拿地佛山、大连后,又将目光转向城都。近日,有成都媒体引述资本市场一投行人士的话称,李嘉诚旗下的和记黄埔正加速调研成都地产市场,稍后便传出其将投资400亿在成都抄底,还有可能收购成都本土房企置信的消息。

实际上,我们看到,在如此严厉的调控政策下,人们预期的房价大跌局面并没有出现,和2010年同期相比,2011年的房价跌幅不到20%,而且地段佳、项目质量好的楼盘,价格依然坚挺,没有丝毫松动。

目前,成都置信已否认会被收购,而和记黄埔未对此作出任何回应。

尽管今年房地产调控政策依然严厉,但是专家指出,我们必须清楚地看到国家调控房价的原始目的并不是为了使劲打压房价。调控开始是因为房价涨得太快了,超出了市场应有的速度,所以调控政策就有点像中国为了防止国外资本过快进入,从而把国内资产价格抬得过高,而实行的资本项下的不自由流通,这种不自由流通只是为了让资产的价格上升得慢一点。

上述人士透露,李嘉诚备用了计划额度约400亿元人民币,天府新区可能是其投资方案中考虑的首个地区,且不排除可能收购置信等本土地产公司。

所以,现在的房地产市场并不是真实的房地产市场。记者在调查中发现,全国一二线城市房屋的刚性需求依然旺盛。之所以出现如此萎靡的成交量,一是因为限购政策卡住了一些有能力购房的人;二是政策下观望情绪浓厚,和2008年金融危机引起房价下跌时的情况一样。

对于此次和记黄埔400亿元投资成都的消息,得到了成都业内人士的证实。该人士对媒体表示,李嘉诚正准备在成都抄底,具体是购买土地还是收购本地公司则尚未明确,但其也表示,未听闻有和记黄埔要收购置信的计划。

不过,2012年将有大量保障房入市,有人认为会减弱需求。对此,金泰恒业董事长王生坤认为:“为了保证市场平衡,国家要求兴建大量保障房。保障房入市只会平抑房价上涨的速度,但不会促使房价下降。因为商品房和保障房针对的客户群体有差别,对于保障房的需求群体来说,他们无法承受商品房的价格。所以,土地资源日益紧张的今天,商品房土地始终处于供不应求的状态,中国房市还将继续繁荣20年。”

而置信总经理助理胡钰明在接受媒体采访时也表示,目前尚未收到任何关于和记黄埔收购置信的消息。

土地降价诱惑多

年末“抄底”开发商各有打算

2012年,在政策的压制下,房地产恢复往日繁荣,短期内恐难见到。但是对地产商来说,如今的市场确实充满诱惑。李嘉诚向来擅用手中富余的资金在内地抄底吸纳土地储备,并屡屡得手,因此此次李嘉诚再次出手内地买地引起同行关注。

近期,包括成都在内,全国土地出让放量激增。据本网不完全统计,截至昨日,12月份成都市出让土地总面积接近5000亩,土地成交相当可观,部分地宗更是溢价成交,一扫早前流拍、底价成交颓势。“成都土地市场年末抄底”流言甚嚣尘上,而“港资房企抄底成都”更似鲜花着锦,烈火烹油,将年末“抄底”之说愈演愈烈。

2011年初至今,全国130个城市的土地成交楼面均价为1056元/平方米,同比下跌17%。其中住宅类用地1467元/平方米,同比下跌12%。

不难发现,本轮港企“抄底”内地楼市,其所偏爱的全部是如成都、重庆这类经济发展速度较快、消费能力较高,且具有旅游等稀缺资源的二线城市。与之相对,内地大型房企则放慢了拿地节奏,具体到成都土地市场则表现为近期成交地块多数面积偏小,同时这些地块也多被一些拥有流动资金且兼具其它实业的中小房企所购得。#p#分页标题#e#

对此,朗诗集团投资部经理黄晓铃称:“去年11月份开始,部分地方政府就开始下调地价。因为那个时候,全国房价都在跌,开发商拿地都是参考周围房价体系。若还是以前那个价格,不会有人买的。”

对于这一趋势,部分专家认为二线城市楼市正则处在一个亟需完善的过程中。港企正是看到了这一现状,才会蜂拥而至。

于是,我们看到,来自21世纪不动产上海区域的研究显示,2010年12月,上海青浦赵巷地区楼板价曾达到20000元/平方米以上,但2012年1月23日成交的楼板价只有9559元/平方米,降幅超过50%,但是该地区的房价自2011年后半年之后波动并不大。

世家机构品牌总监吴思竹认为:如果土地真正可以抄底的时候,所有开发商都会去抢囤土地。目前有报道李嘉诚开始抄底内地的土地,但以万科为首的内地品牌开发企业却宣布了“冬季模式”,说明逆市环境下马太效应会更明显,内地品牌开发商的市场份额在增大,他们同样有钱去囤土地、并购中小房企。

所以和黄地产已经在今年开始在赵巷拿地,和黄的相关负责人透露:“和黄2010年赵巷拿的地是2.2万元/平方米楼板价,容积率1.0至1.1,今年楼板价9500/平方米,容积率和2010年差不多。”

“至于港资企业和内地品牌开发商的拿地举措为何会大相径庭?这个应该是源于双方对市场的判断不同。”吴思竹同时表示。

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而中国房地产协会商业地产专委会常委、副秘书长陈云峰则认为:内地开发商的市场敏感度较之港资房企要弱;在运营能力上,内地开发商在商业地产方面经验不足。受楼市调控政策影响,内地房企的现金流日益紧张,更使得他们的投入和发展上受到极大限制。

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本网问及当前是否是开发商抄底拿地的时机,四川中原地产市场研究部研究员杨杰的回答是:“如今住宅市场持续低迷,开发商资金链紧缩,纷纷‘存粮过冬’,相信大部分开发商会选择谨慎拿地,快速清货,以便留足资金,为未来市场做好准备,但不排除有极个别有实力的开发商会选择抄底。”

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对此,吴思竹也持相似意见:目前土地价格下降,一些资金相对充裕,且对后市的走势比较乐观的房企,不管他们是有政府背景的,还是港资的,自然会趁机出手。而那些有钱却仍然对土地市场持观望态度的,只能说明他们认为现在还不是最好的时机而已。

我们来算笔账,2010年赵巷地区一块楼板价超过20000元/平方米的住宅用地,目前网上的预售价格大约在50000元/平方米,如果是9500元/平方米拿地,做同样的项目,仅土地利润就高达15000元/平方米。

如此利润,怎能不让人心动。

而且,长实地产投资董事郭子威已经明确表态:“长实未来将持续保持在内地稳健拿地的策略,但会静待优质销售时机。”

而万科在2011年底的时候才表态称,对2012年的市场将谨慎投资,拿地将会更加谨慎,结果我们在万科1月5日公布的“去年12月份销售及近期新增项目情况”简报中就看到,公司在武汉、南昌、大连等地拿地的总金额达21亿元以上。

值得一提的是,在房地产调控最艰难的2008年,保利地产连续出手拿地,使企业成功在2009年、2010年迅速发展,并在后来成了众多选择“熊市”拿地开发商的榜样。此次,保利地产龙年伊始又在石家庄和佛山拿地,总金额高达38亿元,业内认为也是一个抄底信号。

企业的频繁出手,疑似地产抄底时机已经成熟。事实上,和2011年相比,今年拿地的总金额并不高。北京土地储备管理网的数据显示,2012年1月,北京土地市场成交19宗地块,总土地出让金为20.61亿元,而2011年1月,该数字为61.45亿元。杭州的数据显示,2012年1月份,杭州全市共推出了8宗商业用地,获得土地出让金约16.8亿元,同比减少82%。

那么,在土地价格已经出现大幅下跌的时候,为什么成交量并不是那么理想,难道抄底时机还未真的到来?

赶早不赶晚

细数拿地的地产商,其实不难发现,都是一些实力雄厚的企业。在房地产调控政策的压力下,资金链虽然也受到影响,但是并不紧张。

万科在接受采访时表示,由于存货、资金情况比较健康,公司目前并没有缩减开工的必要性。拿地方面,未来公司会关注土地市场可能出现的调整,适时补充持续发展所需的项目资源。长实地产投资董事郭子威拿地之前也曾经对外宣称,房价调控政策下,长实没有任何资金链方面的问题,对于2012年的计划,郭子威坚持走高端路线。

而花样年总裁潘军则称:“据我所知,很多同行2012年基本上不新开工了,把已经开工的卖了就完了。而我们因为手里还有存货,所以可以消化存货。”
碧桂园集团则决定将营运触角延伸至海外,与Mayland集团公司成立合资公司,联手开拓马来西亚房地产市场。绿城中国也因资金吃紧,证实正在赔本处理旗下曾经的“地王”,换取现金渡难关。据透露,绿城卖地,买地方是SOHO潘石屹和融创孙宏斌。而且,潘石屹2月9日对媒体称:“我在土地市场上的机会来了。”

可见不同的境遇主要还是企业实力的较量,并不是说拿地时机不对。

2011年,万科的销售业绩依然明朗,上海同策咨询顾问有限公司研究总监张宏伟表示,根据对万科多年土地储备的研究,目前万科可以开发的土地储备只有4~6年。像万科这样快速周转的公司,确实有必要在大量售房后快速拿地。

一位不愿透露姓名的开发商告诉记者:“其实,经过近些年的消化,现在这个时间正是拿地的好时候,我们私下开会的时候,都认为,经过这轮调控,一旦市场需求放出来,将会迎来一轮新行情,不过这个时间不好预计。只是我现在手里没钱,要不我也会多囤些地。”

对此,中国指数研究院副院长陈晟认为,“如今地方政府财政压力很大,今年3月之后,应该会有更多鼓励买地的措施出来。”所以,不排除现在市场上一些有钱的地产商还在观望。

“这和老百姓观望房价一样。”潘军说,“当一、二线城市出现‘冬天’的时候,原来三、四线城市没有影响,但是现在很明显三、四线城市的老百姓也开始观望了。”拿地也是一样,谁也不想自己的钱花得冤枉。

如果回顾一下2009年的房地产市场,我们就不难发现,越早买房买地的人,越合适。所以业内认为,经过2011年的调控,2012年的形势基本上会延续2011年的特点,不同的是,如果在2012年房地产成交额度依然非常低迷,当局应该会进行结构性的改变,对房地产限购政策进行一定的调整,对物业税的征收也会保持更加谨慎的态度。

“在中国经济中与房地产有直接关系的固定资产投资占到20%,而固定资产投资在中国GDP中的含量又占到45%,如果房地产价格大幅度下跌引起房地产投资的信心下降,会直接影响到社会就业和稳定,而且还会延伸到地方政府债偿还能力,从而引起更严重的经济问题。”
王生坤说。

所以,从长远来看,中国的房地产不会大跌,政策不允许,需求也不允许。而现在,正是地产商最难熬的时间,所以,万科、保利、长实等企业利用自己充裕的现金流拿地,可能在短期内无法看到收益,但是长期来看,肯定是值得的。

抽文:尽管今年房地产调控政策依然严厉,但是专家指出,必须清楚地看到国家调控房价的原始目的并不是为了使劲打压房价。

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