鄂尔多斯“鬼城”崩盘 万元房价跌7成

澳门新葡亰6609平台游戏 ,编者按/3月初《中国经营报》记者赴鄂尔多斯“探源”沙尘暴时,发现了这座耗资50多亿元、面积达32平方公里的豪华新城康巴什,但它还有另外一个“封号”——“鬼城”。被称为“鬼城”的原因是豪华的楼群下却杳无人烟。到底是谁制造了这座“鬼城”?上期本报报道了“以公务员为轴心,鄂尔多斯地下金融暗涌”。近日,鄂尔多斯市委宣传部主动联系本报,一一详解“鬼城”空置的原因所在。  偏于内蒙古一隅的鄂尔多斯,尽管只是一个内地三线城市,但这里高居的房价紧跟一线城市。  鄂尔多斯既是羊绒之城又是煤炭之都,正是这易开采、储量丰富的煤炭资源让鄂尔多斯一夜暴富,人均GDP总量几乎与香港持平,与鄂尔多斯财富齐名的还有鄂尔多斯斥资50亿元打造的“康巴什”新城,但它被外界称为“鬼城”。  “鬼城”的真正含义是豪华楼群里却出现了大量空置的住房,宽阔的街道上却杳无人烟,华灯初上,康巴什漆黑一片。  随着外界对“鬼城”的高度关注,近日鄂尔多斯市委宣传部副部长曾涵向《中国经营报》记者坦言鬼城的实际投入不止50亿元,而是170亿元,如此投入,目的便是改观康巴什的“鬼城”形象。  鬼城推手  走进康巴什新城,过了几个红绿灯,你会发现空荡荡的大街甚至没有什么行人和车辆。很多十字路口的红绿灯前几乎空空如也,漂亮的交通设施完全成了这里的一道风景。  晚上九点,夜幕降临,华灯初放,灯火通明如白昼的街道上隐约会看见一两个行人,使这座奢华的新城显得格外萧条。  “这个小区有500套房子,2007年春开盘,2007年年底就卖完了,但目前就有两套房子交了钥匙。剩下的业主都还没来拿钥匙呢。”东方房地产开发公司的销售经理李先生告诉记者,“我们是2007年从北京过来的房产销售公司,房子是售完了,但根本没多少人居住,销售部早就从这里撤走了。”  “配套设施不全,哪有人来住?”在康巴什工作的公务员杨月(化名)感叹说。  杨月就是第一批公务员炒房的代表。然而将这里打造成鬼城的操盘手不仅仅是政府的公务员,还有很多隐形的市场操盘手,将这里抽成“真空”。  “这里的人大部分都是在伊金霍洛旗(隶属鄂尔多斯)有一套房子,但在康巴什还有一套房子。”杨月说。  在杨月看来,其实是先富起来的煤老板、政府公务员和开发商内部认购这三个人群,将这里炒成了鬼城。  “我们开发的恒信财智中心住宅小区在2007年春开盘时才卖到2800元~3000元/平方米,就这个价钱在当时都是很高的了,2009年这里就涨到5000元~6000元每平方米了,但是我们开盘的房子在2007年5月底就售罄了。和我们同期开盘的卖的比我们贵,都卖到每平方米4000元左右,我们的房子都卖亏了。”恒信集团的孙先生说,“开盘时,听说鄂尔多斯的政府部门要搬迁过来,估计公务员会先买房子,结果没想到,东胜区周边一些先富起来的煤老板们竟然先来购买了。”  “我们开盘的6栋楼,其中一栋就被陕西榆林那边的几个煤老板一次买下了,而且付的都是全款。”恒信物业的经理杨军坦言。  “这边的房子有50%是被早年间来这里挖矿的先富起来的煤老板买走的。”孙先生向记者透露。  东胜一个知名开发商的销售人员告诉记者,他们于2008年5月新开盘的700多套房子,在2010年3月就全部售完,有1/3被伊金霍洛旗的人买走了,而伊旗是鄂尔多斯市最大的产煤开发区。

鄂尔多斯,这座美丽的城市曾经上演过炒房客从暴富到崩盘的“悲喜剧”,鄂尔多斯的新区——康巴什更一度以“鬼城”扬名。曾经是楼市去库存“重灾区”的鄂尔多斯或许被贴上了太多太多的标签,但这些标签正在默默地发生变化,而这一切似乎都源自于鄂尔多斯的房价涨了。房价回升的背后,或许正是三四线城市房地产市场的特殊样本。疯狂的过去“鬼城”还是一段难以抹去的记忆。不同于其他同样有着去库存压力的城市,鄂尔多斯的去库存力度可谓空前。多年来,“鬼城”称号一直是笼罩在鄂尔多斯之上的一片阴影。“我们相当反感‘鬼城’这个称呼。”在鄂尔多斯市康巴什新区工作的公务员小黄说。只是,“鬼城”还是一段难以抹去的记忆。从2006年起,在煤炭产业带来的资金支撑下,鄂尔多斯房地产业开始爆发,房价在一两年的时间里从每平方米1500元飙涨至5000~6000元。“最疯狂的时候,市内只要有楼盘开盘,立即就被抢光。2010年是鄂尔多斯楼市最为火爆的年份,东胜区、伊金霍洛旗、康巴什南区的房子单价都破万,康巴什北区核心区部分项目价格甚至达到每平方米2万元,但其实并没有那么多人去居住,大家就是一股脑地买买买,人均手上3~4套房子很平常。”当地人李晴回想起当年楼市的疯狂,盛景似乎还历历在目。市场公开数据也显示,在2011年泡沫破灭前,鄂尔多斯的新房均价已经达到了每平方米1.3万元左右。只是,随着民间借贷链条的雪崩,鄂尔多斯楼市也轰然崩塌,留下了一座著名的“鬼城”和无数的烂尾楼。“前几年这里的房价跌了一半还多,原来1万多的基本跌到4000~5000元甚至更低,那些接近每平方米2万的房子也跌到7000~8000元。”李晴回忆说,鄂尔多斯市区大部分房地产在建项目还出现了停工、烂尾的状态。2014年底,鄂尔多斯也开始艰难地去库存,同样通过减少供应和增加需求作为去库存的主要手段,不同于其他同样有着去库存压力的城市,鄂尔多斯的去库存力度可谓空前。以鄂尔多斯东胜区为例,库存重压下,当地把拆迁安置纳入到楼市去库存中,推出了“房票”制度。“房票”的全称叫鄂尔多斯市东胜区房屋兑换凭证,发放对象是以征收房屋为主的拆迁户,即棚改拆迁户被拆迁后获得房票,在购房时房票可抵购房款。2016~2017年,东胜区以推进棚户区改造为抓手,继续推行“房票、产权共有、租售并举”等创新复合政策,同时,在安置房建设方面也以盘活存量项目为主,持续解决房地产遗留问题。据不完全统计,鄂尔多斯东胜区房票中心从2016年至今先后发布房源15次左右,每次按600套左右的房源供给计算,保守估计也有9000套房屋被选购一空。而2018年房票中心的房源供给速度下降,上一次发布房源的日期是1月18日,也就是说已经超过半年没有新的房源发布。

身处风暴边缘的鄂尔多斯,正遭遇着与温州版本不同的地产借贷恐慌。

近日,《中国企业报》记者获悉一条爆料信息:鄂尔多斯新城康巴什楼市全面崩盘!据一位长期生活在鄂尔多斯的人士透露:继高利贷危机之后,康巴什楼市大面积降价,从去年的均价10000元暴跌至现在3000多元。

以当地“金信翰林苑”项目为例,其二手房价此前都在10000元左右,而现在市价仅3750元。消息人士还详列了康巴什多个楼盘的价格。

“房子卖不出去,开发商扛不住了。”上述该消息人士说。

因为从银行无法获得贷款,从民间借高息借款进行房地产开发是鄂尔多斯许多房地产商的通行做法。

“几乎所有的高利贷都和房地产有关。”鄂尔多斯当地一名企业家告诉记者,“前段时间中富公司的事情是鄂尔多斯民间借贷危机的典型代表。”

新城却是空城

康巴什新区位于鄂尔多斯中南部,地处鄂尔多斯高原腹地,距东胜25公里、阿镇3公里,与东胜区、伊金霍洛旗的阿镇共同组成鄂尔多斯市城市核心区,是鄂尔多斯新的政治文化中心、金融中心、科研教育中心和装备制造基地、轿车制造业基地。

2004年以前,那时的整个鄂尔多斯一度是内蒙古最为贫困的地区,而康巴什还是片荒漠,只有两个小村庄,不到1400人。

直到有一天,这里发现了四大“宝贝”:特有的阿尔巴斯白山羊绒被誉为软黄金;煤炭探明储量1676亿吨,占全国总量的1/6,鄂尔多斯如今是中国产煤第一大市;稀土储量65亿吨;天然气探明储量8000多亿立方米,占全国总储量的1/3。

2007年年底,中国城市竞争发展力排名显示:鄂尔多斯增长竞争力全国第一;人均GDP1.0451万美元,超过北京、上海。手中有了钱,政府便开始拓建新的城市发展空间。2004年,政府在荒漠中开始兴建新区,建设总投资达50多亿元。

康巴什新区在规划的设计上,采用开放的思维,大范围选择国内外具有优秀业绩的甲级规划设计单位,邀请来自中国工程院、建设部、同济大学等机构资深专家评审把关,编制完成各层次规划,形成了完整配套的规划体系。

新区城市建设坚持舒展、生态、宜居的思想,充分体现地域特色、民族风貌,草原文化和人与自然的和谐,结合逶迤起伏、依山傍水的地形,突出了城市唯一性。

据康巴什新区政府网站数据:截至今年6月18日,康巴什地上项目总建筑面积322万平方米,预计到2011年年底,新区本年新增竣工面积达到350万平方米,总竣工面积672万平方米。

然而,空旷的大街上几乎没有人,仿佛刚刚经历过巨大的灾难。

按规划,康巴什新区二期建设为70平方公里,包括县(乡)在内的康巴什总体面积为352平方公里。

康巴什新城里,高楼鳞次栉比,居住人口却相对稀少,曾被媒体冠以“鬼城”名号,但现在,这座新城仍是“空城”。

据了解,老城区东胜23平方公里上拥挤着30万人,康巴什新区就是为百姓投资建设的,面积达32平方公里。目前,据2009年8月出版的《康巴什》季刊统计:新区人口情况2008年为28000人,最新的人口统计数据为2.86万人。

康巴什新区管委会相关负责人曾向媒体表示,二期建设并不是此前媒体报道的352平方公里,而是70平方公里;其中只有10%是建设用地,其余90%是绿地和公园用地,“352平方公里是包括县
(乡)在内的康巴什总体面积。”

即使是总体面积,352平方公里相比新区一期的32平方公里,亦将是目前规模的10多倍。

房地产泡沫典型案例

“煤矿稀土最富有”是鄂尔多斯留给人们最多的想象,即使去过鄂尔多斯的人也差不多是这种印象,然而没有人真正能够看得懂鄂尔多斯,这是所有来到此地的人对鄂尔多斯房地产市场的评价。

据当地媒体报道,全市共有房地产企业442家,几乎每家能源企业都有房地产开发业务,“在鄂尔多斯做房地产业务的公司很正常,相反,不做房地产业务的公司就不正常了。”一位知情者说。

房子卖不出去,同时,加上外地房地产商也不断进入鄂尔多斯。滞销之中,房价纷纷下跌,降价成为许多房地产商的选择。

据一名长期观察鄂尔多斯房地产人士说,今年以来,房地产早已有价无市,打折促销不断。“最典型的是绿城项目。”当地一位长期观察房产的人士刘先生说。

刘先生告诉记者,2006年,鄂尔多斯房地产的均价在1200元每平方米左右,到2007年时均价达到5000多元。2009年,房价再次大幅上涨,达到7000到8000元每平方米;2010年房价小幅上涨,普遍涨幅为600到700元每平方米。“当时,一些高档住宅或商业地产售价已达到2万到3万每平方米”。

由于地产供给过剩,加之配套设施不完备,这里就少有人住,大部分人还是选择了老城区东胜。政府投资了那么多的钱,但是百姓不需要,康巴什这座空城已经成为中国房地产泡沫的“最佳展品”。

美国《时代》周刊2010年4月5日发表文章,原题为《鬼城》。没有比这个问题更让众多经济学家、投资者和银行家们夜不能寐的了:中国房地产市场充斥着泡沫吗?

多年来,中国各地上马大量房地产项目,吸引了私人及公司的购买者。随着房价持续上涨,更多投资者变成投机者,他们买入崭新房屋只有一个目的,等高价时抛出。

自美国房地产业崩盘变成全球经济衰退催化剂以来,很多人士担心这一幕在中国重演将是灾难性的。事实上,供给过剩的证据到处都是。

在北京,一幢幢商业楼盘空置着。但如果深入中国内地,会有更加怪异的情景让人无法乐观:为数百万居民建造的城市耸立着,却成为了一座“鬼城”。

最初为100万人居住、生活和娱乐而设计的这个地方却几乎没有人居住。只有几辆汽车驶过多车道公路,白天有些政府办公室开门办公。偶尔出现的行人,看起来就像幻觉,孤独地沿着人行道走着,仿佛恐怖电影中大灾难过后的一名幸存者。

尽管“鬼城”康巴什震惊了不少人,但还是希望这是中国一个最特殊的例子,但愿别成为中国的一个普通缩影。

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