无惧房价跌四成 银行高拨备覆盖房贷风险

近一段时间,媒体热议商业银行房贷压力测试这一话题,测试结果中的“房价下跌30%~40%”的讯息被民众理解为房价预期跌幅,同时也被媒体解读为银行的“容忍度”。  实际上,房贷压力测试是银行监管和商业银行风险管理的一项常态性工作,其结果是对贷款违约率的测算,仅适用于日常经营管理分析与预警。目前的测试结果(30%~40%)仅仅是银行房贷资产不会发生明显变化的预测性区间,但绝不是银行的“容忍底线”。真正的“底线”是指房价下跌超过目前的30%~40%的幅度,房贷相关的购房人、开发商及地方融资平台爆发大面积、连环性的信用违约——目前的结果还并未获披露。  对已发放贷款进行压力测试尤其是对悲观情况的测评是银行风险管理的一项惯例性工作。2007年美国“次级债危机”的发生和同期国内房地产市场的繁荣,使得中国银监会对住房按揭贷款风险“加强戒备”。为提早预警和防止由于房地产价格剧烈波动带来的银行信贷资产损失,银监会在当年7月份即正式通知,要求主要商业银行对住房按揭贷款进行压力测试。作为一种风险检测手段,压力测试主要通过把综合价格变动——即房价、贷款人生命周期、利率等信息应用到银行资产组合中,量化计算出银行自身潜在的收益或损失。  近期进行的房贷压力测试并不仅仅考虑到房价下跌可能导致的“断供潮”因素,它同步考虑了房地产企业开发贷款的因素,更将“对公”与“对私”这两大类贷款的违约率测算首度置于系统性压力之下——房价的中长期调整和利率、汇率的变动等。部分银行甚至加入了更为综合的考量因素:地方融资平台、房地产相关行业,比如水泥、钢铁、建筑等。因此,目前的结果只能说明,30%~40%的房市调整之后会导致银行业“疥癣之疾”,但远未到“伤筋动骨”的程度。  由此看来,目前公诸于众的测试结果一方面昭示,由于近年来商业银行混业化、脱媒化、国际化等发展趋势之下,房地产对银行业的“绑架”力度已逐步淡化,房价下跌对银行庞大而日渐多元化的资产难以构成心腹之患;另一方面,压力测试的结果也再次证明,从信贷资金流向和匹配来看,房地产对国民经济的“拉动”作用远没有想象般的“强大”——钢铁、水泥等行业的信贷资产质量和数量主要受国家产业政策和基础设施建设的约束,“绝对需求”并不依赖房地产。某些房地产商所谓“开发商与银行谁先死”的问题根本就是一个不值一驳的荒唐之论。  需要特别指出的是,中国银行业开展个人住房按揭贷款已历十数年,但由于银行间差异,在个人房贷市场,四大行以及部分零售银行业务发展较早的股份制银行在2009年之前已经积累了比较庞大的个贷存量且区域分散,而部分股份制、城商行的个人房贷业务却多在近3年中以“价格战、高返点”等形式迅速膨胀。因此,对房贷压力测试的解读,在不同银行间已决不可一概而论。进一步而言,决定银行能否“扛得住房价下跌”关键在存量房贷的时间结构、地区结构和盈利-拨备覆盖率这三大因素。  当然,要真正未雨绸缪、避免“中国式”次贷危机,仅在银行风险管理的模型中对房贷进行压力测试和风险预警是远远不够的。一方面,“国十条”新政为中国银行业提供了一个调整房贷以及相关资产结构的绝佳机会——实现更加差别化的个贷与开发贷定价,大幅度提高议价能力进而实现“以价补量”。  另一方面,此番房地产调控也使商业银行得以进行一次彻底的系统风险管理的演练——及时扭转住房按揭贷款“优质资产”的经营理念,通过差异化地控制住房按揭贷款首付比例,加大对贷款人资格的审核,降低违约率和违约损失率,使潜在损失降至最低。  作者系银行业资深人士

除了房贷压力测试重度压力重新定义为房价下降50%,商业银行目前开始按照要求研究制定非首套个人住房贷款负资产统计监测制度。房价下跌对银行体系风险管控的挑战有多大?银行也正在考虑最极端的情况——即房地产价格大幅波动造成个人出现“负资产”时,银行按揭贷款面临的“断供”风险。  近日,一位国有商业银行北京分行高层人士透露,该行正应监管层要求,研究非首套个人住房贷款负资产统计监测。他表示,虽然该行此前已有一套针对住房按揭贷款的动态监测体系,但单独就个贷客户“负资产”情况进行统计监测,还是首次。  监管部门正在高度关注房地产行业的信用风险状况。该人士透露,两个星期前北京银监局对辖区金融机构召开的一次工作会议上,提出各银行要探索建立个人住房贷款负资产统计监测制度。  “我们正在统计按揭贷款负资产情况,目前还没有。这是在提前布局房地产市场的潜在风险,做好应对极端情况的准备。”他说道。  “负资产”的临界点  所谓“负资产”,是个人住房价格下跌到比其未偿还的贷款额还低时的情况,即未偿还贷款额超过住房当前的市值。一旦出现“负资产”,银行则面临客户“断供”的违约风险。  举例而言,一位客户购置房产的价格从100万元下跌40%至60万元,而其还欠银行贷款65万元(假设其从银行贷款70%,已归还5万元贷款),那么他就有5万的负资产。  个贷“负资产”对于银行贷款损失会造成多大压力?  这种情况下,一旦屋主无法偿还贷款,银行将承担相应风险。因为银行收回房产拍卖可得60万,加上客户已经支付5万贷款,共计65万元,银行损失5万。  上述人士分析,客户如果违约“断供”还要考虑首付和已经支付的贷款,损失实际达到35万,因而断供可能性不大。  不过,极端情况下并非如此。假设房价下跌幅度超过50%至50万以下,客户首付款比例为20%且已经还款5万,银行则面临实质的“负资产”——客户实际负资产已达到25万,如果断供,损失也为25万,那么客户违约可能性非常大。  此时,银行拍卖房产加上此前收回的贷款,所得仅55万,低于80万房贷总额。  事实上,监管机构目前要求商业银行开展的房地产压力测试,已经重新定义了重度压力情境下的房价下跌幅度,从30%提高到50%。  一位股份制银行人士透露,从今年开始,监管机构要求银行每季度必须上报压力测试结果,而近期压力测试要求到房价下跌50%的情况,或者仅对房价波动开展压力测试。  同时,压力测试范围已经延伸到与房地产关联度较高的其他行业。该股份制银行人士说,按照要求,银行需密切跟踪一线城市和前期市场炒作过度地区市场波动状况,分地区、分贷款类别做压力测试;同时,还要对与房地产业关联度较高的钢铁、水泥、建材等行业的贷款敞口结合风险变化做压力测试。  源头控制开发商  “就北京市场的情况而言,房价出现50%下跌的可能性很小。”上述国有银行人士表示。  他认为,即使未来房地产市场出现较大价格波动,这些房地产个人按揭贷款对银行体系也不会造成太大的影响。  值得注意的是,目前监管部门要求监测的是非首套个人住房贷款情况,前述人士认为,“因为非首套房的投资属性更浓,容易出现客户违约风险。但是,我们的二套房存量贷款首付比例基本是3成或以上,较高的首付比例很大程度上降低了按揭贷款损失风险。”  不过,一位市场分析人士则有不同意见。他认为,商业银行此前的存量房贷没有“负资产”,并不代表房地产新政以来新增的房贷业务不会出现“负资产”。这是因为,房地产调控实施以来,主要城市楼市价格并未出现明显下降,有的甚至还在上升,而这些近期高价成交的按揭贷款,未来可能在房价进一步深度调控后,出现价格大幅下跌。  一般而言,在房价累计上涨50%以上购房的消费者比较容易出现负资产;房价越高,按揭购房者出现负资产的概率和程度越大。美国、香港地区以及中国内地上一轮房地产周期性变化均出现房价下降50%以上的现象。  从监管层日趋严格的风险防控要求反观,未来的房地产市场不确定性正在加大,商业银行防患十分必要。  上述国有银行人士表示,该行已经建立了针对住房按揭贷款动态统计监测的体系,监测指标包括开发商楼盘进度、资金链状况、楼盘价格变化、周边区域房地产价格变化、项目违约情况等等指标,同时密切关注经济周期、市场波动、房地产市场走势、行业运作特征可能给按揭贷款业务带来的风险。  同时,记者采访的部分银行还表示,开始对房地产抵押贷款加强管理,定期对抵押物价值重估和动态监测,必要时通过追加担保或增加贷款回收力度等加强风险控制。  如何监测并防控个人住房按揭贷款“负资产”风险,前述国有银行人士认为关键在于把握好源头,即对房地产开发商的管理、监测。  “我们对开发商进行了名单式管理。开发商客户需资质优良、信用记录良好,所开发项目需地理位置优、品质佳,因为这样的楼盘降价可能性或者降价幅度明显会小很多,从而避免因楼盘价格出现大幅波动而造成按揭客户违约风险。”他说。

房价下跌30%至40%,银行坏账率会明显提升吗?答案或许不会太悲观。  银行此番房贷压力测试覆盖了个人住房按揭贷款、房地产开发企业贷款、地方融资平台甚至包括上下游相关行业对公贷款在内,可见此番压力测试力度之大、范围之广。目前各家银行陆续公布的测试结果表明,银行业在房价下跌30%至40%的区间内不会发生明显的坏账率。单就银行个人住房按揭贷款而言,由于贷款发放的时间结构、区域结构和拨备覆盖率等因素,银行的承受能力可能更强。  笔者在整理2006年至2010年一季度银行房贷有关数据的基础上分析认为,即使房价下跌超过40%,对整个银行业住房按揭贷款的影响也不会很大。  四大上市银行按揭成数不超五成  从贷款的发放时间结构来看,国有银行的零售银行业务起步较早,住房按揭贷款的业务量较大,且2007年以前发放的住房按揭贷款占比较高;股份制银行虽近年新增房贷数额较多,但房贷占银行整体资产比例偏低。  从主要上市银行2006年至2010年一季度住房按揭贷款余额变动即可看出,工商银行(601398.SH)、中国银行(601988.SH)、建设银行(601939.SH)、交通银行(601328.SH)四大行目前的房贷存量中,2007年以前发生的存量占比较高:最低的中行为39%,最高的建行达47%。如果考虑到上一轮房价的相对低点年份2008年,则四大上市银行2009年前的存量房贷占比均达60%以上。如果进一步考虑到房贷发放前的首付比例、发放后的还本付息比率初步可以测算出,四大上市银行个人住房按揭贷款的“按揭成数”已在45%左右(工行行长杨凯生、建行行长张建国等已公开证实),因而,这些大型上市银行对房价下跌的极限容忍度应在55%以上。加之四大行经营区域分散、传统型客户较多等因素,房贷发生大面积“断供”违约的风险并不大。  股份制银行房贷业务的积累主要来自2006年以来的快速增长,且集中在经济发达城市和地区。2006年至2010年一季度末国有银行房贷余额增长约为100%~150%,股份制银行同期增速多在200%左右,这一时期房贷增长幅度最高的是招商银行(600036.SH),其增幅达到265%,兴业银行(601166.SH)增幅为231%。  具体到房地产市场的景气年份,在房价上涨较快的2007年和2009年,兴业银行房贷余额增幅高达121%和32%;招商银行在这两年增幅也分别达到61%和73%。但就股份制银行整体而言,虽然近4年新增房贷数额较多、蕴藏了一定的房价风险,但由于基数较低,除招行、兴业之外,房贷占全部贷款比例普遍较低:截至2010年一季度末中信银行(601998.SH)、民生银行(600016.SH)约为10%,华夏银行(600015.SH)仅为6.8%。这一方面说明股份制银行依然过度依赖对公业务,另一方面也显示出股份制银行在特色业务方面颇有建树——如民生银行的“商贷通”微型企业贷款增长迅猛、在零售贷款中占比提高,零售业务的风险分散,“抵抗房价下跌的底气”相应提高。  风险准备“未雨绸缪”

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